Schöne Aussichten? Von wegen!

Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Grundstück in einem besiedelten Gebiet im Kanton Luzern. Der Gemeinde- und Stadtrat beschliesst, einen neuen Bebauungsplan zu erlassen. Danach kann statt 3-stöckig neu 5-stöckig gebaut werden, womit Sie sofort nach Erlass des Bebauungsplanes damit rechnen müssen, dass das Gemeinwesen bei Ihnen den möglichen Mehrwert einziehen darf, auch wenn Sie nur einen Teil des Grundstückes bebauen. Das kann sehr schnell in die Hunderttausende gehen.

Wenn Sie folglich nicht sofort alles bauen, bezahlen Sie trotzdem den Mehrwert. Wenn Sie dann das Pech haben, die Mittel nicht kurzfristig auftreiben zu können, kann die Obrigkeit Sie betreiben und nötigenfalls Ihre Parzelle oder Ihr bereits erstelltes Haus verwerten lassen.

Schöne Aussichten, oder? Das sieht aber Art. 105 Abs. 3 Ziff. d Planungs- und Baugesetz (PGB) in Verbindung mit Art. 105 Abs. 3 PGB letzter Satz so vor:

§ 45 Abs. 3 PBG

Dieser Paragraph sieht vor, dass die Gemeinden für preisgünstigen oder gemeinnützigen Wohnungsbau Zonen bestimmen können, die eine höhere Überbauungsziffer zulassen.

Da frage ich mich: Wollen wir jetzt Bauland generell optimal ausnutzen oder nur, wenn gemeinnützig gebaut wird? Das ist ein Widerspruch. Im Umkehrschluss heisst das, dass wir das Bauland nicht optimal nutzen wollen. Offenbar können wir es uns leisten, schlechte Ausnutzungen zuzulassen, um noch mehr Grünland einzuzonen. Welch eine Dummheit. Viele Gemeinden lassen preisgünstigen Wohnraum nur von Genossenschaften bauen. Entweder/oder, würde ich dazu sagen. Entweder man beschäftigt nicht gewinnorientierte Baugenossenschaften oder man übernutzt mit Art. 45 Abs. 3 PBG das Bauland. Wäre schön, wenn man auch da Klarheit schaffen würde.

Art. 105b PBG

Was ist der Mehrwert? Dieser sei mit anerkannten Methoden zu bestimmen. Der Verkehrswert, wie die Banken das Land schätzen, ist weit tiefer als derjenige von den kantonalen Schatzungsbeamten. Jeder schätzt den Verkehrswert anders ein, je nach Bedürfnis. Für Erbteilungen gilt wieder ein anderer Verkehrswert. Am schlimmsten ist die Verkehrswertbewertung, wenn ein Grundstück enteignet wird vom Staat. Da wird der hohe Katasterwert, welcher eigentlich dem Verkehrswert entsprechen sollte, plötzlich mit nicht nachvollziehbaren Begründungen nach unten angepasst.

Es würde nicht schaden, den Verkehrswert eines Grundstückes für alle gleich zu berechnen. Aber eben, jeder hat für seine eigenen Interessen einen anderen Verkehrswert. Eine anerkannte Methode, wie sie das Gesetz vorsieht, gibt es eben gerade nicht, ausser man sagt, das, was das Schatzungsamt festlegt, ist der wirkliche Verkehrswert.

Art. 150c Abs. 1 PGB / Fälligkeit

Wer baut, weiss, dass die Kanalisationsanschlussgebühr normalerweise bei rechtskräftiger Baubewilligung geschuldet ist. Auch die Mehrwertabschöpfung soll nun zum Voraus bezahlt werden. Welch eine Unart. Normalerweise ist es üblich, dann zu bezahlen, wenn man das Objekt benutzen kann. Das tut man aber erst, wenn ein Haus bewohnt wird, also bei Bauende. Die Elektrizitätswerke verlangen auch erst die Stromkosten nach Verbrauch und nicht schon vorher.

Art. 105c Abs. 4 PGB

Wer Mehrwertabgaben bezahlen muss, bevor er baut, und nur ein paar Jahre später den Bau realisiert und feststellen muss, dass dieser Mehrwert wieder rückgängig gemacht wurde, erhält den Betrag, den er zu viel bezahlt hat, nicht mehr zurück. Das ist wie wenn jemand eine Kuh kauft, die angeblich 40 Liter Milch gibt, in Tat und Wahrheit sind es aber nur 20 Liter. Der Betrogene kann die Kuh wegen den zugesicherten Eigenschaften wieder zurückgeben. Nur beim Staat soll das nicht gelten?

Alles in allem darf dieses Gesetz so nicht in Kraft treten. Es müssen sicherlich noch Änderungen vorgenommen werden. Die Hauptfrage, ob mit der Grundstückgewinnsteuer der Grundeigentümer nicht schon genug geschröpft wird, lasse ich einmal so stehen. Tatsache ist, dass eigentlich zweimal der Mehrwert besteuert wird.