Verwaltung knöpft Zuger und Luzerner Mietern zu viel ab

Die Nebenkostenabrechnung kann für Mieterinnen mitunter kompliziert sein. Dennoch lohnt sich ein Blick darauf. Vor allem auf die sogenannte Verwaltungspauschale. Zwei Fälle aus Luzern und Hünenberg zeigen, dass diese immer mal wieder zu hoch ist und die Verwaltung von den Mietern zu viel Geld einstreicht.

Schreibende Person

Claudio Birnstiel

Der Spätsommer beziehungsweise der beginnende Herbst ist bekanntlich Nebenkostensaison. Zehntausende von Abrechnungen flatterten in diesen Wochen in die Briefkästen der Mieterinnen in diesem Land. Wie die Beispiele eines mittelgrossen Wohn- und Geschäftshauses in der Luzerner Innenstadt und eines Wohnhauses im zugerischen Hünenberg zeigen und die zentralplus vorliegen, lohnt sich für die Mieter ein genauer Blick auf die Abrechnung.

Dabei geht es insbesondere um einen Posten: die sogenannte Verwaltungspauschale. Im Fall des Wohn- und Geschäftshauses im Luzerner Zentrum liegt die Verwaltungspauschale nämlich bei vier Prozent, ist damit zu hoch und widerspricht der üblichen Höhe von drei Prozent.

Prozentsatz muss nicht akzeptiert werden

Die Verwaltungspauschale ist quasi das Honorar der Liegenschaftsverwaltung für ihre Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Unterhalt und dem Betrieb der Liegenschaft. Dazu gehören etwa der Einkauf von Heizöl oder die Organisation der Kehrichtentsorgung.

Für die Vermietung der Liegenschaft in Hünenberg verlangt die gleiche Verwaltung wie beim Haus in Luzern sogar deren 4,5 Prozent. Solch hohe Ansätze werden laut dem Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband oft mit der Ortsüblichkeit begründet. Dafür können Mieterinnen jedoch einen Nachweis verlangen. Es lohnt sich also, hier nachzuhaken.

Auch für Nadja Burri, Co-Geschäftsleiterin des Mieterverbandes Luzern, Ob- und Nidwalden, ist klar, dass Mieterinnen eine Verwaltungspauschale in dieser Höhe nicht akzeptieren müssen. «In der Praxis gelten drei Prozent als angemessen, wie verschiedene Gerichtsentscheide aus der ganzen Schweiz zeigen», sagt die Juristin. In der Innerschweiz wurde eine Verwaltungspauschale von mehr als drei Prozent zuletzt 2008 vom Amtsgericht Nidwalden als nicht adäquat beurteilt. Auch das Bundesamt für Wohnungswesen sieht eine Pauschale von drei Prozent vor.

Burri rät Mietern deshalb, bei der Verwaltung um eine Korrektur zu bitten, wenn die Pauschale die üblichen drei Prozent übersteigt. «Denn ist die Pauschale konstant zu hoch, summiert sich das mit den Jahren.» 

Mehrere tausend Franken zu viel?

Wie eine kurze Berechnung zeigt, dürften es in besagter Liegenschaft in Luzern mehrere tausend Franken im Jahr sein, welche die gut 20 Mietparteien möglicherweise jedes Jahr zu viel an die Verwaltung abliefern. Grosse Verwaltungen mit vielen Immobilien streichen so je nachdem Mal für Mal mehrere zehntausend Franken mehr ein als eigentlich vorgesehen. Geld, das die Mieterinnen zum Beispiel auch in einer Beiz ausgeben könnten.

Was bei Nebenkostenabrechnungen laut Nadja Burri immer wieder vorkommt, ist, dass bei einzelnen Posten wie dem Ablesen der Strom- und Wasserzähler ebenfalls die Verwaltungspauschale verrechnet wird, obwohl diese oft von externen Firmen durchgeführt wird. «Dies ist natürlich nicht zulässig», betont Burri. «Denn durch die Auslagerung wird der Aufwand für die Verwaltung reduziert.»

Folglich könne man keine Pauschale für Aufwände verlangen, die man gar nicht hatte. Burri verweist auf die eidgenössische Verordnung über die Vermietung und Pacht von Wohn- und Gewerberäumen. Dort heisst es: «Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.» In anderen Worten: Entweder gelten eine Pauschale oder die effektiven Kosten für den Unterhalt. «Wird dies hingegen vermischt beziehungsweise kumuliert, wird der Aufwand den Mieterinnen doppelt in Rechnung gestellt», so Burri.

Oft höhere Pauschalen für grosse Überbauungen

Burri erklärt weiter, dass Verwaltungen bei grossen Überbauungen regelmässig argumentierten, dass es einen entsprechenden Mehraufwand gebe. Grundsätzlich gelte aber auch hier dieselbe Pauschale von drei Prozent, ein erhöhter Aufwand müsse schlüssig begründet werden, hält sie fest.

Fälle mit unbegründet zu hoher Verwaltungspauschale würden immer wieder vorkommen, seien aber die Ausnahme, sagt Nadja Burri weiter. Das zeigt auch eine kleine Recherche im Umfeld von zentralplus. Bei rund einem Dutzend der gesichteten Verwaltungspauschalen unterschiedlicher Verwaltungen in den Kantonen Luzern und Zug beträgt die Verwaltungspauschale drei Prozent und ist somit angemessen.

Laut Nadja Burri lohnt sich ein Blick auf die einzelnen Posten aber grundsätzlich und unabhängig der Verwaltungspauschale. Denn es ist zum Beispiel nicht erlaubt, dass die Vermieterin oder die Verwaltung die Reparatur der Zentralheizung oder deren Abschreibung in Rechnung stellt. Sie müssen vom Eigentümer der Liegenschaft getragen werden und sind Teil von dessen unternehmerischem Risiko.