Der Gemeinderat von Unterägeri muss klein beigeben

Verdichtung ist das Zauberwort der Raumplanung. Nur: Nicht überall findet sie tatsächlich statt. Das hat ein Unterägerer kürzlich im Rahmen der Ortsplanungsrevision gemerkt. Nach einigem Hin und Her hat die Gemeinde nun eingelenkt.

Redaktion

Valeria Wieser

Irgendwas geht hier nicht auf. Das dachte sich ein Bewohner von Unterägeri, als er die neuen Ausnützungsziffern inspizierte, die seine Gemeinde für verschiedene Wohnzonen im Rahmen der Ortsplanungsrevision umsetzen wollte. Albert Iten war nämlich überzeugt: Die geplante Änderung würde je nach Gebäudetyp in einem spürbaren Verlust an Ausnützung münden (zentralplus berichtete).

In der Wohnzone W2a, wo der Mann lebt, sollte die Ausnützungsziffer zwar erhöht werden, nämlich von 0,22 auf 0,31. Was zunächst nach Verdichtung aussieht, sei in Wirklichkeit für Liegenschaftsbesitzer ein Nachteil, war der Unterägerer überzeugt. «Tatsächlich könnte ich künftig de facto weniger bauen als bisher möglich war. Ausserdem verleitet die neue Bauordnung dazu, mehr Grünfläche zu verbauen.»

Eine Rechnung, die nicht in jedem Fall aufgeht

Dies erklärte Albert Iten bei einem Interview im letzten Herbst gegenüber zentralplus und machte gleich die Rechnung. «Sagen wir, ich besitze ein Grundstück über 1000 Quadratmeter. Gemäss aktueller Regelung kann ich auf 220 Quadratmetern bauen, Gebäude dürfen über maximal zwei Vollgeschosse verfügen. Aber: Wenn ich nur ein Vollgeschoss errichte, ist es dank des Attikabonus möglich, von den 220 Quadratmetern, die das Erdgeschoss misst, die Hälfte obendrauf zu setzen.»

Damit dürfte Iten zusätzlich 110 Quadratmeter und insgesamt 330 Quadratmeter Wohnfläche realisieren. Demnach galt bisher bereits inoffiziell eine Ausnützung von 0,33, auch wenn diese auf dem Blatt bei 0,22 liege, rechnete Iten vor.

Das Problem: Künftig werden Iten und seine Quartiernachbarn diese gängige Praxis nicht mehr anwenden können, da sich die entsprechende kantonale Regelung über die Anrechnung von Dach- respektive Attikageschossen geändert hat. Möchte Iten künftig, wie schon beim bestehenden Haus, nur eine Volletage bauen, könnte er weniger Geschossfläche realisieren als bisher.

Iten wandte sich mehrmals an die Gemeinde

Der Betroffene wandte sich mehrmals per Mail an die Gemeinde. Er forderte, dass die neu geplante Ausnützungsziffer der Änderung des kantonalen Gesetzes Rechnung trage, damit künftig zumindest gleich viel gebaut werden könne wie bisher. Itens Anliegen fand kein Gehör.

Tatsächlich strebe man in besagter Zone gar keine Verdichtung an, so die Gemeinde. Weiter hiess es bei der Gemeinde Unterägeri auf Anfrage von zentralplus, dass neu ungeachtet der Bauform und Geschossigkeit die anrechenbare Geschossfläche exakt gleich hoch und somit rechtsgleich verteilt sei – egal, ob ein-, zwei- oder zweigeschossig plus Attika- oder Satteldachgeschoss.

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Albert Iten liess sich damit nicht abspeisen und machte im Rahmen der Vernehmlassung zur Ortsplanungsrevision eine Einwendung zum Thema. Nun endlich wurde er gehört.

Gemeinde passt die Ausnützungsziffern an

Sowohl in der Zone W2a wie auch in der Zone W2b werden die Ausnützungsziffern nun doch angehoben. Das in exakt jenem Mass, welches Albert Iten vorgeschlagen hatte. Die Erklärung der Gemeinde dazu: «Bisher konnten Gebäude in dieser Bauzone durch den Verzicht auf ein Vollgeschoss von einer Verdoppelung des Dachgeschoss-Bonus profitieren.»

Die Verantwortlichen sprechen von einem unerwünschten Kniff. «Künftig sind sämtliche möglichen Gebäudetypologien vom verfügbaren Flächenanteil her gleichgestellt.» Weil man sich dabei an der normgeschossigen Bautypologie orientiere, könnten nicht alle bestandesrechtlichen Gebäudearten mit der neuen Ausnützungsziffer abgedeckt werden.

Ortsbaulich ergeben sich keine negativen Auswirkungen

Im Sinne einer verbesserten Abdeckung von Bestandesbauten und im Sinne einer Innenverdichtung erfolgt nun aber eine Erhöhung der Ausnützungsziffer proportional zur jeweiligen Bauzonendichte um 0,02 beziehungsweise 0,03. «Diese Erhöhungen sind auch im Vergleich zu den Dichten sämtlicher anderer Zuger Gemeinden gerechtfertigt. Ortsbaulich ergeben sich daraus keine negativen Auswirkungen. Dazu ist die Korrektur zu geringfügig.»

Geringfügig mag die Änderung zwar klingen. Für die Bewohner der betroffenen Zonen ist die Anpassung durchaus relevant. Albert Iten äussert sich auf Anfrage zufrieden und dankbar über das Einlenken des Gemeinderats, auch wenn er sich etwas mehr Mut betreffend höherer Verdichtung gewünscht hätte.