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Der Kampf um die letzten Baureserven beginnt
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Viscose in Emmen: Wie viel Bauland bleibt der Gemeinde in Zukunft noch? (Bild: Emanuel Ammon/AURA )

Emmen: Initiative verbietet Landverkauf Der Kampf um die letzten Baureserven beginnt

6 Min 3 Kommentare 19.02.2016, 10:04 Uhr

Bauland in Städten ist knapp – auch in der Boomgemeinde Emmen. Linke fordern deshalb mit ihrer Bodeninitiative den Stopp des «Ausverkaufs». Sie setzen auf Baurechtsverträge. Eine unnötige Einschränkung? Oder das Modell der Zukunft?

Es ist eine recht trockene Materie – und doch gehen die Wogen regelmässig hoch. Es geht um die Frage: Wie sollen Gemeinden mit ihren knapper werdenden Baureserven umgehen? Verkaufen – oder salopp gesagt vermieten? Schnelles Geld oder langfristige Perspektiven?

Der Boden ist in der Schweiz ein rares Gut, besonders in Städten. Aktuell stellt sich Emmen diese Frage, die Boomgemeinde schlechthin mit bereits 30’000 Einwohnern – und es werden bald mehr, viel mehr. Aus Sorge um die letzten freien Grundstücke haben Grüne und SP die Bodeninitiative eingereicht. Gemeinderat und Parlament haben sie 2015 abgelehnt, nun stimmt die Emmer Bevölkerung am 28. Februar darüber ab (siehe Box).

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Die Initiative fordert, dass Gemeindeland im Besitz der Gemeinde bleibt. Verkaufen dürfte sie nur noch, wenn sie andernorts wieder Land dazukauft. Ihre Grundstücke könnte Emmen also nur noch im sogenannten Baurecht an Dritte abgeben. Ein Vertrag regelt, für wie lange ein Investor das Grundstück nutzen und bebauen darf – gewöhnlich zwischen 30 und 100 Jahren.

«Eine massive Einschränkung»

Nach diversen Verkäufen hat die Gemeinde nur noch 35 freie Grundstücke mit einem gesamthaften Buchwert von 15 Millionen Franken. Doch nicht alle davon sind für Bauprojekte geeignet. Nachdem Emmen letztes Jahr das Herdschwand-Areal verkaufte, hatten die Initianten genug vom «Ausverkauf».

«Emmen hat keine Gesamtstrategie, wie es mit seinen Baulandreserven umgeht.»

Andreas Kappeler, Grüner Einwohnerrat

Die Initianten fordern: eine finanziell nachhaltige Bodenpolitik, mehr Mitsprache, mehr Gestaltung in der Zukunft! Der Gemeinderat entgegnet: Verkäufe sind lukrativer! Emmen prüfe in Einzelfällen bereits Baurechtsverträge und habe das auch schon umgesetzt. Doch die Initiative würde die Gemeinde «unnötig und massiv» einschränken.

Keine Strategie

Emmen stimmt über die Zukunft des Baulands ab

Die Gemeindeinitiative «Bodeninitiative – Boden behalten, Emmen gestalten» verlangt in Form einer allgemeinen Anregung, dass Liegenschaften, die im Eigentum der Gemeinde Emmen sind, nicht mehr veräussert werden dürfen. Sie können nur noch im Baurecht zur Nutzung überlassen werden. Ein Verkauf wäre nur dann noch zulässig, wenn gleichzeitig gleichwertiger Ersatz erworben wird. Das Begehren kam im Februar 2015 mit 531 gültigen Unterschriften zustande. Emmer Gemeinderat und Einwohnerrat lehnen die Initiative ab. Das Emmer Stimmvolk entscheidet am 28. Februar.

Wenn Emmen also bereits Land im Baurecht abgibt, wieso dann die Initiative? Andreas Kappeler, Grüner Emmer Einwohnerrat und Mitinitiant, sagt: «Die Gemeinde hat in letzter Zeit systematisch Land verkauft, um ihre Budgetdefizite zu korrigieren.» Einzelne Landverkäufe seien nicht das Problem, «aber Emmen hat keine Gesamtstrategie, wie es mit seinen Baulandreserven umgeht».

Sein Vorwurf: Emmen agiere nur finanzpolitisch, aber nicht nachhaltig auf den knapper werdenden Boden bedacht. Für rund 30 Millionen Franken habe die Gemeinde in den letzten Jahren Land verkauft – doppelt so viel wie die noch bestehenden Reserven. «Diese Strategie geht nur solange auf, wie man Bauland hat, doch irgendwann ist fertig», sagt Kappeler. Der Gemeinderat dürfe sein strukturelles Defizit langfristig nicht mehr durch Landverkäufe decken.

Jetzt reagieren

«Von Investorenseite verstehe ich, dass sie Land lieber kaufen, als im Baurecht zu mieten», sagt Kappeler. Schliesslich wird Bauland rarer und also teurer. Doch die Gemeinde müsste wie die Investoren ebenso ein Interesse daran haben, das Land weiterhin zu besitzen.

Das Problem sei, dass man das Modell des Baurechts im Kanton Luzern noch zu wenig kenne – «für die Gemeinde ist das komplizierter, als Land zu verkaufen», so Kappeler. Andere Städte wenden das schon selbstverständlich an: Zürich etwa, auch die Stadt Luzern oder die Berner Gemeinde Köniz, die kein Land mehr verkauft. Und die Stadt Basel war für die Initianten ein Vorbild – dort kommt am 28. Februar ebenfalls eine Bodeninitiative vors Volk mit ähnlichem Inhalt.

Ist Emmen noch nicht bereit dafür? Andreas Kappeler: «Wir müssen jetzt reagieren. Emmen wächst stark, also ist es umso wichtiger, dass die Gemeinde auch in Zukunft noch Reserven hat, etwa für Schulhäuser.» Sonst müsse man irgendwann Land zurückkaufen oder enteignen.

Modell der Viscosistadt in Emmen. (Bild: PD/Hannes Henz)

Modell der Viscosistadt in Emmen. (Bild: PD/Hannes Henz)

Gemeinde soll nicht Land horten

Rolf Born, Gemeindepräsident von Emmen, widerspricht dem Grundanliegen der Initiative nicht – doch sie geht ihm zu weit. «Die Initiative nimmt uns die Handlungsfreiheit», sagt der FDP-Politiker. Wenn sich Investoren für Bauland interessieren, könnte man in Zukunft keine massgeschneiderten Lösungen mehr anbieten, man könne nicht mehr auf die Anliegen von Unternehmen eingehen. Die Gemeinde prüfe beim Verkauf von Grundstücken jetzt schon die Möglichkeit von Baurechtsverträgen. «Aber es ist nicht immer die richtige Lösung», sagt Born.

«Die Initiative nimmt uns die Handlungsfreiheit.»

Rolf Born, Gemeindepräsident Emmen

Was sagt er zum Vorwurf, dass Emmen seine Landreserven verscherbele? «Es ist nicht unsere Aufgabe Land zu horten», sagt Born. Und der grösste Teil an Landreserven sei ohnehin in privater Hand, Emmen verkaufe sein Land nicht proaktiv. Und für den Eigengebrauch habe Emmen ein Verwaltungsvermögen, das die Gemeinde nie abgeben werde. Dieses gewährleiste, dass auch in Zukunft genug Land für Schulhäuser oder andere öffentliche Bauten zur Verfügung stehe. Über die meisten Landverkäufe bestimme ohnehin auch in Zukunft der Einwohnerrat (ab einer Million Franken) oder das Volk (ab zehn Millionen) – «die demokratische Mitbestimmung bleibt gegeben», sagt Born.

Baurecht wird zunehmen

«Es ist für jede Gemeinde eine strategische Entscheidung, wie sie mit ihrem unbebauten Land umgeht», sagt Cüneyd Inan zum Thema. Er ist bei der Dienststelle Raum und Wirtschaft beim Kanton Luzern für die Raumentwicklung zuständig. Ob ein Verkauf oder eine Abgabe im Baurecht, beides habe für eine Gemeinde Vorteile, sagt er. «Mit dem Baurecht hat man länger Einfluss und behält es in der eigenen Hand. Wenn man das Land verkauft, trägt man das Risiko nicht mit und erhält das Geld auf einmal.» Doch auch das Baurecht habe für die Investoren Vorteile: «Mit dem Baurecht wird nicht zu viel Kapital in den Landkauf gebunden und kann für das Bauvorhaben eingesetzt werden.»

«Das Baurecht gewinnt in Zukunft an Bedeutung.»

Cüneyd Inan, Raumentwicklung Kanton Luzern

Das Ziel einer Gemeinde sei nicht der Immobilienhandel, sondern eine gute Entwicklung für alle, so Inan. Und es sei letztlich eine politische Frage, wie man das erreichen will. In linken Kreisen setzt man dafür eher auf eine aktivere Landpolitik. Das Baurecht wird zudem eher in Städten und häufiger in der Westschweiz angewendet.

Ist das Baurecht bei uns noch zu wenig bekannt, wie die Initianten behaupten? Hat man noch zu wenig Erfahrung damit? Für das Land und die Agglomeration trifft das laut Cüneyd Inan eher zu. «In der Vergangenheit war man froh, wenn überhaupt jemand Land kaufte, und Investoren kaufen Land natürlich lieber, als es im Baurecht zu übernehmen», sagt Inan. Doch nun kehre es: Das Land wird knapp, Gemeinden könnten fordernd auftreten gegenüber Investoren – deshalb gewinnt das Baurecht in Zukunft sicherlich an Bedeutung.

Baurecht in der Stadt Luzern

Mehr Erfahrung mit Baurechtsverträgen hat die Stadt Luzern. Ein prominentes Beispiel aus der jüngeren Zeit: Die Stadt wollte das 9170 Quadratmeter grosse Areal bei der Industriestrasse für eine Überbauung verkaufen. Dagegen wehrte sich 2012 erfolgreich die Initiative «Ja zu einer lebendigen Industriestrasse». Nun gibt die Stadt das Areal im Baurecht an eine gemeinnützige Unternehmung ab und hat es dafür ausgeschrieben. Fünf Kooperationen erhielten den Zuschlag (zentral+ berichtete).

Auch das 4700 Quadratmeter grosse Grundstück an der Eichwaldstrasse, am nördlichen Ende der Allmend, soll gemeinnützig überbaut werden: Der Stadtrat will das Grundstück an eine Baugenossenschaft im Baurecht abgeben. Bis im Sommer soll der Vertrag abgeschlossen sein.

Ganz aktuell will Luzern ein Grundstück beim Mattenhof verkaufen für die geplante Pilatusarena. Die Linke lehnt das ab und fordert, dass die Stadt das Areal im Baurecht abgibt. Das Volk hat am 28. Februar das letzte Wort (zentral+ berichtete). Keinen Verkauf gab es übrigens auf der Allmend (Sportstadion, Hallenbad, Wohntürme usw.), die Stadt vergab das Areal im Baurecht.

Bis 2037 muss die Stadt Luzern 2300 neue gemeinnützige Wohnungen bauen, so will es die Initiative «Für zahlbaren Wohnraum», die das Stimmvolk 2012 klar annahm (zentral+ berichtete).

 

Das letzte Tafelsilber der Gemeinde Emmen: Noch 35 freie Grundstücke besitzt die Gemeinde:

Das sind die letzten Baulandreserven von Emmen – mit einem Buchwert von 15 Millionen Franken.

Das sind die letzten Baulandreserven von Emmen – mit einem Buchwert von 15 Millionen Franken.

(Bild: PD)

Was denken Sie: Muss dem Landverkauf der Riegel geschoben werden? Oder sollen Gemeinden weiterhin ihr Land verkaufen? Nutzen Sie die Kommentarfunktion!

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3 Kommentare
  1. Rolf Staehli, 23.02.2016, 09:16 Uhr

    Ich finde den Kommentar von Beat Portmann äusserst hilfreich zur Entscheidungsfindung
    in dieser doch wichtigen Frage für Emmen und seine Stimmbürger.
    Man spürt dass Ihm Emmen und seine Zukunft am Herzen liegt und er mit seinen Ausführungen
    den pauschalen Kommentaren vieler Emmer Politiker eine fundierte und recherchierte Meinung entgegensetzt.
    Bravo!

    Rolf Stähli

  2. Armin Villiger, 19.02.2016, 21:31 Uhr

    Ein sorgsamer Umgang mit dem Boden ist richtig und wichtig. Die Bodeninitiative ist aber zu statisch. Es muss auch weiterhin möglich sein fallweise zu entscheiden. Ein Baurecht macht in vielen Fällen Sinn – aber eben nicht immer. Wenn jeder Verkauf mit einem Kauf aufgewogen werden muss kommt die Gemeinde plötzlich unter Zugzwang und muss plötzlich überteuert Land kaufen. Das kann nicht im Sinn der Emmerinnen und Emmer sein. Die Bodeninitiative ist ein untaugliches Instrument für ein richtiges Ziel. Darum sage ich Nein.

  3. Beat Portmann, 19.02.2016, 11:14 Uhr

    Mit Annahme der Bodeninitiative erhält die Gemeinde Emmen ein Instrumentarium, das leider bitter nötig ist. In den letzten Jahren wurde mit gemeindeeigenem Boden derart fahrlässig umgegangen, dass heute gerade noch drei für Bauprojekte geeignete Grundstücke im Finanzvermögen der Gemeinde enthalten sind. Die restlichen grösseren Grundstücke befinden sich in der Forstwirtschafts- und der Landwirtschaftszone oder werden als Spielplätze und Freizeitparkanlagen benötigt. Angesichts der schwachen Finanzen und unter Androhungen von Steuererhöhungen ist es nur eine Frage der Zeit, bis auch diese letzten drei Grundstücke verkauft sind.
    Bei einer Zustimmung zur Bodeninitiative darf Emmen nur noch Land veräussern, wenn dafür gleichwertiger Ersatz erworben wird. Mit der favorisierten Vergabe von Baurechten haben zudem nicht nur namhafte Schweizer Städte und Agglomerationsgemeinden gute Erfahrungen gemacht, sondern auch Emmen selbst, beispielsweise mit der Siedlung Chörbli der Liberalen Baugenossenschaft Emmen. Dabei profitiert die Gemeinde in zwei Punkten: Sie kann mit ihrem Boden eine langfristige und direkte Rendite erzielen, ohne zu verkaufen. Als Eigentümerin gibt sie zudem die Kontrolle nicht definitiv ab und kann den planerischen und gestalterischen Prozess weiterhin mitbestimmen. Ausserdem sind Baurechte politisch besser durchsetzbar als ein Verkauf, der oft einen aufwendigen Abstimmungskampf nach sich zieht. Aber auch bei der Ansiedlung von Gewerbe spielt das Baurecht eine bedeutende Rolle. Für KMU sind Baurechte eine attraktive Möglichkeit, da sie so Boden nutzen können, den sie sonst nicht erhalten würden. Überdies benötigen viele Unternehmen ihr Geld dringender für Produktionsanlagen und sind froh, wenn sie um die Kosten für den Landerwerb herumkommen.
    Damit die Gemeinde nach Ablauf der Baurechtsfrist nicht auf einer Bauruine sitzen bleibt, wie mancherorts geunkt wird, ist dieser sogenannte Heimfall im Vertragswerk klar geregelt. Falls der Vertrag zwischen Baurechtgeber (Grundeigentümer) und Baurechtnehmer (Gebäudeeigentümer) nicht erneuert wird, wird das Gebäude üblicherweise vom Baurechtgeber erworben, und zwar in der Regel zu 80 Prozent des aktuellen amtlich geschätzten Zustandswertes. Somit liegt es auch im Interesse des Baurechtnehmers, das Gebäude in einem möglichst guten Zustand zu erhalten.
    Der Gemeinde Emmen stehen grosse Veränderungen bevor, die mit dem prognostizierten Wachstum einhergehen. Private Liegenschaftsbesitzer wie die Viscosistadt AG setzen auf eine langfristige Entwicklung, damit auch sie später von den steigenden Bodenpreisen profitieren können. Emmen ist gut beraten, sich von den überstürzten Landverkäufen der letzten Legislaturperioden zu verabschieden und ihren Finanzhaushalt mit Weitsicht zu planen. Mit der Bodeninitiative bewahrt sich die Gemeinde Emmen den Gestaltungsspielraum, den sie für eine eigenständige Gemeindepolitik auch dann noch braucht, wenn die heute politischen Verantwortlichen längst abgetreten sein werden. Machen wir es den privaten Landbesitzern gleich und tragen wir Sorge zu unserem Boden, damit auch künftige Generationen darüber bestimmen können.
    Beat Portmann, Emmenbrücke