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Gemeinnützige Wohnungen: So soll die Aufholjagd gelingen
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Das Neubad in der Stadt Luzern wird im nächsten Jahrzehnt einer Überbauung mit gemeinnützigen Wohnungen weichen. (Bild: jwy)

Stadt Luzern legt Zwischenbilanz vor Gemeinnützige Wohnungen: So soll die Aufholjagd gelingen

4 min Lesezeit 20.08.2019, 17:31 Uhr

In den nächsten zwanzig Jahren soll der Anteil gemeinnütziger Wohnungen in der Stadt Luzern deutlich wachsen. Doch die ersten Zahlen sieben Jahre nach der Abstimmung lösen keine Jubelsprünge aus: Statt Wachstum resultiert ein leichter Rückgang. Wieso der Stadtrat dennoch zuversichtlich ist.

Man ist auf Kurs, aber es braucht noch viel Einsatz: So könnte man die Zwischenbilanz der Stadt Luzern zur 2012 angenommenen Initiative «Für zahlbaren Wohnraum» zusammenfassen. Bis 2037 sollen mindestens 16 Prozent aller Wohnungen auf Stadtgebiet gemeinnützig sein. Sieben Jahre nach der Abstimmung hat der Stadtrat am Dienstag erstmals Resultate präsentiert.

Und die erscheinen auf den ersten Blick wenig erfreulich. Denn der Anteil der gemeinnützigen Wohnungen ist nicht gewachsen – sondern sogar leicht zurückgegangen: Von 13,5 Prozent im Jahr 2014 auf 13,4 Prozent im Jahr 2017 (siehe Grafik).

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Bei der Abstimmung 2012 betrug er rund 13 Prozent, wobei die Datengrundlage damals eine andere war. Deshalb können die Zahlen laut Stadt erst ab 2014 verglichen werden. Die aktuellsten Werte sind für das Jahr 2017 vorhanden.

Anteil leicht gesunken

Ein wenig besser sehen die absoluten Zahlen aus. Die Stadt Luzern registrierte zwischen 2014 und 2017 ein Plus von 210 gemeinnützigen Wohnungen. Dies dank Neubauten oder Zukäufen von Genossenschaften, vor allem im Tribschenquartier und in Littau.

Weil aber im gleichen Zeitraum die Siedlung Himmelrich 3 abgerissen wurde und der gewinnorientierte Wohnungsmarkt wuchs, schlug das anteilmässig nicht zu Buche.


Trotz den ernüchternden nackten Zahlen ist der Stadtrat optimistisch. «Uns war es wichtig, in den ersten fünf Jahren die Rahmenbedingungen zu schaffen, damit in Zukunft mehr gemeinnützige Wohnungen entstehen können», sagte Baudirektorin Manuela Jost (GLP) an der Medienkonferenz.

Dazu gehöre zum Beispiel die intensivere Zusammenarbeit mit den rund 30 gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften oder die Einführung des «Luzerner Modells» bei den Baurechtsverträgen, das mehr Effizienz ermögliche.

Weichen gestellt

Und diese Früchte würden erst später geerntet. «Unsere grossen Anstrengungen schlagen sich noch nicht in den effektiven Zahlen nieder», sagte Projektleiterin Lena Wolfart. Das wird laut Stadtrat in den nächsten Jahren geschehen. Ein Beispiel: Die Überbauung Himmelrich 3 ist inzwischen bereits bezogen – die rund 180 Wohnungen sind in der Statistik aber noch nicht enthalten, da diese nur bis ins Jahr 2017 reicht.

Gemeinnützig ist nicht gleich günstig

Was als gemeinnützige Wohnung gilt, wird in der Stadt Luzern nicht über den Mietpreis bestimmt. Die neuen Wohnungen in der Siedlung Himmelrich 3 zum Beispiel kosten zwischen 800 und 3200 Franken pro Monat. Ausschlaggebend ist, dass die Besitzer keinen Gewinn anstreben und dass sie sich der Kostenmiete verpflichten: Sie vermieten ihre Wohnungen zu einem Preis, der nur die effektiv anfallenden Kosten berücksichtigt. Gleichwohl sind die Mietpreise von konventionellen Wohnungen im Durchschnitt 24 Prozent teurer als die von gemeinnützigen Wohnungen, wie ein Bericht des Bundes für Schweizer Grossstädte von 2010 bis 2014 zeigt.

Der Stadtrat zeichnet deshalb ein optimistisches Bild. Konkret rechnet er damit, dass bis 2023 zirka 600 neue gemeinnützige Wohnungen entstehen. Pro Jahr müssen es laut Berechnungen rund 100 sein, damit das Ziel bis 2037 erreicht werden kann.

Erreicht werden soll der Sprung dank den städtischen Grundstücken, die im Baurecht abgegeben worden sind. Es sind dies bislang die vier Areale Eichwaldstrasse, Hochhüsliweid, Obere Bernstrasse und Industriestrasse. Dort entstehen in den nächsten Jahren knapp 450 Wohnungen. Weitere sollen folgen, beispielsweise in Vorderruopigen, am Abendweg oder rund um das Neubad.

Diese 15 Areale kommen infrage

Die städtischen Grundstücke werden auch in Zukunft «der wichtigste Hebel» sein, wie Stadträtin Manuela Jost sagt. Insgesamt hat der Stadtrat 15 geeignete Areale dafür definiert. Im Vergleich zum letzten Bericht sind sechs neue dazugekommen. Im besten Fall würden dort insgesamt 2132 gemeinnützige Wohnungen gebaut.

Die 15 vorgesehenen städtischen Grundstücke (rot = bereits im Baurecht abgegeben, blau = Abgabe geplant, gelb = neu für gemeinnützigen Wohnungsbau bzw. Verdichtung vorgesehen):

Der Stadtrat skizziert in seinem 60-seitigen Bericht also auch, wie es nun weitergehen soll. Von den ursprünglich 21 Massnahmen will er sich in Zukunft auf deren 11 konzentrieren. Dazu gehört, dass der Kontakt mit institutionellen Anlegern wie Pensionskassen gesucht wird, die häufig in Immobilien investieren.

Ebenso will der Stadtrat bei Bebauungsplänen, etwa in Littau West oder Reussbühl Ost, einen Mindestanteil an gemeinnützigen Wohnungen einfordern. Und auch in Littau gemeinnützigen Wohnbauträgern den Bonus für eine höhere Ausnützung gewähren. Neu hinzu kommen eine Strategie für «Wohnen im Alter» sowie Massnahmen gegen touristisch genutzte Zweitwohnungen, die via Plattformen wie Airbnb vermietet werden (zentralplus berichtete).

Ziel sei realistisch

Manuela Jost rechnet zudem damit, dass die Wohnbaugenossenschaften weitere Liegenschaften kaufen sowie bestehende Siedlungen erneuern und verdichten. «Somit kann das Ziel von 100 neuen gemeinnützigen Wohnungen pro Jahr in der nächsten Phase der Umsetzung mit grosser Wahrscheinlichkeit erreicht werden», heisst es im Bericht. Die rund 2000 Wohnungen, die es bis 2037 braucht, erachtet Jost als realistisches Ziel. Insgesamt sieht sich der Stadtrat «auf Kurs».

Das Stadtparlament wird im Herbst über den Bericht diskutieren. Die nächste Zwischenbilanz wird der Stadtrat im Jahr 2023 vorlegen.

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