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Wohnbaugenossenschaften verlangen «faire Bedingungen»
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Die Luzerner Industriestrasse heute. (Bild: abr.)

Industriestrasse Luzern: Kritik an Stadt Wohnbaugenossenschaften verlangen «faire Bedingungen»

4 min Lesezeit 16.04.2014, 11:00 Uhr

Bis im Mai wird der Luzerner Stadtrat Farbe bekennen müssen, wie er den gemeinnützigen Wohnungsbau im Gebiet Industriestrasse konkret fördern will. Die Liberale Baugenossenschaft Sternmatt-Tribschen wäre bereit, sich mit 12 bis 15 Millionen Franken an einem Gemeinschaftsprojekt zu beteiligen. Doch nicht zu jeder Bedingung.

Der partizipative Prozess in der Industriestrasse ist abgeschlossen (zentral+ berichtete). Jetzt geht es darum, wie das Areal weiter entwickelt und bebaut werden soll. Die Stadt will nicht selber bauen und ist auf die Wohnbaugenossenschaften als Partner und Investoren angewiesen, denen sie das Land im Baurecht abgeben will. Zu welchen Bedingungen wird momentan von der Stadt mit einem Ausschuss von «G-Net» verhandelt. Es eilt. Im Mai will der Stadtrat dem Parlament den verlangten Planungsbericht vorlegen, in dem die Ausschreibungskriterien für den gemeinnützigen Wohnungsbau im Gebiet Industriestrasse definiert werden.

Verschiedene Zeichen deuten darauf hin, dass die Verhandlungen nicht harmonisch verlaufen. Die FDP-Fraktion des Grossen Stadtrats hat im April ein dringliches Postulat mit dem Titel «Keine Verzögerungen an der Industriestrasse» eingereicht. Der Stadtrat solle «mit angemessenen Vorgaben» eine rasche Realisierung des Projekts ermöglichen. «Weiter Verzögerungen wegen zu eng gefasster Ausschreibungsbedingungen oder zu hohen Standards sind unbedingt zu vermeiden», schreibt die FDP. Kritisiert werden vor allem hohe energetische und ökologische Auflagen, die den Bau günstiger Wohnungen erschwerten.

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Liberale Baugenossenschaft äussert Kritik

Gemeinnütziger Wohnungsbau stockt

Eine Umfrage im Netzwerk gemeinnütziger Wohnbauträger «G-Net» hat ergeben, dass die Luzerner Wohnbaugenossenschaften rund 350 bis 400 Millionen Franken in den nächsten fünf Jahren investieren wollen. Damit könnten sie dazu beitragen, die von den Stimmberechtigten 2012 angenommene Initative «Für zahlbaren Wohnraum» umzusetzen. Luzern will den Anteil gemeinnütziger Wohnungen in 25 Jahren von 13 auf 16 Prozent steigern, dazu müssten rund 2500 neue Wohnungen gebaut werden. Bisher ist aber noch nicht viel geschehen. Das Pionierprojekt Bernstrasse kommt nicht vom Fleck (zentral+ berichtete). Dort wollen die Allgemeine Baugenossenschaft Luzern (ABL) und die Baugenossenschaft Matt seit Jahren ein Neubauprojekt mit zirka 160 Wohnungen erstellen.
Im Herbst 2013 hiess es auf Anfrage von zentral+, man sei in Verhandlungen. Heute sagt Stadträtin Manuela Jost ebenfalls, man sei «im Gespräch». Der ABL-Geschäftsleiter Bruno Koch ist kommunikativer: «Wir haben zwei Machbarkeitsstudien erstellen lassen und sind immer noch nicht weiter.» Der Baurechtszins sei ein zentrales Thema. Erschwerend komme hinzu, dass die Bau- und Zonenordnung (BZO) noch immer nicht in Kraft sei – sie ist wichtig bei der Berechnung der Ausnützungsziffer. Markus Helfenstein von der Baugenossenschaft Matt Luzern erklärte heute zum Stand der Dinge: «Die Machbarkeitsstudie für die mögliche Bebaubarkeit wird nochmals überarbeitet. Danach werden die Kaufverhandlungen respektive Vertragsverhandlungen mit der Stadt wieder aufgenommen. Der Bericht und Antrag soll noch dieses Jahr im Parlament behandelt werden.»

Die Wohnbaugenossenschaften haben sich bisher selten öffentlich geäussert. Im Geschäftsbericht 2013 der «Liberalen Baugenossenschaft Sternmatt-Tribschen» (LBG), der zentral+ vorliegt, wird nun von dieser Regel abgewichen. Die LBG schreibt, dass sie im Rahmen des Projekts Industriestrasse bereit wäre, neue Wohnung zu erstellen. In Zusammenarbeit mit anderen Genossenschaften will sich die Liberale Baugenosssenschaft mit 12 bis 15 Millionen Franken an Neubauten beteiligen. Im Geschäftsbericht wird aber auch leise Kritik geäussert. «Die im G-Net organisierten Genossenschaften suchen die Partnerschaft der Stadt, was von dieser auch gewünscht ist. (…) Wie in einer guten Partnerschaft üblich, braucht es aber dazu ein faires Geben und Nehmen.» Das ist für die LBG offenbar nicht erfüllt.

Burri verlangt «klares Bekenntnis»

«Wir haben noch nicht klar gespürt, dass die Stadt uns das Land zu günstigen Bedingungen abgeben will und erwarten ein klares Bekenntnis zum gemeinnützigen Wohnungsbau, bevor wir in ein Projekt einsteigen», sagt LBG-Präsident Daniel Burri auf Anfrage. Insbesondere brauche es einen «fairen» Baurechtszins. Der Wert des Areals müsse nach Meinung von Genossenschaften mindestens rund 20 Prozent unter dem Marktwert eingestuft werden. Burri tönt ausserdem weitere Punkte an, wo sich Genossenschaften und Stadt offenbar noch nicht gefunden haben: «Wir sind bereit, ökologisch zu bauen und die Auflagen der 2000-Watt-Gesellschaft zu erfüllen. Aber ökologisch bauen kostet eben mehr». Der LGB-Präsident spricht ausserdem von einem «Dilemma» bei der Frage, wie man die verschiedenen Bedürfnisse im Areal Industriestrasse unter einen Hut bringen will. Konkret geht es um die Liegenschaften Porzellanfabrik und Chäslager im Areal und was mit diesen passieren soll.

Planungsbericht im Stadtrat

Was sagt die Stadt dazu? «Selbstverständlich ist uns die Haltung der Wohnbaugenossenschaften wichtig», betont die Luzerner Baudirektorin Manuela Jost gegenüber zentral+. Sie könne sich nicht zum Planungsbericht äussern. «Dieser Bericht wird momentan im Stadtrat diskutiert», sagt die grünliberale Stadträtin. Ein kontroverses Thema, räumt sie auf Nachfrage ein, sei die erwartete Wertsteigerung des Industrieareals und wem diese zugute kommen soll. Zur Kritik an den eventuellen Vorgaben zur «2000-Watt-Gesellschaft» sagt Jost, diese seien von den Stimmberechtigten angenommen worden.

Die LBG wäre also bereit zu investieren, wenn die Bedingungen für sie stimmen und sucht einen weiteren Investor. «Es braucht eine grosse Genossenschaft als Partner, allein können wir das nicht stemmen», sagt LBG-Präsident Daniel Burri.

Wer könnte Partner sein?

Die Allgemeine Baugenossenschaft Luzern (ABL) wird sich nicht beteiligen, sagt ABL-Geschäftsleiter Bruno Koch. Man könne nicht überall mitmachen, fügt er hinzu. Die ABL hat verschiedene Bauvorhaben am Laufen: Für das Projekt Himmelrich 3, wo rund 240 Wohnungen aus den 1930er-Jahren ersetzt werden sollen, erfolgt diese Tage die Baueingabe. An der Bernstrasse in Luzern will die ABL ebenfalls bauen, in Hergiswil sind bereits 22 neue Wohnungen im Bau.

Eine weiterer potentieller Partner wäre die Wohngenossenschaft Geissenstein-EBG, die laut Geschäftsführer Andi Willinig im Gespräch mit weiteren Genossenschaft steht. Die EBG hat schon Wohnungen im Geissenstein und wäre prädestiniert für eine Zusammenarbeit bei der Industriestrasse.

Keine Spekulation erwünscht

Willinig ist ebenfalls Präsident des Regionalverbands Zentralschweiz von Wohnbaugenossenschaften Schweiz. Als solcher sagt er zum Projekt Industriestrasse und den laufenden Diskussionen: «Bedingung für den Einstieg von Genossenschaften wäre ein fairer Baurechtsvertrag vonseiten der Stadt, ohne spekulative Mechanismen.» Das Land werde eine Wertsteigerung erfahren. «Genossenschaften sollten sich nicht an der Spekulation beteiligen», sagt Willinig. Er betont ebenfalls, dass allzu viele Auflagen die Wohnungen verteuern. «Alle Forderungen, die zusätzliche Belastungen sind für die Investoren, sollten den Niederschlag finden in einem weniger hohen Baurechtszins». Sonst könne man keine Wohnungen für 2000 Franken anbieten.

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