Luzern reguliert Airbnb – doch Spekulanten sind längst weg

Seit Anfang Jahr gilt das städtische Reglement zur Kurzzeitvermietung. Doch das Airbnb-Geschäft, gegen das die Stadt Luzern kämpft, soll es kaum noch geben.

Redaktion

Konstantin Kreibich

Für Investoren waren die Jahre 2015 bis 2022 ein Eldorado: Die Zinsen lagen im Minusbereich, Kredite waren dadurch spottbillig. Wer Kapital hatte, konnte sich Wohnungen kaufen – viel mehr, als er selbst brauchte.

Dadurch entstand ein Geschäftsmodell. In rasantem Tempo baute zum Beispiel der Unternehmer Patrik Berisha in Luzern sein Portfolio mit 40 Wohnungen auf und vermietete sie über seine Firma Keyforge an Touristen auf Airbnb. Er war nicht der Einzige.

Easy-Living, Apartments Hitrental, Glandon Apartments, Liv Suites: Die Liste ehemaliger und aktueller Betreiber von Apartmentfirmen in der Stadt Luzern ist lang (zentralplus berichtete).

Doch: Apartmentfirma ist nicht gleich Apartmentfirma. Während Berishas Firma explizit Touristinnen ansprach, vermietet Glandon Apartments ihre 100 Wohnungen fast ausschliesslich für einen Monat und länger. Andere Anbieter haben ähnliche Vorgaben.

Airbnb in Luzern: Reglement soll Wohnraum schützen

Dieser Unterschied fällt der Stadt Luzern jetzt auf die Füsse. Denn nachdem die SP im Jahr 2023 mit ihrer Airbnb-Initiative gegen den Raubbau an Wohnraum Erfolg hatte, musste die Stadt ein Reglement gegen Kurzzeitvermietungen ausarbeiten.

Seit Anfang Jahr gilt: Ferienwohnungen dürfen nur drei Monate im Jahr vermietet werden – ausser eine Firma weist nach, dass die Wohnung seit 2010 nicht regulär bewohnt wurde. So will das Reglement verhindern, dass Wohnraum vernichtet wird. Bis Ende März 2025 sollen sich Anbieter zur Überprüfung anmelden.

Aussagen von Branchenkennern legen nun allerdings nah: Die neuen Regeln sollen ein Geschäftsmodell bekämpfen, dass es in der Stadt Luzern kaum noch gibt.

Business-Apartment-Anbieter erklärt Airbnb-Geschäft

Einer von ihnen ist Dominic Meyer. Gemeinsam mit Raphael Amrein hat er vor vier Jahren die Firma Wow Living gegründet. Von ihrem Büro im ersten Stock des Hotels Goldener Stern verwaltet ihr Team rund 120 Apartments und Untermieten in Basel, Zug, Luzern, Zürich und Pfäffikon (SZ).

Der 36-Jährige hält die Debatte für fehlgeleitet. «Das Thema spielt nur mit Emotionen. Wir vermieten nicht an Touristen, sondern an Menschen, die zu lange in der Stadt sind für ein Hotel, aber zu kurz für eine eigene Wohnung.»

Weiter sagt der Stadtluzerner mit zehn Jahren Erfahrung in der Branche: «Das Geschäftsmodell mit Airbnb-Apartments, das vor einigen Jahren für Schlagzeilen sorgte, gibt es in der Stadt Luzern kaum noch. Es ist zu riskant: Zu hohe Fixkosten, und wenn Touristen ausbleiben, wie in der Pandemie, brechen die Einnahmen weg.»

Fixkosten: das heisst Reinigung, Möblierung, Vertrieb und das Abzahlen allfälliger Bankkredite.

Ein Beispiel, wie schnell das lukrative Geschäftsmodell ins Wanken geraten kann, liefert die Firma Keyforge von Patrik Berisha: Die Reisebeschränkungen während der Pandemie brachen ihr das Genick. Keine Gäste, steigende Kosten, es folgte die Liquidation. Heute sind die 40 Wohnungen wieder regulär bewohnt.

Immobilienmakler: «Airbnb-Spekulationen sind vorbei»

Dass das kein Einzelfall ist, kann Oliver Bader bestätigen. Er ist Inhaber des Familienunternehmens Doris Bader Immobilien und beobachtet seit bald zwei Jahrzehnten den Luzerner Immobilienmarkt.

Der 44-Jährige sagt: «Es gibt kaum noch Spekulanten, die Wohnungen kaufen, um sie dann zu vermieten.» Solche Geschäfte seien allenfalls in der Negativzinsphase spannend gewesen, als Kapital quasi gratis gewesen sei.

Damit habe sich auch das Geschäftsmodell der rein kommerziellen Apartmentanbieterinnen in der Stadt Luzern erledigt. «Diese Airbnb-Spekulationen sind aus meiner Sicht vorbei», meint der erfahrene Immobilienmakler.

Stadt Luzern widerspricht – 200 Objekte müssen sich anmelden

Was sagt die Stadt Luzern dazu, gegen eine Industrie vorzugehen, die es kaum noch zu geben scheint? Projektleiter Michael Gerber schreibt: «Die Aussage, dass das Spekulantenmodell in Luzern kaum noch verbreitet ist, kann derzeit nicht bestätigt werden.»

Bis Anfang Februar hätten sich 45 Anbieter bei der Stadt registriert, darunter 19 Hotels, 9 Betriebe und 17 Private. Bei Fristende werde die Stadt kontrollieren, ob alle 200 Objekte – so die Schätzung der Stadt – auf der Liste stünden. Ausserdem wird das Reglement aktuell vom Kantonsgericht auf seine Rechtmässigkeit überprüft (zentralplus berichtete).

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Dominic Meyer von Wow Living steht noch nicht auf der Anmeldeliste der Stadt. Denn er ist unsicher, ob das Hotel Goldener Stern, das er und sein Partner ebenfalls betreiben, oder Untermieten vom Reglement betroffen seien. Apartments verwaltet die Firma in der Stadt Luzern aktuell nicht – sucht aber.

«Unsere Gäste sind zwischen einem und zwölf Monaten in den Wohnungen, müssen sich meistens bei der Stadt anmelden, weil sie arbeiten und Steuern bezahlen.» Manager seien darunter – aber auch Theaterschaffende und Pflegerinnen.

Meyer schätzt: Die Anmeldung seiner Gäste bei der Stadt sollte ausreichen, um nicht unter die neuen Regelungen zu fallen.

Tatsache: Viele Business-Vermietungen trifft das Reglement nicht

Auf Nachfrage beim städtischen Projektleiter bestätigt das Gerber: «Einmonatige Vermietungen von Wohnungen sind ganzjährig möglich, wenn die Personen in der Stadt Luzern offiziell angemeldet sind.» Denn angemeldete Personen würden nicht unter Kurzzeitvermietung fallen.

Damit fallen hunderte weitere Apartments in Luzern, zum Beispiel von Glandon Apartments und vielen anderen Firmen, ebenfalls nicht unter die neuen Regelungen. Denn sie vermieten unter ähnlichen Auflagen wie Wow Living. Ab einem Monat, mit festen Mietverträgen, viele Bewohnerinnen melden sich bei der Stadt an.

Für Dominic Meyer von Wow Living ist das eine gute Nachricht: «Wir wollen wachsen und suchen auch in Luzern Wohnungen, die wir fest verwalten können. Vielleicht müssen wir in Zukunft einfach klarer nachweisen, dass unsere Mieterinnen tatsächlich angemeldet sind.»