So kannst du dich vor steigenden Mieten schützen

Fast alle Mieten werden dieses Jahr in der Schweiz teurer. zentralplus hat den Mieterverband Luzern gefragt, wie du dich als Mieterin vor dem grossen Preisschock schützen kannst.

Autor

Elio Wildisen

Es gab zweifellos schon schönere Zeiten, um Mieterin zu sein. Der Wohnungsmarkt im Kanton Luzern ist ausgetrocknet. Weniger als ein Prozent aller Wohnungen im Kanton standen 2022 leer. Das bedeutet Wohnungsnot. Die Leerwohnungsziffer ist mit 0,91 so tief, wie sie seit 2014 nicht mehr war (zentralplus berichtete).

Mieterverband rechnet mit grosser Nachfrage

Fürs dieses Jahr ist die Wohnungsnot aber nicht einmal die grösste Sorge von Mietern. Denn die Mieten werden nicht nur wegen des knappen Angebots, sondern auch noch aus zwei weiteren Gründen teurer: wegen der Inflation und der Anhebung des Referenzzinssatzes. Die drei Faktoren zusammen führen dazu, dass fast alle Mieterinnen in diesem Jahr von steigenden Mieten betroffen sein werden.

Das bestätigt auch Daniel Gähwiler, Co-Geschäftsleiter beim Mieterverband Luzern. «Wir rechnen damit, dass wir dieses Jahr viele Anfragen von Mietenden erhalten werden, weil bei vielen die Mieten teurer werden.» Er ergänzt, dass es den Vermietern rechtlich zusteht, die Mieten um einen gewissen Betrag zu erhöhen. Gleichzeitig weist er darauf hin, dass nicht jeder Mietpreisanstieg einfach so hingenommen werden soll. «Wir erarbeiten derzeit eine Checkliste, damit Mietende prüfen können, ob die Forderung des Vermieters legitim ist.»

50 Prozent der Mieter sind von höherem Referenzzins betroffen

Drei Punkte sind dabei zentral. Erstens gilt es, den im Mietvertrag geltenden Referenzzinssatz zu prüfen. Dieser ist grundsätzlich schweizweit derselbe und beträgt aktuell 1,25 Prozent. Voraussichtlich erhöht der Bund den Referenzzins im September dieses Jahres auf 1,5 Prozent. «Vermieter dürfen dann die Mieten um drei Prozent erhöhen», sagt Gähwiler. Doch nicht überall. Denn manche Mieterinnen haben bereits heute einen Referenzzinssatz von 1,5 Prozent.

Das trifft auf jene zu, die schon seit einigen Jahren in derselben Wohnung wohnen und den Referenzzins nicht nach unten angepasst haben, als der Bund diesen im März 2020 auf 1,25 senkte. Sie profitieren also davon, dass sie schon heute ein höheres Zinsniveau haben und vom Anstieg im September nicht betroffen sind. «Rund 50 Prozent der Mietenden haben einen Referenzzins von 1,25 Prozent», führt Gähwiler aus. Viele hätten 2020 aufgrund der Unsicherheiten durch die Corona-Pandemie den Zinssatz nach unten angepasst – und sind jetzt vom erneuten Anstieg betroffen.

Für jene, die heute bereits ein Zinsniveau von 1,5 Prozent haben, währt die Freude aber nur kurz. «Längerfristig wird der Referenzzins wohl weiter ansteigen», stellt Gähwiler in Aussicht. Höher als 1,5 war der Referenzzins zuletzt 2017. Bis zum erwarteten Anstieg des Referenzzinssatzes bestehe aber bei allen Mietverträgen mit einem Referenzzinssatz von 1,5 Prozent und mehr weiterhin die Möglichkeit, eine Mietzinsreduktion zu verlangen. «Damit lassen sich bis zum Anstieg des Referenzzinssatzes immer noch Mietkosten sparen», so Gähwiler. 

Vorgängige Mietzinserhöhungen sind nicht erlaubt

Zweitens gilt es für Mieterinnen zu überprüfen, welche Mietpreiserhöhung ein Vermieter aufgrund der Inflation geltend macht. 40 Prozent der Teuerung dürfen diese auf die Mieter abwälzen. Der Co-Geschäftsleiter des Mieterverbands geht davon aus, dass das die meisten Vermieter machen werden. «Jetzt rentiert es für sie, da die Teuerung so hoch ist.» Die Inflationsrate liegt in der Schweiz derzeit bei rund drei Prozent. Kann eine Vermieterin 40 Prozent davon auf den Mietzins abwälzen, steigen die Kosten um weitere 1,2 Prozent.

weiterlesen

Wohnungsnot in Luzern: Mieterverband spricht von «Schock»

Luzerns unbezahlbarer Wohnraum: Es wird schlimmer

Wohnungsnot: Nun steigen die Mietpreise in Luzern und Zug

Drittens ist es entscheidend, das Datum der Mietpreiserhöhung zu prüfen. Denn ein Vermieter darf die Mieten nicht bereits im Voraus, mit Verweis auf die steigenden Preise, erhöhen. Wenn also der Bund den Referenzzins im September erhöht, so dürfen Vermieterinnen den Mietpreis erst auf den nächsten Kündigungstermin gemäss Mietvertrag erhöhen – in Luzern also frühstens per 1. Februar.

Augen auf beim Umzug

Trotz aller Vorsichtsmassnahmen: Die Mieten werden im kommenden Jahr teurer. Darum hat Daniel Gähwiler einen letzten Tipp für all jene, die in den kommenden Monaten umziehen werden. «Der wichtigste Moment ist beim Bezug einer Wohnung. Denn der dort abgemachte Mietzins ist nach Ablauf einer 30-tägigen Beschwerdefrist nie mehr anfechtbar.»

Seit November 2021 sind Vermieterinnen im ganzen Kanton Luzern verpflichtet, beim Abschluss eines Mietvertrages den vorherigen Mietzins bekanntzugeben. Allfällige Erhöhungen müssen begründet werden. Eine nicht begründete oder übermässigen Erhöhung des Mietzinses kann innert dreissig Tagen vor der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Nach Ablauf der Frist ist der neue Mietzins definitiv – zumindest bis zu einer neuerlichen Anpassung aus oben genannten Gründen. Nur ist das Ausgangsniveau dann womöglich schon unverhältnismässig hoch. Darum lohnt es sich, den Mietzins lieber zwei- oder gar dreimal anzuschauen, bevor man diesen akzeptiert.