Zug wünscht Cham Selbstvertrauen

Cham und die Cham Paper Group verbindet eine lange Geschichte. Über 350 Jahre war die «Papieri» ein äusserst wichtiger Wirtschaftsfaktor für die Gemeinde. Doch im Grossunternehmen läuft nicht mehr alles rund, es hat sich entschieden, den Produktionsstandort Cham bis Ende 2013 stillzulegen. Damit wird inmitten des Siedlungsgebietes direkt an der Lorze ein rund elf Hektar grosses Fabrikareal frei für eine Umgestaltung.

Die Cham Paper Group spricht davon, dass auf der Liegenschaft «ein zukunftsorientierter und attraktiver Stadtteil» entstehen soll. Dieses Ziel verfolgt auch die Gemeinde. Dem Gemeinderat schwebt ein «zukunftsgerichteter Nutzungsmix von Wohnen und Arbeiten» vor; neben Wohnungen und Arbeitsplätzen könnten auch halböffentliche Nutzungen wie Café, Restaurant, Hotel, Eventhalle etc. realisiert werden. Noch steht Cham ganz am Anfang der Planung für eine Umnutzung des Areals.

Parallelen zu Zug

Derweil verfolgen viele Stadtzuger das Geschehen in der Nachbargemeinde mit gemischten Gefühlen. Der Grund: Auch Zug besitzt mitten in der Stadt ein grosses Fabrikareal, das sogenannte Siemens-Areal. Vor über 15 Jahren hat die Stadt erste Verhandlungen mit den Eigentümern geführt, um aus dem Gebiet ein «lebendiges Stadtquartier» zu machen, wie es damals hiess. Dieses Ziel wurde bis heute nicht erreicht. Das Siemens-Areal ist weit davon entfernt, als lebendig bezeichnet zu werden.

Politiker aus der Stadt Zug führen diese Tatsache darauf zurück, dass der Stadtrat in den Verhandlungen mit den Eigentümern zu wenig selbstbewusst aufgetreten ist. «Ich und viele andere Zuger auch haben den schönen Versprechungen der Stadtregierung von einem durchmischten und lebendigen Siemens-Areal geglaubt», sagt Martin Spillmann, der in Zug lange die Bau- und Planungskommission präsidierte. Doch die Stadt habe es verpasst, diese Versprechungen beispielsweise mit einem verbindlichen Quartiergestaltungsplan gegenüber den Eigentümern durchsetzbar zu machen.

Was muss Cham anders machen?

Die Hoffnung ist nun gross, dass Cham aus den Fehlern der Stadt Zug lernt. Und Zuger Politiker geizen nicht mit Ratschlägen, wie Cham die Umnutzung des «Papieri»-Areals angehen sollte. «Die Behörde ist gefordert», sagt FDP-Politiker Spillmann. Der Chamer Gemeinderat müsse die Chancen, aber auch die Gefahren erkennen. «Es gilt, die eigenen und die Kompetenzen der Verwaltung abzuschätzen und die Hilfe von Spezialisten anzufordern.» Die Gemeinde dürfe sich nicht zu schade sein, die besten Städte- und Raumplaner hinzuzuziehen, um eine gute Planungsgrundlage zu schaffen. Ergebnisse aus nun in Auftrag gegebenen Studien müssten verbindlich festgelegt werden. «Dadurch hat Cham in der Phase der Umsetzung auch die notwendige Handhabe, die Planung gegenüber Eigentümerinteressen durchzusetzen.» Aber wenn der Chamer Gemeinderat in Zeitungsberichten erkläre, man hätte mit der Verwaltung auch den letzten Zonenplan bewältigt, so würde die vorliegende Aufgabe absolut unterschätzt.

Kantonsrat Martin Stuber (Alternative-die Grünen, Zug) ist zuversichtlich, dass es Cham besser machen wird als Zug. «Wenn die Gemeinde die Geschichte des Siemens-Areals studiert und die gemachten Fehler nicht wiederholt.» Er wünscht dem Chamer Gemeinderat zudem mehr Durchsetzungskraft und vor allem Selbstvertrauen.

Für Zugs Stadtpräsident Dolfi Müller ist die Durchführung eines öffentlichen Mitwirkungsverfahrens ausschlaggeben. Sprich: Die Bewohnerinnen und Bewohner Chams sollen am Anfang mitreden und ihre Wünsche, Anliegen und Bedürfnisse formulieren können. Martin Spillmann: «Ziel sollte sein, dass die Gemeinde Cham den Wackerpreis für gute Stadtentwicklung in 20 Jahren noch einmal erhält.»

Cham fühlt sich gut vorbereitet

Der Chamer Bauchef Charles Meyer nimmt die Tipps aus Zug gerne entgegen, sagt aber auch: «Wir unterschätzen das Projekt nicht. Wir haben mit Fritz Schumacher, dem Stadtplaner von Basel, einen hervorragenden Berater eingestellt. Auch das Ingenieurbüro Ernst Basler + Partner aus Zürich, das uns beim Verfahren begleitet, hat viel Erfahrung.»

Für Meyer hinkt zudem ein Vergleich mit dem Siemens-Areal. «Die Behörden treten heute viel selbstbewusster auf; Cham jedenfalls tut das. Die Gemeinde weiss, was sie einem Eigentümer gibt, wenn dessen Liegenschaft aufgezont wird.»

Der Bauchef weist weiter darauf hin, dass die Cham Paper Group Immobilien AG und die Gemeinde Cham gemeinsam ein Commitment unterzeichnet hätten. «Was schliesslich auf dem Areal entsteht, muss für beide Parteien stimmen, sonst geht der Prozess nicht weiter.» Auch finanziell müssten sowohl die Eigentümerin als auch die Gemeinde profitieren können. «Einerseits will die Eigentümerin eine angemessene Rendite, andererseits möchte auch die Gemeinde einen gewisse Vorteil erzielen können», sagt Meyer.

Im Klartext heisst das: Der Steuerertrag, der durch eine Neubelebung des «Papieri»-Areals und dem damit verbundenen Wachstum generiert wird, muss höher sein als die Kosten, die für die Gemeinde anfallen werden. «Diese Thematik lassen wir von der Universität Luzern untersuchen.»

Mehrwert geht auch an die Gemeinde

Ausserdem verlangt die Gemeinde von der Cham Paper Group einen gewissen Planungsausgleich. «Denn die Eigentümerin generiert mit der Umzonung des Areals einen Mehrwert, der Wert des Bodens steigt», sagt Meyer. Für die Gemeinde jedoch würden durch das Wachstum vor allem Kosten entstehen. «Wir müssen Strassen bauen und die Infrastruktur für die neuen Bewohner Chams ausbauen.» Deshalb soll etwas von diesem Mehrwert, der die Eigentümerin durch die Umzonung generiert, an die Gemeinde gehen – im vorliegenden Fall in Form von Land.

Derzeit ist die Sprache davon, dass die Cham Paper Group Immobilien AG der Gemeinde Cham 10 bis 15 Prozent des Landes übertragen wird. «Dieses Land wird der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt», sagt der Bauchef. Darüber hinaus werde die Eigentümerschaft einen öffentlichen Weg entlang der Lorze durch ihr Gebiet erstellen, und aus dem heutigen «Papieri»-Gleis werde es wohl eine Fussgängerverbindung ins Zentrum geben. «Die Aushandlung dieses Pakets läuft derzeit.»

Absichern mit einem Bebauungsplan

Und auch die Bevölkerung will Cham stark miteinbeziehen. Ein konkretes Datum für eine erste öffentliche Mitwirkung steht zwar noch nicht, «wir möchten mit dieser Veranstaltungsreihe jedoch so schnell als möglich starten. Ich rechne damit, dass der erste Anlass noch im Februar stattfindet», sagt Meyer.

Rund 20 Jahre wird es dauern, bis die Umnutzung des «Papieri»-Areals abgeschlossen ist. Wie will Cham sicherstellen, dass die Wünsche und Vorstellungen der Bevölkerung auch noch in zwei Jahrzehnten von der Eigentümerin berücksichtigt werden? Für Charles Meyer stellt dies kein Problem dar. «Derzeit ist die Projektgruppe in der Vorbereitung des städtebaulichen Wettbewerbs. Daraus wird ein Bebauungsplan resultieren, über den die Stimmbevölkerung befinden kann.» Der Bebauungsplan sei ein Papier, das sowohl für die Eigentümerin als auch für die Gemeinde bindend ist – auch noch in 20 Jahren. «Geändert werden kann es später nur durch eine neue Volksabstimmung.»

Der Bauchef ist sich sicher: «Mit diesem Vorgehen ist Cham gerüstet. In ein paar Jahrzehnten wird Cham zurückblicken und sagen können: Wir haben diese grosse Chance gut gepackt.»