11’000 Wohnungen in Büros sind möglich – besonders in Zug

Die Studie greift im Grunde genommen einen alten Lösungsansatz für die Wohnungsknappheit wieder auf. Bereits 2015 entstand in Zug die Idee, anhand von Umnutzungen Büros in Wohnungen zu verwandeln (zentralplus berichtete). Zehn Jahre später sieht die Lage auf dem Zuger Wohnungsmarkt noch immer trist aus, die Leerwohnungsziffer liegt bei 0,4 Prozent.

Bis zu 11’000 Wohnungen könnten in Büros entstehen

Die neuen Daten aus der Studie legen nun nahe, dass der altbekannte Lösungsansatz die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt deutlich verbessern könnte. Schweizweit bestehe – einer realistischen Schätzung zufolge – Potenzial für zwischen 8000 und 11’000 neue Wohnungen in derzeit ausgeschriebenen Büroflächen.

Insbesondere im Kanton Zug schiesse das Potenzial durch die Decke. Die Studie identifiziert hierbei die beiden Gemeinden Cham und Baar als Spitzenreiter für realisierbare Wohnungen in Bürogebäuden. Um zu ergründen, ob sich die Büroflächen für eine Umnutzung eignen, stützt sich die Untersuchung auf drei Kriterien: Wohnungsmarkt, Büromarkt und Preisdifferenz zwischen Wohnungs- und Büromieten.

Cham und Baar zeigen besonders hohes Transformationspotenzial

Doch eignen sich nicht alle Bürogebäude gleich gut für eine Transformation. Ist die Bautätigkeit für Bürogebäude tief oder besteht keine Überversorgung, kann die Büronutzung aussichtsreich bleiben. Hier zeigt sich: Vor allem Cham und Baar eignen sich sehr gut für einen Umschwung. Aber auch in Hünenberg oder Steinhausen liegt Potenzial verborgen.

Zu guter Letzt muss die Umnutzung auch wirtschaftlich Sinn ergeben. Es ist anzunehmen, dass – durch die notwendigen Investitionen im Umbau – der jährliche Mietzins um mindestens 100 Franken pro Quadratmeter steigen müsste, um profitabel zu bleiben.

In allen elf Zuger Gemeinden sind Büromieten tiefer als Wohnungsmieten. Die Differenz liegt überall bei mehr als 100 Franken pro Quadratmeter – eine Umwandlung von Büros zu Wohnungen wäre also durchaus profitabel.

Über 6000 Briefkastenfirmen im Kanton Zug

Dass die Zuger Gemeinden ein grosses Entwicklungspotenzial zeigen, überrascht nicht. Denke man doch an die unzähligen Briefkastenfirmen, die im Kanton Zug existieren. Recherchen der «Luzerner Zeitung» zeigten auf, dass im Jahre 2020 wohl mehr als 6000 Briefkastenfirmen im Kanton Zug operierten.

Vor allem in den Gemeinden Cham und Baar – wo die Studie grosses Potenzial aufzeigt – dürfte die Dichte solcher Firmen besonders hoch sein, heisst es im Artikel. Ob die Zuger Politik reagiert und demnächst Müller und Meier anstelle von «Burger King Europe GmbH» und «Astra Zeneca AG» auf den Klingelschildern steht, wird sich zeigen.

Deswegen könnte mehr Home-Office die Wohnungsnot lösen

Die Studie beleuchtet zudem noch einen weiteren interessanten Aspekt, der einen Einfluss auf die Umwandlung von Büros zu Wohnungen haben könnte. Und zwar: Home-Office. Arbeiten von zuhause habe laut der Studie nach der Pandemie den Bedarf an Büroflächen reduziert.

Die durchschnittliche Auslastung vieler Bürogebäude liege nur noch bei rund 70 Prozent. Viele Unternehmen rechnen damit, dass sich dieser Trend halten wird. Gepaart mit flexiblen Arbeitsplatzmodellen werde die vorhandene Bürofläche gesamthaft effizienter genutzt, schreiben die Autoren.

Bei vermehrtem Home-Office steige das Potenzial für eine Umnutzung leer stehender Büroflächen in Wohnraum, da der Trend zu mehr leer stehenden Büroflächen führt. Der Ausbau von Home-Office könnte also im Umkehrschluss erheblich dazu beitragen, die Wohnungsnot in der Zentralschweiz zu lindern.