Der Kampf um die letzten Baureserven beginnt

Es ist eine recht trockene Materie – und doch gehen die Wogen regelmässig hoch. Es geht um die Frage: Wie sollen Gemeinden mit ihren knapper werdenden Baureserven umgehen? Verkaufen – oder salopp gesagt vermieten? Schnelles Geld oder langfristige Perspektiven?

Der Boden ist in der Schweiz ein rares Gut, besonders in Städten. Aktuell stellt sich Emmen diese Frage, die Boomgemeinde schlechthin mit bereits 30’000 Einwohnern – und es werden bald mehr, viel mehr. Aus Sorge um die letzten freien Grundstücke haben Grüne und SP die Bodeninitiative eingereicht. Gemeinderat und Parlament haben sie 2015 abgelehnt, nun stimmt die Emmer Bevölkerung am 28. Februar darüber ab (siehe Box).

Die Initiative fordert, dass Gemeindeland im Besitz der Gemeinde bleibt. Verkaufen dürfte sie nur noch, wenn sie andernorts wieder Land dazukauft. Ihre Grundstücke könnte Emmen also nur noch im sogenannten Baurecht an Dritte abgeben. Ein Vertrag regelt, für wie lange ein Investor das Grundstück nutzen und bebauen darf – gewöhnlich zwischen 30 und 100 Jahren.

«Eine massive Einschränkung»

Nach diversen Verkäufen hat die Gemeinde nur noch 35 freie Grundstücke mit einem gesamthaften Buchwert von 15 Millionen Franken. Doch nicht alle davon sind für Bauprojekte geeignet. Nachdem Emmen letztes Jahr das Herdschwand-Areal verkaufte, hatten die Initianten genug vom «Ausverkauf».

«Emmen hat keine Gesamtstrategie, wie es mit seinen Baulandreserven umgeht.»

Andreas Kappeler, Grüner Einwohnerrat

Die Initianten fordern: eine finanziell nachhaltige Bodenpolitik, mehr Mitsprache, mehr Gestaltung in der Zukunft! Der Gemeinderat entgegnet: Verkäufe sind lukrativer! Emmen prüfe in Einzelfällen bereits Baurechtsverträge und habe das auch schon umgesetzt. Doch die Initiative würde die Gemeinde «unnötig und massiv» einschränken.

Keine Strategie

Wenn Emmen also bereits Land im Baurecht abgibt, wieso dann die Initiative? Andreas Kappeler, Grüner Emmer Einwohnerrat und Mitinitiant, sagt: «Die Gemeinde hat in letzter Zeit systematisch Land verkauft, um ihre Budgetdefizite zu korrigieren.» Einzelne Landverkäufe seien nicht das Problem, «aber Emmen hat keine Gesamtstrategie, wie es mit seinen Baulandreserven umgeht».

Sein Vorwurf: Emmen agiere nur finanzpolitisch, aber nicht nachhaltig auf den knapper werdenden Boden bedacht. Für rund 30 Millionen Franken habe die Gemeinde in den letzten Jahren Land verkauft – doppelt so viel wie die noch bestehenden Reserven. «Diese Strategie geht nur solange auf, wie man Bauland hat, doch irgendwann ist fertig», sagt Kappeler. Der Gemeinderat dürfe sein strukturelles Defizit langfristig nicht mehr durch Landverkäufe decken.

Jetzt reagieren

«Von Investorenseite verstehe ich, dass sie Land lieber kaufen, als im Baurecht zu mieten», sagt Kappeler. Schliesslich wird Bauland rarer und also teurer. Doch die Gemeinde müsste wie die Investoren ebenso ein Interesse daran haben, das Land weiterhin zu besitzen.

Das Problem sei, dass man das Modell des Baurechts im Kanton Luzern noch zu wenig kenne – «für die Gemeinde ist das komplizierter, als Land zu verkaufen», so Kappeler. Andere Städte wenden das schon selbstverständlich an: Zürich etwa, auch die Stadt Luzern oder die Berner Gemeinde Köniz, die kein Land mehr verkauft. Und die Stadt Basel war für die Initianten ein Vorbild – dort kommt am 28. Februar ebenfalls eine Bodeninitiative vors Volk mit ähnlichem Inhalt.

Ist Emmen noch nicht bereit dafür? Andreas Kappeler: «Wir müssen jetzt reagieren. Emmen wächst stark, also ist es umso wichtiger, dass die Gemeinde auch in Zukunft noch Reserven hat, etwa für Schulhäuser.» Sonst müsse man irgendwann Land zurückkaufen oder enteignen.

Gemeinde soll nicht Land horten

Rolf Born, Gemeindepräsident von Emmen, widerspricht dem Grundanliegen der Initiative nicht – doch sie geht ihm zu weit. «Die Initiative nimmt uns die Handlungsfreiheit», sagt der FDP-Politiker. Wenn sich Investoren für Bauland interessieren, könnte man in Zukunft keine massgeschneiderten Lösungen mehr anbieten, man könne nicht mehr auf die Anliegen von Unternehmen eingehen. Die Gemeinde prüfe beim Verkauf von Grundstücken jetzt schon die Möglichkeit von Baurechtsverträgen. «Aber es ist nicht immer die richtige Lösung», sagt Born.

«Die Initiative nimmt uns die Handlungsfreiheit.»

Rolf Born, Gemeindepräsident Emmen

Was sagt er zum Vorwurf, dass Emmen seine Landreserven verscherbele? «Es ist nicht unsere Aufgabe Land zu horten», sagt Born. Und der grösste Teil an Landreserven sei ohnehin in privater Hand, Emmen verkaufe sein Land nicht proaktiv. Und für den Eigengebrauch habe Emmen ein Verwaltungsvermögen, das die Gemeinde nie abgeben werde. Dieses gewährleiste, dass auch in Zukunft genug Land für Schulhäuser oder andere öffentliche Bauten zur Verfügung stehe. Über die meisten Landverkäufe bestimme ohnehin auch in Zukunft der Einwohnerrat (ab einer Million Franken) oder das Volk (ab zehn Millionen) – «die demokratische Mitbestimmung bleibt gegeben», sagt Born.

Baurecht wird zunehmen

«Es ist für jede Gemeinde eine strategische Entscheidung, wie sie mit ihrem unbebauten Land umgeht», sagt Cüneyd Inan zum Thema. Er ist bei der Dienststelle Raum und Wirtschaft beim Kanton Luzern für die Raumentwicklung zuständig. Ob ein Verkauf oder eine Abgabe im Baurecht, beides habe für eine Gemeinde Vorteile, sagt er. «Mit dem Baurecht hat man länger Einfluss und behält es in der eigenen Hand. Wenn man das Land verkauft, trägt man das Risiko nicht mit und erhält das Geld auf einmal.» Doch auch das Baurecht habe für die Investoren Vorteile: «Mit dem Baurecht wird nicht zu viel Kapital in den Landkauf gebunden und kann für das Bauvorhaben eingesetzt werden.»

«Das Baurecht gewinnt in Zukunft an Bedeutung.»

Cüneyd Inan, Raumentwicklung Kanton Luzern

Das Ziel einer Gemeinde sei nicht der Immobilienhandel, sondern eine gute Entwicklung für alle, so Inan. Und es sei letztlich eine politische Frage, wie man das erreichen will. In linken Kreisen setzt man dafür eher auf eine aktivere Landpolitik. Das Baurecht wird zudem eher in Städten und häufiger in der Westschweiz angewendet.

Ist das Baurecht bei uns noch zu wenig bekannt, wie die Initianten behaupten? Hat man noch zu wenig Erfahrung damit? Für das Land und die Agglomeration trifft das laut Cüneyd Inan eher zu. «In der Vergangenheit war man froh, wenn überhaupt jemand Land kaufte, und Investoren kaufen Land natürlich lieber, als es im Baurecht zu übernehmen», sagt Inan. Doch nun kehre es: Das Land wird knapp, Gemeinden könnten fordernd auftreten gegenüber Investoren – deshalb gewinnt das Baurecht in Zukunft sicherlich an Bedeutung.

Baurecht in der Stadt Luzern

Mehr Erfahrung mit Baurechtsverträgen hat die Stadt Luzern. Ein prominentes Beispiel aus der jüngeren Zeit: Die Stadt wollte das 9170 Quadratmeter grosse Areal bei der Industriestrasse für eine Überbauung verkaufen. Dagegen wehrte sich 2012 erfolgreich die Initiative «Ja zu einer lebendigen Industriestrasse». Nun gibt die Stadt das Areal im Baurecht an eine gemeinnützige Unternehmung ab und hat es dafür ausgeschrieben. Fünf Kooperationen erhielten den Zuschlag (zentral+ berichtete). Auch das 4700 Quadratmeter grosse Grundstück an der Eichwaldstrasse, am nördlichen Ende der Allmend, soll gemeinnützig überbaut werden: Der Stadtrat will das Grundstück an eine Baugenossenschaft im Baurecht abgeben. Bis im Sommer soll der Vertrag abgeschlossen sein. Ganz aktuell will Luzern ein Grundstück beim Mattenhof verkaufen für die geplante Pilatusarena. Die Linke lehnt das ab und fordert, dass die Stadt das Areal im Baurecht abgibt. Das Volk hat am 28. Februar das letzte Wort (zentral+ berichtete). Keinen Verkauf gab es übrigens auf der Allmend (Sportstadion, Hallenbad, Wohntürme usw.), die Stadt vergab das Areal im Baurecht. Bis 2037 muss die Stadt Luzern 2300 neue gemeinnützige Wohnungen bauen, so will es die Initiative «Für zahlbaren Wohnraum», die das Stimmvolk 2012 klar annahm (zentral+ berichtete).

Das letzte Tafelsilber der Gemeinde Emmen: Noch 35 freie Grundstücke besitzt die Gemeinde:

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