Verkauf der Villen und Suiten auf dem Bürgenstock sorgt für Kritik

Neu sollen die noblen Villen und Suiten auf dem Bürgenstock verkauft statt bloss vermietet werden. Dabei spielt eine Ausnahmeregelung in der «Lex Koller» eine wichtige Rolle. Ein Experte findet das heikel.

Autor

Carlo Schuler

Das Auskunftsbegehren von Erika Liem Gander hat es in sich: Die grüne Landrätin aus Beckenried stellt der Nidwaldner Regierung Fragen im Zusammenhang mit dem geplanten Verkauf von 67 Wohneinheiten des Bürgenstocks Resorts. Unter anderem will Erika Liem Gander wissen, welche Verpflichtungen der Regierungsrat an den Verkauf einer solchen Suite oder Villa stellt.

Und sie äussert einen Verdacht: Weil sich viele dieser Wohneinheiten noch immer im Edelrohbau befinden, habe seitens des Resorts möglicherweise gar nie ein wirkliches Interesse an einer Vermietung dieser Wohneinheiten bestanden. Dies entgegen dem ursprünglichen Ansinnen vor der Eröffnung des Resorts. Heute Mittwoch wird die Nidwaldner Regierung im Landrat die Fragen von Erika Liem Gander beantworten.

Mieten von bis zu 30’000 Franken pro Monat

Über die geplante Strategieänderung des Bürgenstock Resorts hatte im April Radio SRF berichtet. Das Bürgenstock Resort setzt nun auf Verkaufen statt Vermieten und denkt dabei auch an eine internationale Kundschaft. Wer heute eine der Wohnungen auf dem Bürgenstock mieten will, muss – inklusive der Hotelserviceleistungen –  monatlich zwischen rund 7’000 und 30’000 Franken bezahlen. Im Bericht des Regionaljournals SRF wird der Generalmanager des Resorts zitiert, wonach die vordersten zehn Villen bei einem Verkauf «sicher über 10 Millionen Franken» kosten würden.

Auf Anfrage sagt nun der Kommunikationsverantwortliche Jonas Reif: «Wir kommunizieren aktuell keine Verkaufspreise.» Die Residence Suiten und Lakeview Residence Villen würden sich «im oberen Preissegment» bewegen. Die Preisfindung sei noch nicht abgeschlossen. Wie viele der Suiten und Villen verkauft werde, hänge von der Nachfrage ab und sei noch nicht definiert.

Reif erklärt auch: «Lediglich die Lakeview Residence Villen sind noch im Edelrohbau. Bei solchen Objekten möchte die Käuferschaft die Innengestaltung noch stark verändern.» Und was die Verkaufsabsichten angeht, sagt Reif: «Es gibt keinen eigentlichen Strategiewechsel. Nebst der Vermietung war der Verkauf immer eine Option.»

Beruhigungspille für Bevölkerung

Alexander Huser ist Präsident der Grünen Nidwalden. Er sagt: «Meiner Ansicht nach hat das Bürgenstock Resort seit Beginn die Absicht verfolgt, die Immobilien zu verkaufen. Gemäss gut informierten Kreisen ist auch der Ausbaustandard der Villen und Suiten alles andere als fertig.»

Es sei für ihn nicht verwunderlich, dass Wohnungen ohne Küche und WC nicht vermietet werden können. Dies alles bestätige, dass bereits zu Beginn der Verkauf im Vordergrund gestanden habe. Damals hätten die Verantwortlichen die Bevölkerung beruhigt, indem sie nach aussen kommunizierten, man werde auf dem Bürgenstock nur vermieten. «Hätte man die Immobilien von Beginn an zum Verkauf angepriesen, so hätte es in der Bevölkerung sicher Unmut gegeben, dies auch in Anbetracht der Herkunft des Geldgebers sowie des Reduit-Gedankens.»

Das Hintertürchen

Die Grünen Nidwalden würden sich dafür einsetzen, dass der Bürgenstock für die Nidwaldner Bevölkerung zugänglich bleibe. «Der Bürgenstock darf nicht zu einer Enklave für Reiche und Superreiche verkommen. Dies auch in Anbetracht der Tatsache, dass der Kanton Nidwalden finanziell erheblich zu Bau und Erschliessung des Resorts beigetragen hat.»

Bei der Gründung des Resort sei von «vermieten» gesprochen worden. Dies habe damals «die Nidwaldner Seele» beruhigt. Das «Hintertürchen» des Betriebsstättenmodells hätte es nach Ansicht von Alexander Huser gar nicht gebraucht, wenn nicht bereits zu Beginn die Absicht des Verkaufs bestanden hätte.

Die Sache mit dem «Betriebsstättenmodell»

Mit der Erwähnung des sogenannten «Betriebsstättenmodells» spielt Huser auf einen Entscheid an, den der Kanton Nidwalden im Jahre 2010 gefällt hatte. Ausländerinnen und Ausländer, die Immobilien in der Schweiz kaufen wollen, müssen nämlich unter anderem das Bewilligungsgesetz, die Lex Koller, beachten. Gemäss der Lex Koller brauchen Personen aus dem Ausland für den Kauf von Immobilien in der Schweiz eine Bewilligung.

Keine Bewilligung ist aber dann nötig, wenn das sogenannte «Betriebsstättenmodell» zur Anwendung gelangt. Voraussetzung dafür ist, dass das betreffende Grundstück als «ständige Betriebsstätte» eines Gewerbes dient.

Falls es sich dabei um ein Hotel handelt, so bedeutet dies, dass ausländische Käuferinnen und Käufer sich verpflichten müssen, von diesem Hotel Dienstleistungen mitzukaufen. Das kann je nach vereinbartem Pflichtenheft von Restaurantbesuchen bis zum Reinigungs- oder Wäscheservice gehen.

Verkauf wird auf Bewilligungspflicht geprüft

Die Betreiberin des Bürgenstock Resorts gelangte im Jahre 2010 an den Kanton Nidwalden. Sie ersuchte um die Feststellung, ob im Falle des Bürgenstocks das Vorliegen eines derartigen Betriebsstättenmodells zu bejahen sei oder nicht. Die kantonale Bewilligungsbehörde entschied, dass die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt seien. Mit anderen Worten: Eine Bewilligung im Sinne der Lex Koller ist nun bei Verkäufen auf dem Bürgenstock nicht nötig, solange der verkaufte Wohnraum hotelmässig bewirtschaftet wird.

Auf Anfrage teilt die Nidwaldner Justizdirektorin Karin Kayser mit, dass jeder allfällige Verkauf auf seine Bewilligungspflicht geprüft werde. «Aktuell wurde noch kein Gesuch um einen Verkauf, das sich auf dieses erwähnte Betriebsstättenmodell stützt, gestellt.»

Gemäss dem Regionaljournal SRF sollen die Appartements und Villen aber noch dieses Jahr in den Verkauf gelangen. Gegenüber Radio SRF betonte Regierungsrätin Karin Kayser, dass für Kaufinteressierte «kein Persilschein» bestehe und die Einhaltung der Verpflichtungen kontrolliert werde.

Wie aber soll das alles kontrolliert werden?

Die Grünen Nidwalden verlangen nun von der Regierung, dass diese den «Betriebsstätten»-Pflichtenkatalog des Bürgenstock Resorts offenlege. Vom Resort selber dürfte dieser kaum erhältlich sein. Auf Anfrage teilt Bürgenstock-Sprecher Jonas Reif schon mal mit: «Den Pflichtenkatalog teilen wir nicht mit der Öffentlichkeit.»

Dabei ist dieser Pflichtenkatalog zentral. Die Einhaltung der Auflagen sei primär Sache der kantonalen zuständigen Bewilligungsbehörde, erklärt Raphael Frei, Kommunikationsbeauftragter im Bundesamt für Justiz. Erst wenn diese nicht handle, obliege diese Prüfung den beschwerdeberechtigten Behörden des Kantons oder des Bundes. Das Gesetz sehe bei Missachtung von solchen Auflagen diverse Sanktionsmöglichkeiten vor. Auch eine strafrechtliche Verfolgung sei möglich.

Trotzdem: Die konkrete Kontrolle dieser Auflagen dürfte sich schwierig gestalten. Zudem stecken die Kantone in einem solchen Falle auch in einer Art Zielkonflikt. So erklärte Regierungsrätin Karin Kayser gegenüber Radio SRF, es liege im volkswirtschaftlichen Interesse des Kantons Nidwalden, dass das Resort gut laufe und rentiere. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen müssten aber eingehalten werden.

Schon Ausnahme für Andermatt

Ganz grundsätzlich kritisch äussert sich Raimund Rodewald, Geschäftsleiter der Stiftung Landschaftsschutz Schweiz. Er sagt: «Es zeigt sich hier, dass auf dem Bürgenstock mit einer viel zu grossen Kelle angerichtet wurde. Für solche Riesen-Resorts gibt es schlichtweg kaum mehr eine Nachfrage, mit der Corona-Erfahrung noch weniger.»

Nachdem schon für Andermatt eine Ausnahme von der Lex Koller grosszügig gewährt wurde, werde nun für den Bürgenstock auch ein Ausweg aus der Lex-Koller-Beschränkung gesucht. Das Betriebsstättenmodell funktioniere bei Hotels, aber kaum bei Apartmenthäusern im Stockwerkeigentum. «Die Bedingung, Hoteldienstleistungen zu beziehen, lässt sich in der Praxis nicht umsetzen und schon gar nicht kontrollieren.»

Bundesrat kritisierte Betriebsstättenmodell

Das habe das Bundesgericht in einem Walliser Fall auch bekräftigt. «Wie soll der Kanton eine Nichteinhaltung dieser Auflagen mit der möglichen Schliessung des Betriebs ahnden, wenn er dabei Gefahr läuft, damit eine Investitionsruine zu provozieren? Für Aussenstehende lässt sich die Einhaltung der Lex-Koller-Vorschriften zudem weder kontrollieren noch rechtlich durchsetzen.»

Das Betriebsstättenmodell sei ja selbst vom Bundesrat kritisiert worden, der 2017 Einschränkungen vorsah. Leider sei dieser Revisionsversuch damals aufgegeben worden.