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Lädelisterben: Sind Liegenschaftsbesitzer zu geldgierig?
  • Wirtschaft
Mit dem Silver-Shop verschwindet ein weiterer kleiner Laden aus der Eisengasse in der Altstadt Luzern.   (Bild: Christine Weber)

Mehr als 100'000 Franken / Jahr für kleinen Laden Lädelisterben: Sind Liegenschaftsbesitzer zu geldgierig?

6 min Lesezeit 2 Kommentare 28.08.2016, 12:12 Uhr

Schon wieder ein kleiner Laden in der Luzerner Altstadt, der zumacht. Allerdings gehört dem Geschäftsbetreiber auch die Liegenschaft. Das Lokal will er teuer vermieten. Dass viele Liegenschaftsbesitzer das Maximum rausholen, ist zwar legitim – aber damit schaden sie sich mittelfristig selber. Warum, erklärt ein Fachmann aus der Immobilien-Branche.

Das eher unscheinbare Haus an der Eisengasse 13 steht zwischen der Bar Down Town und dem Fondue House. In den Obergeschossen hat es Wohnungen, unten wird im kleinen Schaufenster Silberschmuck präsentiert. Hier ist seit 25 Jahren der Silver-Shop einquartiert. Jetzt ist Schluss: Der Laden hat Totalausverkauf, am Fenster hängt ein Schild «zu vermieten».

«Der Preis ist zwar sportlich, aber human.» 

Mitarbeiter der Agentur Remicom Luzern

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Ein Telefonat mit der Firma Remicom, die im Auftrag des Liegenschaftsbesitzers einen Mieter sucht, zeigt: Der Laden ist noch zu haben. Er kann zu einem Preis von 10’900 Franken pro Monat gemietet werden. Die Fläche beträgt 140 Quadratmeter, die Hälfte davon liegt im Untergeschoss. Im Jahr macht das 945 Franken pro Quadratmeter. Das ist ein flotter Preis für den kleinen Laden. «Der Preis ist zwar sportlich, aber human», sagt der Mitarbeiter von der Remicom-Agentur Luzern und ergänzt: «Ein paar Meter weiter an der Weggisgasse sind die Mieten um ein Vielfaches höher.» Zudem sei der Laden gut ausgebaut und es werde keine Ablösesumme verlangt.

Ein Schnäppchen also? Nein. Mieten in der Grössenordnung von 700 bis 900 Franken werden in Luzern zwar am Kapellplatz verlangt, am Grendel sind es sogar bis zu 4000 und 6000 Franken (zentralplus berichtete). Aber die Eisengasse gehörte bis jetzt nicht zu den Hotspots der überteuerten Altstadt, ein Quadratmeterpreis um die 900 Franken tanzt aus der Reihe, wie ein Augenschein vor Ort zeigt.

Die Eisengasse wird je länger je mehr auch zur Einkaufsmeile.

Die Eisengasse wird je länger je mehr auch zur Einkaufsmeile.

(Bild: anm)

Liegenschaftsbesitzer erliegen der Verlockung

Der Silberladen ist seit 25 Jahren an der Eisengasse. Geführt wird das Unternehmen von der gleichen Familie, die auch Besitzerin der Liegenschaft ist. Warum der Silberladen jetzt dichtmacht und ob es mit einem schlechten Geschäftsgang zu tun hat, ist auf Anfrage von zentralplus nicht schlüssig in Erfahrung zu bringen, der Geschäftsinhaber ist für längere Zeit ferienhalber abwesend.

Am hohen Mietpreis kann es jedenfalls nicht liegen: Die Liegenschaft gehört ja der Familie selbst, somit bestimmt sie auch den Ladenpreis. Damit eine Miete in der Höhe von rund 11’000 Franken bezahlt werden kann, muss einiges über einen Ladentisch gehen. Ob das mit Silberschmuck zu machen ist, sei dahingestellt. Die Vermutung liegt nahe, dass es schlicht und einfach viel lukrativer ist, den Laden extern zu vermieten. Und dabei den höchstmöglichen Preis zu verlangen.

Dieser Verlockung erliegen viele Liegenschaftsbesitzer, offensichtlich auch in der Eisengasse. Ein Beispiel dafür ist auch das ehemalige Fondue House an der Eisengasse 15. Der langjährige Pächter Hans P. Wanner musste im Juni 2015 den Schlüssel definitiv abgeben. Um die Kündigung des Pachtvertrags gab es einen langwierigen Rechtsstreit. Unter anderem war ein Grund: Die vor Jahren angesetzte Miete von 7000 Franken sei zu tief. Heute hätten die Liegenschaften an der Eisengasse an Wert gewonnen, rechtfertigte man bei der Liag AG die Kündigung (zentralplus berichtete). Das Restaurant hat jetzt neue Pächter und eröffnet dieser Tage unter dem Namen Swiss Rigi House.

Langjährige Mieter haben den Status quo

Glücklich schätzen können sich jene, die schon lange am gleichen Ort eingemietet sind. Bei ihnen sind die Mieten über viele Jahre mehr oder weniger gleich geblieben. 
Einige  Ladenbetreiber geben auf Anfrage an, dass bei ihnen der Quadratmeterpreis um einiges unter 900 Franken pro Quadratmeter und Jahr liegt. Ein Geschäftsbetreiber, der nicht namentlich genannt werden möchte und seit Jahren die gleiche Miete bezahlt, meint: «Die Detailbranche ist eh massiv unter Druck. Ein höherer Mietzins als bisher wäre für mich auf keinen Fall tragbar.» Ein anderer meint: «Irgendwann werden auch in der Eisengasse nur noch die grossen Ketten angesiedelt sein, das ist eine Frage der Zeit.»

«Bei einem solchen Preis könnte ich zusammenpacken und zumachen. Das würde nie und nimmer rentieren.»
Carlos Eichmann, Wirt vom St. Magdalena

Eine klare Sache ist es auch für den langjährigen Wirt des St. Magdalenas. «Bei einem solchen Preis könnte ich zusammenpacken und zumachen. Das würde nie und nimmer rentieren», sagt Carlos Eichmann, der seit 28 Jahren hier wirtet. Er rechnet vor, was ein Mietpreis um die 900 Franken pro Quadratmeter in seinem Fall für die Konsumation konkret bedeuten würde. «Eine Stange Bier würde einen Franken mehr kosten als bisher: Statt 5.30 wären das dann satte 6.30 Franken.»

Das Restaurant St. Magdalena ist nicht wegzudenken von hier.

Das Restaurant St. Magdalena ist nicht wegzudenken von hier.

(Bild: cha)

Sind Liegenschaftsbesitzer zu geldgierig?

Dass die Detailbranche unter Preisdruck steht, Projekte wie die Mall of Switzerland in Ebikon zusätzliche Konkurrenz bringen und Uhren- und Schmuckgeschäfte die Altstadt fluten, trägt zum Lädeli- und Beizensterben bei. Welche Rolle aber spielen die Liegenschaftsbesitzer, die den Mietpreis für die Ladenflächen festlegen? zentralplus hat bei der Firma Wüest & Partner in Zürich nachgefragt, die auf die Entwicklung des Immobilienmarktes spezialisiert ist. Dr. oec. Robert Weinert hat unsere Fragen beantwortet.

zentralplus: Die Mietpreise in der Altstadt bewegen sich für Ladenlokale zwischen 700 bis 6000 Franken pro Jahr und Quadratmeter. Ist das adäquat oder überrissen?


Robert Weinert: Das lässt sich so generell kaum beurteilen. Fakt ist: Lagen mit einer hohen Passantenfrequenz sind attraktiv, weshalb grundsätzlich eine hohe Zahlungsbereitschaft besteht. Entsprechend hoch können auch die Mietpreise sein.

«Es kann davon ausgegangen werden, dass die Mieten stagnieren und mittelfristig vielleicht sogar sinken.»
Dr. oec. Robert Weinert, Wüest & Partner

zentralplus: Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt: Können sich in Zukunft nur noch grosse Ketten und Uhren- oder Schmuckgeschäfte einen Laden in der Altstadt leisten?

Weinert: Seit einiger Zeit sind die Preise für Mietobjekte in der ganzen Schweiz unter Druck. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Mieten stagnieren und mittelfristig vielleicht sogar sinken. Für Detaillisten ist das in diesem Sinn sicher hilfreich. Aber sie stehen dennoch weiter unter Druck, etwa weil viele Käufer ins Internet oder ins nahe Ausland abwandern. Besonders die Kleider- und Multimedia-Branchen haben damit zu kämpfen.

zentralplus: Kann ein Laden überhaupt rentieren, der gegen 11’000 Franken Miete pro Monat kostet und etwas anderes als Brillanten oder Uhren verkauft?


Weinert: Ob das gelingt, hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören nebst der erwähnten Passantenlage natürlich auch das Angebot des Ladens sowie die Art der Ladenlokalität, das heisst die Schaufensterlänge, der Zugang (Breite, Schwellen) und die Ladengrösse.

zentralplus: Die Liegenschaftsbesitzer legen den oft sehr hohen Mietpreis fest. Sind sie schlicht zu geldgierig?


Weinert: Mietpreise können nicht einfach nach Belieben gemacht werden. Da spielt der Markt mit, Angebot und Nachfrage. Wenn die Miete zu hoch angesetzt ist, bleibt das Lokal leer. Danach müssen sich Liegenschaftsbesitzer richten, sie haben ja auch Konkurrenz und sind nicht die einzigen Immobilienanbieter.

zentralplus: Trotzdem: Vermieter haben einen Spielraum und könnten darauf verzichten, das Maximum an Miete herauszuholen. Stehen sie nicht in der Pflicht, dass auch kleinere Läden noch existieren können?

«Langfristig schadet man sich selbst, wenn es keine Durchmischung von Läden und Angeboten gibt.»
Dr. oec. Robert Weinert, Wüest & Partner

Weinert: Die Geschäftsziele haben fast immer Priorität. Eine gewisse öffentliche Verantwortung haben Liegenschaftsbesitzer schon, dass eine Stadt attraktiv bleibt. Übrigens auch zu ihrem eigenen Vorteil: Wenn die ‹Uniformierung› von Einkaufsmeilen überhand nimmt und es keinen Branchenmix gibt, wird es für die Leute langweilig und unattraktiv, dort einzukaufen. Das wirkt sich dann wiederum auf die Preise der Ladenlokale aus. Langfristig schadet man sich selbst, wenn es keine Durchmischung von Läden und Angeboten gibt.

zentralplus: Gibt es seitens Stadt die Möglichkeit, die Mietpreise zu regulieren? Zum Beispiel mit einer Höchstgrenze beim Quadratmeterpreis eines Lokals?


Weinert: Das wäre eine politische Haltung, die sicher nicht von allen geteilt würde. Anders als bei Wohnungsmieten wird der Geschäftsbereich weniger stark reguliert. Eine Überregulierung auf dem Immobilienmarkt trägt jedoch meiner Meinung nach nicht zu einer Verbesserung bei. Der Markt reguliert sich grundsätzlich aufgrund des Zusammenspiels von Angebot und Nachfrage von selbst, auch wenn er im Bereich der Immobilien etwas langsamer reagiert als andernorts.

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2 Kommentare
  1. Marcel Moser, 30.08.2016, 07:10 Uhr

    Ich kannte die Altstadt als lebendiges, buntes Quartier. In meiner Jugend war dort der Treffpunkt für die jungen Luzerner. Magdi, Altstättli, Down Town, La Suisse, weisses Kreuz waren und sind legendäre Namen die mich an diese bunte Zeit erinnern. Kleine Geschäfte wie Kempf Sport, oder am Grendel das Old Town Store mit dem Renner Jeansgeschäft Relax, sind Reminiszenzen an die alte Einkaufsmeile der Stadt. Ich lebe nun seit einigen Jahren (mit Unterbrüchen) im Ausland. Wenn ich in die Stadt meiner Jugend zurückkehre, fällt mir auf, wie sehr sich die kleinen Läden aus der Altstadt verabschiedet haben. Abends findest du keine Leute mehr die in den Gassen flanieren. Die Treffpunkte in der Altstadt sind selten geworden. Wenn ich die Altstadt heute erlebe, haben sich mir Bilder, unschöne Bilder in den Kopf gefräst.
    Chinesen, die in Schlangen und mit Headset versehen ihrem Guide hinterherrennen. Selfiesticks an ausgestreckten Armen, welche ohne Rücksicht, die Leute anrempelnd, durch die Gegend rennen. Leute mit fremdartigen Körperteilen, genannt Tablets, welche in allen Winkeln und Perspektiven in der rechten Hand mühsam am ausgestreckten Arm durch die Gegend transportiert werden. Rempelt man den Besitzer unglücklicherweise an, kriegt man ein unfreundliches Knurren auf das “Excuse me” zu hören. Man hat dem Mann, der Frau, wohl den Aufenthalt in Luzern gründlich verdorben. Sind die ausländischen Feriengäste wirklich der einzige Profit den die Stadt erwirtschaftet? Vielleicht sollten sich die Hausbesitzer in der Altstadt, mitsamt dem politischen Luzern, wirklich überlegen, ob Luzern eine Stadt für lebendige Menschen sein soll oder nur ein Disneyland für die feriengestressten Chinesen.
    Mit freundlichen Grüssen
    Marc Moser Olpe NRW, Deutschland

  2. Heinz Gadient, 29.08.2016, 09:15 Uhr

    Die Gier der Immobilienbesitzer hat aus der Luzerner Altstadt das gemacht was sie heute ist. Öd, langweilig, im Winter fast deprimierend.