Vierter Versuch: So sehen die neusten Salesianum-Pläne aus

Drei Bauprojekte für die Überbauung des Salesianum-Areals in Zug sind gescheitert. Im vierten Anlauf soll es nun klappen. Was ist diesmal anders? zentralplus hat ins Baugesuch geschaut.

Autor

Elio Wildisen

Der Knatsch um die geplante Überbauung neben dem Salesianum zwischen Zug und Oberwil ist um ein Kapitel reicher. Im Juli hat das Immobilienunternehmen Alfred Müller AG ein Baugesuch eingereicht – bereits zum vierten Mal.

Das Bauprojekt hat sich zu einer unendlichen Geschichte entwickelt. Immer wieder machten Einsprachen der Alfred Müller AG einen Strich durch die Rechnung. Einsprachen verzögerten das Projekt. Zuerst 2013, als zwar das Zuger Stimmvolk einem entsprechenden Bebauungsplan zustimmte – das Verwaltungsgericht eine Einsprache von 30 Anwohnern jedoch guthiess. Gar als «willkürlich und unsachlich» bezeichnete das Verwaltungsgericht den Bebauungsplan.

Salesianum beschäftigte auch das Verwaltungsgericht

Also nahm die Alfred Müller AG einen neuen Versuch und entwarf ein neues Richtprojekt und einen neuen, abgespeckten Bebauungsplan. Die Häuser wurden bis zu drei Meter weniger hoch geplant und es sollten nur noch rund 60 anstatt 80 Wohnungen gebaut werden. Wiederum stimmte die Bevölkerung dem Plan zu – und wiederum wehrten sich Anwohner mit einer Einsprache. Sie zogen damit bis vors Bundesgericht, wo sie allerdings unterlagen.

Der Bebauungsplan wurde dadurch rechtskräftig. Ein konkretes Bauprojekt lag aber noch nicht vor. Dieses reicht die Immobilienfirma im Frühling 2021 ein – und prompt gab es wieder eine Einsprache. Weil die Alfred Müller AG aufgrund der Einsprache erneute Verzögerungen und einen langwierigen Rechtsstreit befürchtete, zog sie ihr Bauprojekt im März 2022 zurück.

Über den Inhalt der Einsprache sind keine Details bekannt. Im Zusammenhang mit dem Projekt gaben aber immer wieder die Dimensionen der Häuser zu reden sowie der spätere Zugang aufs Areal für die Öffentlichkeit (zentralplus berichtete). Wie sich die Neubauten in die Umgebung des historischen St.-Karls-Hof einbetten, war insbesondere für den Zuger Heimatschutz ein wichtiges Thema.

Aller guten Dinge sind vier

Im vierten Anlauf soll es nun endlich klappen (zentralplus berichtete). Die Firma hat ihr neues Baugesuch auf Basis des gültigen Richtprojekts aus dem Jahr 2014 erarbeitet. Dem darauf basierenden Bebauungsplan hat die Zuger Stimmbevölkerung 2016 deutlich zugestimmt.

Die Alfred Müller AG ist darum zuversichtlich, dass der Überbauung dank dieser demokratischen und juristischen Legitimation nichts mehr im Wege steht. Beim im März zurückgezogenen Baugesuch war das noch nicht der Fall. Die Firma sagte damals gegenüber zentralplus, dass der «Projektierungsspielraum» genutzt wurde. Die Entscheidung, ob dieser Spielraum ausgereizt oder gar überspannt wurde, ist letztlich aber Sache des Gerichts.

Darum ruderte die Firma zurück und hält sich nun strikt an den Bebauungsplan. Im Baugesuch heisst es: «Die acht Neubauten setzen sich wie im Bebauungsplan definiert präzise in die dafür vorgesehen Baufelder.» So soll einer möglichen Einsprache schon von Anfang an der Wind aus den Segeln genommen werden.

Doch was beinhaltet das jetzt vorliegende Bauprojekt konkret? zentralplus hat für dich ins Baugesuch geschaut und zählt die wichtigsten Infos zum Grossprojekt auf.

60 Eigentumswohnungen anstatt 56

Gemäss dem jetzt aufliegenden Baugesuch werden auf dem Salesianum-Grundstück acht neue Gebäude gebaut. Diese Zahl ist im Vergleich zum letzten Baugesuch gleich geblieben. Variiert hat allerdings die Zahl der Wohnungen.

Mal war von 61 Wohnungen die Rede, mal von 56. Dies war die Zahl, welche die Alfred Müller AG noch im März verkündete (zentralplus berichtete). Im neuen Baugesuch sind es nun plötzlich wieder 60 Wohnungen. Entspricht das neue Gesuch also doch nicht eins zu eins dem Richtprojekt?

Auf Anfrage heisst es bei der Alfred Müller AG, dass die veränderte Zahl der Wohnungen mit Anpassungen bei den Grundrissen zu tun habe. Am Inhalt des Richtprojekts und des Bebauungsplans ändere sich damit nichts.

Terrassen ohne Seeblick

60 neue Wohnungen sind also vorgesehen – allesamt Eigentumswohnungen. Dabei entstehen mehrheitlich 4,5-Zimmerwohnungen. Es sind aber auch kleinere und gar drei 6,-Zimmerwohnungen vorgesehen. Die Wohnungen sind grosszügig gestaltet. Eine 3,5-Zimmerwohnung ist durchschnittlich knapp 100 Quadratmeter gross und eine 4,5-Zimmerwohnung rund 130 Quadratmeter.

Die acht Gebäude sind alle zweigeschossig, auf dem Flachdach befinden sich bei jedem Haus eine bis zwei Attikawohnungen. Diese verfügen über eine Dachterrasse – allerdings nicht mit Seeblick, sondern auf die seeabgewandte Seite hin.

Bei diesem Punkt hebt das Baugesuch hervor: «Durch die gewählte Typologie können die Geschosse sanfter in die Topografie gelegt werden und die Gebäude erscheinen vom See her – im Hintergrund des Hof St. Karl – deutlich weniger hoch.»

Dies ist ein wichtiges Element für den möglichen Erfolg des jetzigen Baugesuchs. Denn eine eher lockerere Überbauung, die den historischen Bauten genügend Raum lässt, schätzt auch der Zuger Heimatschutz als jene Variante ein, die mit den Vorgaben des Bundesgerichts am besten übereinstimmt.

Trotz Nähe zur S-Bahn sind 85 Parkplätze geplant

Erschlossen wird das Areal künftig über den Friedbachweg. Dazu wird dieser zwischen Arther- und Hofstrasse im Gegenverkehr befahrbar sein. Die Überbauung wird zweifelsohne autofreundlich. Denn im Untergrund entsteht eine Einstellhalle mit insgesamt 85 Parkplätzen. Auf die 60 bestehenden Wohnungen kommen so 1,4 Parkplätze pro Wohnung. Und das in Wurfdistanz zur S-Bahn-Station Fridbach. Hinzu kommen acht oberirdische Besucherinnenparkplätze.

Wie vom Unternehmen versprochen bleibt der Aussenraum rund um die acht Häuser öffentlich zugänglich. Auch dies ist ein entscheidender Punkt, damit das aktuelle Baugesuch durchkommt. Die öffentliche Nutzung des Areals war stets ein Zankapfel beim Bauprojekt. Ein öffentlicher Fussweg soll künftig durch die Neubauten hin zum St.-Karls-Hof führen. Auf private Gärten verzichtet die Alfred Müller AG bewusst. Dafür soll im Westen des Areals ein öffentlicher Spielplatz mit einer Spielwiese entstehen.

Alles das lässt sich die Alfred Müller AG ordentlich etwas kosten. Über 65 Millionen Franken betragen die geschätzten Baukosten. Die Preise für die Wohnungen sind noch nicht bekannt, dürften sich aufgrund der Ausstattung aber im oberen Preissegment befinden.

Ein Zeitplan für das Bauprojekt liegt zentralplus nicht vor. Es ist anzunehmen, dass die Immobilienfirma nach dem ganzen Hin und Her nicht mehr lange zuwarten will, um mit der Realisierung des Projekts zu beginnen. Noch aber steht die Frist für Einsprachen aus. Doch weil sich das Projekt stark am Bebauungsplan orientiert, stehen dieses Mal die Chancen gut, dass das Baugesuch bewilligt wird.