Mall of Switzerland zieht nicht alle an

Die Uhr tickt für das Mega-Einkaufszentrum in Ebikon: Nur noch wenige Monate, dann gilt es ernst für die Mall of Switzerland (zentralplus berichtete). Während auf der Baustelle emsig gearbeitet wird, laufen im Hintergrund intensive Diskussionen zwischen den Mall-Verantwortlichen und potenziellen Mietern. Denn die Mietersuche läuft sehr harzig, das hat Werner Schaeppi, Kommunikationsbeauftragter der Mall of Switzerland, unlängst gegenüber der «Sonntagszeitung» erklärt: Er spricht von «sehr harten Verhandlungen». Bisher ist nur eine sehr geringe Anzahl von Geschäften bekannt, die definitiv in die Mall einziehen werden.

Verdrängungskampf im Detailhandel

Die Mall-Verantwortlichen wollen weitere Fragen nur schriftlich beantworten. Mit wem das Einkaufszentrum derzeit im Gespräch ist, wolle man aus «Rücksicht auf laufende Verhandlungen» nicht bekannt geben. Weitere Informationen würden zum «gegebenen Zeitpunkt» kommuniziert. Das Ziel ist eine Auslastung der Mietfläche von 75 Prozent bei der Eröffnung, der derzeitige Stand ist nicht bekannt. Der Kommunikationsbeauftragte Werner Schaeppi führt strategische Gründe auf, weshalb nur eine Handvoll der insgesamt 150 angestrebten Geschäfte im Konsumtempel bereits öffentlich kommuniziert wurden. Klar ist: Die Mall sucht Mieter in einem äusserst angespannten Marktumfeld.

«Der Umsatzzuwachs ging beinahe ausschliesslich in den Onlinehandel.»

Joachim Stumpf, Detailhandelsexperte

Angefragte Schweizer Experten wollen sich aufgrund ihrer Nähe zu den Mall-Verantwortlichen nicht äussern. Ähnliche Mall-Projekte in Deutschland würden jedoch zeigen, dass die Verhandlungen generell sehr schwierig sind: «Das ist kein Selbstläufer wie früher», sagt der Geschäftsführer der Münchner BBE Handelsberatung und IPH Handelsimmobilien, Joachim Stumpf. Das Marktumfeld für Malls habe sich gegenüber dem Beginn der Verhandlungen verändert: «Die Situation gestaltet sich schwieriger für die Mall-Verantwortlichen als noch vor vier Jahren», schätzt der Marktexperte gegenüber zentralplus.

Nur die Grossen können sich Mall-Verkaufsfläche leisten

Die schwierigen Verhandlungen mit potenziellen Mietern führt Joachim Stumpf auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurück. Ein wesentlicher Aspekt sei die Krise im stationären Detailhandel: «Die letzten beiden Jahre waren zumindest in Deutschland wirtschaftlich sehr positiv, trotzdem stagnierte der stationäre Handel. Der Umsatzzuwachs ging beinahe ausschliesslich in den Onlinehandel.

Diese Entwicklung verschärft den Wettbewerb, so Stumpf: «Es herrscht ein Verdrängungskampf. Inzwischen könnten es sich fast nur noch grosse, international agierende Filialisten oder Hersteller selbst leisten, in ein Shopping-Center zu ziehen.» Die Verantwortlichen müssten internationale Brands überzeugen, exklusiv in die Mall zu ziehen: «Dadurch kann sie sich von der Konkurrenz abheben.» Der Blick auf die bisherige Mieter-Liste lässt jedoch überraschende und klingende Namen vermissen.

Die grossen Ketten hätten eine starke Verhandlungsmacht und forderten Zugeständnisse: «Die Mieter sind nicht mehr bereit, das Risiko selbst zu tragen.» Die Folge: Wenn die Umsätze im Geschäft sinken, dann reduzieren sich auch deren Mietkosten. Bei steigenden Online-Anteilen dürften die Mieten damit weiter sinken.

«Wir haben uns bereits vor Jahren gegen die Mall entschieden, als das Projekt noch unter dem Namen Ebisquare lief.»

Olivier Bachmann, VR-Präsident Kofler

Eine kritische Haltung zur Mall ist bei potenziellen regionalen Mietern im Modebereich spürbar. Das Luzerner Modehaus Kofler, das unter anderem im Emmen Center präsent ist, hat kein Interesse am Einzug in Ebikon, erklärt VR-Präsident Olivier Bachmann: «Wir haben uns bereits vor Jahren gegen die Mall entschieden, als das Projekt noch unter dem Namen Ebisquare lief.» Die Luzerner Modekette ist in vielen Einkaufszentren der Region eingemietet. Neben der Filiale in Emmenbrücke ist Kofler auch im Stanser Länderpark und im Mythen Center in Schwyz vertreten. «Das ist mehr als genug», sagt Bachmann.

Und was sagen die Luzerner Modehäuser?

Für Bachmann ist es nicht überraschend, dass sich die Verhandlungen für die Mall of Switzerland derart schwierig gestalten. Die Branche hätte bereits eine gewisse Sättigung erreicht: «Modegeschäfte sind in der Region Luzern sehr gut vertreten.» Ausserdem ist man bei Kofler nach dem Umbau im Emmen Center sehr zufrieden (zentralplus berichtete): «Der Geschäftsmix im Modebereich ist dort sehr gut, es hat für jedes Preissegement etwas», so Bachmann. Weshalb es da noch die Mall of Switzerland brauche, kann Bachmann nicht nachvollziehen. 

Grosse Einkaufszentren für Mode «ganz sicher nicht attraktiv»

Auch das Luzern Modehaus Gränicher hat kein Interesse an der Mall. Stattdessen setzt das traditionsreiche Unternehmen auf die Städte – mit Filialen in Luzern und Sursee. «Es sind gewachsene Knotenpunkte, die für den Konsum wichtig sind. Es gibt keine besseren Standorte», sagt Michael Arabiano, Geschäftsführer und Unternehmensleiter von Gränicher. Zwar wurde man laut Arabiano von der Mall angefragt, doch das Modeunternehmen zeigte die kalte Schulter. Denn aus Sicht von Gränicher sind grosse Einkaufszentren «ganz sicher nicht» attraktive Verkaufsflächen im Modebereich, so Arabiano.

Zahlungsbereitschaft der Geschäfte sinkt

Harte Verhandlungen mit Mietern sind auch für Sascha Jucker, Branchenökonom der Credit Suisse, aufgrund der Branchensituation nicht überraschend: «Während die Umsätze im Detailhandel sinken, ist diese Entwicklung bei den Ladenmieten nicht überall zu beobachten. Die Zahlungsbereitschaft der Mieter sinkt deshalb tendenziell, und die Verhandlungen werden dementsprechend schwieriger.»

Während die regionale Konkurrenz wenig Begeisterung zeigt, ist das Modehaus Schild «Partner der ersten Stunde», ​wie Andreas Bantel, Medienverantwortlicher der Globus-Tochter, erklärt. «Die Mall of Switzerland verfügt dank eigenem Autobahn- und Eisenbahnanschluss über eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung.» Das Konzept der 24-Stunden-Verfügbarkeit, das auf ein junges Publikum ausgerichtet sei, scheint Schild «dank dem guten Mix aus Gastronomie und Einkauf» vielversprechend zu sein, wie Bantel weiter ausführt.

«Am langen Ende hat die Mall das notwendige Potenzial zu rentieren.»

Joachim Stumpf, Detailhandelsexperte

Für den Detailhandelsexperten Joachim Stumpf braucht der Shopping-Riese Kunden weit über die unmittelbare Nachbarschaft hinaus: «Eine Mall dieser Grössenordnung braucht mindestens 160 Millionen Franken Jahresumsatz.» Dafür sei das unmittelbare Einzugsgebiet alleine viel zu klein, die Ausrichtung ist eindeutig überregional. Eine weitere Entwicklung, welche der Mall deshalb zu schaffen machen dürfte, ist der Shoppingtourismus: Immer mehr Schweizer gehen für den Einkaufsbummel ins nahe gelegene Ausland. «Was die Mall im Moment bräuchte, wäre das Gegenteil. Kunden aus dem nahe gelegenen Ausland müssten in die Schweiz shoppen kommen.»

Damit die Geschäfte in der Mall genügend Umsatz generieren, dürfte es laut Branchenökonom Sascha Jucker wichtig sein, ein Gesamterlebnis zu bieten, etwa mit einem gastronomischen Angebot. «Für die Mieter ist neben der Kundenfrequenz auch die Aufenthaltszeit der Mall-Besucher wichtig. Das erhöht die Chance, dass die Besucher Geld liegen lassen», so Jucker.

Onlinehandel immer noch bescheiden

Vor allem stationäre Non-Food-Detailhändler dürften laut dem Experten den aufstrebenden Onlinehandel weiter spüren. Jucker gibt ausserdem zu bedenken, dass das Geschäft im Internet immer noch relativ bescheiden sei. «2015 wurden laut Schätzungen lediglich 5,3 Prozent des Gesamtumsatzes im Detailhandel im Internet generiert.» Jucker erwartet, dass der Onlineanteil am Schweizer Detailhandel innert der nächsten fünf Jahre auf 10 Prozent ansteigen wird.

Ob die Mall in diesem schwierigen Umfeld die eigenen Renditeziele erreichen kann, lässt sich den Verantwortlichen nicht entlocken: «Renditeziele werden von der Mall of Switzerland nicht kommuniziert», so die Kommunikationsbeauftragten der Mall. Generell werden keine Geschäftszahlen kommentiert. Wie viel Mieter in der Mall tatsächlich bezahlen werden, ist also nicht klar.

Überkapazitäten bei den Verkaufsflächen

Die Mietkosten pro Quadratmeter Verkaufsfläche sind tendenziell rückläufig, wenn man die Zahlen von Wüest Partner betrachtet. Die Agglo Luzern inklusive der Stadt hat laut dem Beratungsunternehmen die zweitteuersten Mietpreise für den Detailhandel in der Zentralschweiz. Im Mittel wurden letztes Jahr 286 Franken für den Quadratmeter hingeblättert. In der Stadt sind die Preise teilweise frappant höher: «An den Top-Lagen in der Stadt Luzern werden nach unseren Erfahrungen bis zu 2000 Franken pro Quadratmeter und Jahr bezahlt», sagt Thomas Schmid von Wüest Partner.

Zur Entwicklung der Preise halten Wüest Partner im Spezialkapitel des Immo Monitoring 2015 «Die Zukunft der Verkaufsflächen» fest: «Die zentrale Erkenntnis besteht darin, dass es in der Schweiz auch bei einem weiteren Wachstum der Wohnbevölkerung vermehrt Überkapazitäten an Verkaufsflächen geben wird.» Diese Überkapazität äussert sich in der Entwicklung der Mietpreisentwicklung der letzten Jahre und wird laut dem Immo Monitoring weiter zunehmen. Insgesamt ist im Jahr 2017 daher mit einem weiteren Rückgang der Mieten für Verkaufsflächen zu rechnen.

Kann unter diesen schwierigen Rahmenbedingungen die Rentabilität der Mall of Switzerland überhaupt sichergestellt werden? Ja, meint Detailhandelsexperte Joachim Stumpf: «Am langen Ende hat die Mall das notwendige Potenzial zu rentieren. Die Rentabilität muss jedoch langfristig betrachtet werden, es wird eine gewisse Zeit dauern, bis sich der Erfolg einstellt.»

Laut der Kommunikationsstelle der Mall hätten die Investoren aus Abu Dhabi einen langen Schnauf: «Die weltweiten Engagements der Investoren der Mall of Switzerland sind auf langfristige und nachhaltige Renditen ausgerichtet.»

Konkurrenz muss mit Umsatzeinbussen rechnen

Klar ist für Stumpf auch, dass die Detailhändler im Einzugsgebiet der Mall dessen Einfluss zu spüren bekommen werden: «Die Konkurrenz im Umkreis der Mall of Switzerland wird Umsatzeinbussen verkraften müssen.» Trotzdem: Für den Ebikoner Gemeinderat Hans Peter Bienz ist man in Ebikon «seitens der Gemeinde sehr am Erfolg der Mall interessiert».

Obwohl die Mall im Interesse der Gemeinde sei, habe die Haushaltsbefragung vom Herbst 2015 gezeigt, «dass sich Käufe in die Mall verschieben werden, und deshalb lanciert der Gewerbeverein eigene Aktionen». Verunsichert oder gar verängstigt sei das Gewerbe in Ebikon aber nicht: «Die Stimmung ist, im Gegensatz zur Stadt Luzern, eher gelassen.» Bienz ist überzeugt, dass die Gemeinde bis zum Eröffnungstermin die angestrebte Mietflächenauslastung erreichen wird.