Hast du ein Haus in Luzern? Das könnte den Preis drücken

In ihrer Auswertung bestätigt sich zunächst: Luzern ist stark hochwassergefährdet. Die Gegend rund um Vitznau und Weggis zum Beispiel birgt die Gefahr von Rutschungen. Vor einem Jahr sagte der Vitznauer Gemeindepräsident gegenüber zentralplus gar, dass es in der Gemeinde keine Parzelle gebe, die nicht in einer Gefahrenzone liege (zentralplus berichtete).

Diese Gefahren bestehen in und um Luzern, gelb für Hochwasser, rot für Erdrutsche:

Genau diese latente Gefahr hat Auswirkungen auf die Preise von Einfamilienhäusern. Zu diesem Schluss kommt Wüest Partner. Wie es auf Anfrage von zentralplus heisst, gebe es zwar zu wenige Daten, um regionale Auswirkungen aufzuzeigen, aber es gebe einen schweizweiten Trend.

So wirken sich Hochwasser, Rutschungen oder Lawinen aus

Dieser sieht so aus: Je nach Gefahr und Gefahrenstufe entstehen für Einfamilienhäuser in den betroffenen Gebieten verschiedene Preisabschläge. Mit einem Abschlag von minus 4,9 Prozent auf den sonst üblichen Preis verlieren dabei Liegenschaften, bei denen erhebliche Lawinengefahr droht, am meisten an Wert. Den geringsten Einfluss hat hingegen eine geringe Hochwassergefahr.

Auffallend ist hierbei, dass Häuser in Lawinengebieten mit geringer und mittlerer Gefahr gar an Wert zulegen. Wie Wüest Partner in der Studie schreiben, sei das wohl darauf zurückzuführen, dass die Zahlungsbereitschaft für schön gelegene Immobilien in den Bergen die Bedenken wegen Lawinen überwiege.

Für die Luzerner Liegenschaften sind Rutschungen und Hochwasser aber relevanter. Bei letzterem kann aber ein ähnlicher Effekt beobachtet werden wie bei den Lawinen. So könne die Gefahr von gefluteten Kellern zwar den Preis drücken, die Nähe zu einem Gewässer hingegen den Wert einer Liegenschaft steigern oder zumindest hochhalten.

Wie genau sich die Naturgefahren spezifisch auf die Luzerner Preise von Einfamilienhäusern auswirken, kann derweil aufgrund der fehlenden Daten nicht abschliessend beurteilt werden.

Das steckt hinter der Preisentwicklung der vergangenen Jahre

Klar ist: In den vergangenen Jahren wurden Einfamilienhäuser immer teurer (zentralplus berichtete). Aktuell liegt der Quadratmeterpreis für ein Einfamilienhaus in Vitznau laut den Immobilienbewertern von Real Advisor bei knapp 11’000 Franken im Durchschnitt. In der Stadt Luzern sind es gut 1000 Franken weniger.

In den vergangenen Jahren wurden die Häuser prozentual stetig teurer – bis etwa 2023. Danach flachte die Kurve ab. Das Bild ist in den meisten Gemeinden in Luzern, aber auch in anderen Kantonen ähnlich. Der Grund dafür ist simpel und lässt sich im Bericht zum Luzerner Immobilienmarkt für 2025 der Luzerner Kantonalbank finden. Bei den Einfamilienhäusern in der Stadt Luzern und den Seegemeinden hätten die bereits sehr hohen Preisniveaus schliesslich zu einer Drosselung geführt. Einfacher ausgedrückt: Die Liegenschaften sind schon so teuer, dass sie nicht mehr viel teurer werden konnten.

Bauland knapp, Risiko egal

Wie Wüest Partner in ihrer aktuellen Studie derweil schreiben, habe das Risiko von Naturgefahren auf die Bautätigkeit kaum Einfluss. Der Anteil an projektierten, bewilligten oder sich im Bau befindlichen Wohnungen an gefährdeten Lagen weiche kaum vom Anteil bereits bestehender Wohnungen an solchen Standorten ab. Heisst: Auch wenn Hochwasser oder Rutschungen drohen, wird dennoch fleissig gebaut.

Dass das so ist, könnte laut dem Beratungsunternehmen folgende Gründe haben:

Letztendlich sei die Ermittlung der Einflüsse von Naturgefahren auf den Immobilienmarkt anspruchsvoll, schreiben die Studienmacher. Und schliesslich seien der Kauf und Verkauf von Häusern individuelle Sache. «Während manche den Kauf einer Liegenschaft, bei der ein Risiko für eine Überschwemmung besteht, von vornherein ausschliessen, dichten andere den Keller ab und geniessen die Nähe zum See.»

Ähnlich verhalte es sich mit dem idyllisch gelegenen Chalet am Skilift, das zwar einer gewissen Lawinengefahr ausgesetzt sei, aber gleichzeitig mit einer schönen Aussicht und der Nähe zur Piste punkte. «Für manche ist das ein Grund, von einem Kauf abzusehen, für andere ein günstiges Kaufargument.»