Wenn die Wohnung plötzlich 400 Franken teurer ist
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Insbesondere in der Luzerner Neustadt sind die Wohnungen begehrt. (Bild: Emanuel Ammon/AURA)

Luzern entscheidet über transparente Vormieten Wenn die Wohnung plötzlich 400 Franken teurer ist

5 min Lesezeit 3 Kommentare 07.09.2020, 05:00 Uhr

Wer neu in eine Wohnung zieht, soll erfahren, wie viel der Vorgänger bezahlt hat. Das verlangt der Luzerner Mieterverband, der damit ungerechtfertigten Preisaufschlägen bei Mieterwechseln entgegenwirken will. Beispiele legen nahe, dass dies in beliebten Quartieren passiert. Die Gegner sprechen von Einzelfällen.

2000 Franken Miete zahlte eine Luzernerin für ihre 4-Zimmer-Wohnung in der Neustadt. «Als wir vor zehn Jahren einzogen, war das ein eher stolzer Preis», erzählte sie. Doch die Wohnung sei zuvor total saniert worden.

Seither entwickelte sich das Quartier stetig und wurde als Wohnort beliebter. Entsprechend stiegen die Mietpreise.

Als sie kürzlich auszog, hätte sie eigentlich einen Nachmieter suchen müssen. «Die Verwaltung sagte uns aber, dass sie das übernehme. Das kam mir komisch vor», sagt die Frau, die nicht namentlich genannt werden will. «Anschliessend erfuhr ich, dass die Nachmieter 2400 Franken zahlten. Obwohl die Wohnung nur gerade frisch gestrichen wurde.»

Ein Massenphänomen …

«Solchen Fällen begegnen wir in unseren Beratungen regelmässig», sagt Cyrill Studer Korevaar, Geschäftsleiter des Mieterinnen- und Mieterverbands (MV) Luzern, Uri, Nid- und Obwalden. «Gerade wenn ein Mieter jahrelang in derselben Wohnung lebt, versuchen manche Vermieter beim Wechsel den Markt auszureizen und ein paar 100 Franken aufzuschlagen.»

Mit der Initiative «Fair von Anfang an – dank transparenter Vormiete», die am 27. September an die Urne kommt, will der Mieterverband Gegensteuer geben. Die Forderung: Wer neu in eine Wohnung zieht, soll erfahren, welchen Mietzins der Vorgänger bezahlt hat.

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Damit wollen die Initianten überhöhten Preisaufschläge entgegenwirken. «Die Pflicht zur Transparenz wirkt hemmend», sagt Cyrill Studer. «Wenn Vermieter wissen, dass sie die Preisdifferenz offenlegen müssen, dürfte dies wohl einigen peinlich sein, weswegen sie davor zurückschrecken.» 

… oder nur Einzelfälle?

Das sei «reine Spekulation», kritisiert Armin Hartmann. «Die schwarzen Schafe, die einzig auf möglichst hohe Renditen aus sind, werden dadurch kaum ausgebremst.» Der Präsident des Hauseigentümerverbandes schätzt die eingangs skizzierte Schilderung anders ein. «Wir beurteilen das als Einzelfall und haben keine Anhaltspunkte, dass es sich um ein verbreitetes Phänomen handelt.»

Als Indiz führt Hartmann an, dass sich heute kaum je ein Mieter beim Einzug nach dem Vormietzins erkundige, obwohl das möglich wäre. «Ebenso gelangen sehr wenige Mieter an die Schlichtungsbehörden. Wären die angeblich überhöhten Aufschläge beim Mietzins tatsächlich ein grosses Problem, gäbe es viel mehr Verfahren.»

Die Gegner, zu denen CVP, FDP und SVP zählen, bezweifeln ohnehin den Nutzen der transparenten Vormieten. Sie verweisen dabei auf die Kantone Zug und Zürich, die – wie fünf weitere – die das Mietformular seit Längerem kennen und trotzdem ein vergleichsweise hohes Niveau bei den Mietpreisen aufweisen (zentralplus berichtete).

Viele haben Angst, sich zu wehren

Ob Mieter sich häufiger gegen unfaire Erhöhungen wehren würden, wenn sie Transparenz hätten, ist schwierig zu beurteilen. Im Kanton Zürich oder in Basel-Stadt führte die Formularpflicht zu einem Anstieg der Verfahren. Im Kanton Zug hingegen ist die Zahl der Fälle überschaubar (zentralplus berichtete).

In Kantonen ohne transparente Vormiete gelangen relativ wenige Mieter wegen des Anfangsmietzinses an die Schlichtungsstelle. Auch in Luzern wird er nur selten angefochten. Ist das nun Beweis dafür, dass die Mieter zufrieden sind? Das bezweifelt Cyrill Studer vom Mieterverband, dessen Initiative von SP und Grünen sowie vom Luzerner Stadtrat unterstützt wird.

Fehler bei Leerwohnungsziffer

Die Leerwohnungsziffer 2020 im Kanton Luzern beträgt 1,53 Prozent und nicht 1,66 Prozent, wie Lustat Statistik Luzern letzten Mittwoch mitteilte. Grund für die falsche Zahl sei eine fehlerhafte Übermittlung der Daten der Gemeinde Ebikon.

Die Leerwohnungsziffer ist relevant für die Formularpflicht. Selbst wenn die Stimmbürger am 27. September Ja sagen: Die transparente Vormiete kann der Kanton erst bei einem Leerwohnungsstand von 1,5 Prozent für verbindlich erklären – für das ganze Kantonsgebiet oder Teile davon.

Er kenne aus seinen Beratungen zahlreiche Mieter, die sich nicht einmal wehren, wenn sie eindeutig im Recht sind. «In vielen Fällen haben die Betroffenen Angst vor Konsequenzen oder befürchten in Zukunft ein schlechtes Verhältnis mit dem Vermieter.» Gerade in den Städten, wo Wohnungsknappheit herrscht, sei das Abhängigkeitsverhältnis ausgeprägt. 

Doch gerade das Verhältnis zum Vermieter spricht laut Hauseigentümerverband gegen die Initiative. «Die Formularpflicht schürt unnötiges Misstrauen und treibt einen Keil zwischen Mieter und Vermieter», argumentiert Armin Hartmann. Denn die grosse Mehrheit der Vermieter, bei denen alles unproblematisch und korrekt ablaufe, müsse das Formular genauso ausfüllen.

Genau für sie könnte die geforderte Offenheit von Vorteil sein, heisst es auf der Gegenseite. «Das Formular ist in weniger als zwei Minuten ausgefüllt», entgegnet Cyrill Studer. «Wenn der Mietpreis gleich bleibt, sieht der Mieter von Anfang an, dass er es mit einem fairen Vermieter zu tun hat. Das stärkt das Vertrauen. Bloss unfaire Vermieter fürchten sich vor der Transparenz.» 

Nicht nur der Mietpreis ist relevant

Manchmal geschehen Mietzinsaufschläge auch indirekt – wie ein Beispiel aus dem Obergrundquartier zeigt. Ein Luzerner ist dort im Juni in eine 4,5-Zimmerwohnung gezogen. «Mit der Verwaltung war vereinbart, dass wir die Wohnung zu denselben Mietkonditionen übernehmen wie unsere Vorgängerin», erzählt der Mann, der aufgrund seines Verhältnisses zur Verwaltung seinen Namen nicht im Artikel lesen will. Der Mietpreis sei denn auch tatsächlich derselbe gewesen. Beim zweiten Blick in den Mietvertrag stellte er aber fest, dass der Referenzzinssatz – im Unterschied zum Vertrag der Vormieterin – dem aktuellen Niveau angepasst und entsprechend gesenkt wurde. 

«Statt den tieferen Zins an uns Mieter weiterzugeben, hat die Verwaltung auf diesem Weg eine versteckte Mietzinserhöhung vorgenommen», sagt der Luzerner. Auf Nachfrage bei der Verwaltung habe sie von einem Fehler gesprochen und den Mietzins um 70 Franken gesenkt – allerdings nicht per sofort. «Die ersten zwei Monate mussten wir den höheren Preis zahlen, was einen leicht schalen Beigeschmack zurückliess.» 

Beim Mieterverband stellt man fest, dass sich Vermieter regelmässig den Referenzzinssatz – und das fehlende Wissen darüber – zunutze machen. Denn sinkt der Referenzzinssatz, müssten die Vermieter diese Differenz den Mietern weitergeben. Tun sie das nicht von sich aus, was oft der Fall ist, können Mieter die Senkung einfordern. «Das Problem ist, dass viele Mieter aufgrund ihrer Abhängigkeit zum Vermieter Hemmungen haben und ihr Geld nicht einfordern», sagt Cyrill Studer. «Und dies, obwohl der Gesetzgeber klar festhält, dass dieses Geld den Mietern zugutekommt – aber eben bloss, wenn sie darum fragen.»

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3 Kommentare
  1. CScherrer, 08.09.2020, 10:14 Uhr

    Für den Vermieter besteht kein Vertragszwang. Damit ist wohl alles zu einer weiteren Alibiübung gesagt, welche nur Kosten verursachen wird. Kosten zur Freude des Staates. Einmal mehr werden Mieter hinters Licht geführt.

  2. astrid, 07.09.2020, 12:48 Uhr

    Beispiele aus der Praxis

    Altbauwohnung Bundesstrasse, unsaniert aber funktionstüchtig und benutzbar, seit 20 Jahren „weitergereicht“, Miete unverändert bei ca. 1000 CHF für ca. 90qm

    Altbauwohnung Bruchmattquartier,
    Bad und Küche saniert nach Mieterrausschmiss, vorher ca.1000 CHF für ca.90qm, nachher ca. 1800 CHF.

  3. Rudolf Borter, 07.09.2020, 09:25 Uhr

    Vor allem die ungesetzliche Erhöhung der Miete bei Mieterwechsel bewirkt, dass die Mieten in der Schweiz heute 40% über der Kostenmiete liegen – dies bei stetig sinkendem Referenzzinssatz …

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