Wohnen & Bauen

Eigenthaler kämpft gegen Rückzonung
Enteignung: Strich im Ortsplan kommt Luzerner teuer zu stehen

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Philipp Barmettler in seinem Garten im Eigenthal. Der untere Teil seines Gartens soll rückgezont werden. (Bild: mik)

Idyllisch liegt das Einfamilienhaus am Fuss des Pilatus, am äussersten Zipfel des Kantons Luzerns im . Hier wohnt Philipp Barmettler mit seiner Familie. Nun soll sie einen Teil ihres Grundstücks verlieren – entschädigungslos. Denn die Gemeinde muss Bauland rückzonen.

Ein Haus, ein Kind, ein Baum. Gemäss dieser Volksweisheit die Lebensziele für ein erfülltes Leben – auch wenn dies längst nicht mehr für alle stimmt. Vor rund 20 Jahren wollte sich Philipp Barmettler diesen Traum ebenfalls erfüllen. Zusammen mit seiner Frau kaufte er im in der Luzerner Gemeinde ein Grundstück. Am Fuss des Pilatus baute er ein Haus, den Umschwung verwandelte er in einen Naturgarten.

Ermöglicht hatten ihm dies unter anderem die Ersparnisse seines Vaters, der sich diesen Traum nicht mehr erfüllen konnte. Lange hat Philipp Barmettler mit seinen zwei Töchtern und dem Familienhund glücklich dort gelebt – doch über der ländlichen Idylle ziehen dunkle Wolken auf.

Umsetzung einer Initiative von 2013

Grund dafür sind die kantonalen Rückzonungen, die wegen der Umsetzung der Zersiedelungsinitiative von 2013 angeordnet wurden. Schwarzenberg ist nämlich eine der 21 Gemeinden, die gemäss dem Kanton zu grosse unbebaute Bauzonen haben. Berechnungen des Kantons entsprechend wächst die Gemeinde bis 2035 jährlich nämlich nur 0,4 Prozent. Im Vergleich zum Platzbedarf pro Einwohner hat die Gemeinde demnach rund 4 Hektaren zu viel Bauland – also etwa die Fläche von fünfeinhalb Fussballfeldern.

Diese Fläche muss die Gemeinde bis spätestens Ende 2023 rechtskräftig rückzonen. Das bedeutet: Lange unbebautes Bauland soll wieder Landwirtschaftszone werden. Doch nicht nur unbebaute Grundstücke sind davon betroffen, sondern auch unbebaute Teile von bestehenden Grundstücken – so wie bei Barmettlers Parzelle. Dagegen wehren er und andere Grundstücksbesitzer sich seit rund zwei Jahren. Damals hat die Gemeinde ihnen eröffnet, dass ihr Land von Rückzonungen betroffen ist.

Unscheinbarer Strich im Plan kostet tausende Franken

Einen kleinen Erfolg hat Barmettler bereits verbuchen können. Ursprünglich sollte er rund ein Drittel seiner Baulandfläche verlieren. Nun ist es nur noch ein Streifen von rund 90 Quadratmetern. Ende gut, alles gut? Nicht wirklich. Denn wird dieser kleine Streifen Bauland zur Grünfläche, verliert sein Grundstück an Wert. Und zwar nicht gerade wenig.

Die geplanten Rückzonungen sind im Zonenplan nur bei näherem Hinschauen erkennbar. An den Rändern einiger Parzellen (die gelben Felder) sind im neuen Plan grüne Streifen zu sehen (zum Beispiel rechts mittig):

Geht man von einem Baulandpreis von rund 350 Franken pro Quadratmeter aus, verliert das Grundstück rund 31’500 Franken an Wert. Eine Summe, die Barmettler wohl niemand entschädigen wird. Zwar gilt das gemäss Gesetz als eine «materielle Enteignung» – doch die sieht keine Teilentschädigungen vor (zentralplus berichtete). Bei der hohen Anzahl Betroffener dürften «kleine» Fälle wie Barmettler leer ausgehen, falls sie damit nicht vor Gericht ziehen. Ähnlich erging es einer Familie in , deren geerbtes Land hunderttausende Franken an Wert verlor (zentralplus berichtete).

Schwarzenberger Rückzonungen sollen Zersiedelung anheizen

Neben dem unentschädigten Wertverlust stört sich Barmettler auch an der Praxis an sich: «Dass ein kleiner Streifen meines Gartens nicht mehr Bauland ist, ist nicht wahrnehmbar. Er hat keine sichtbare Wirkung gegen die Zersiedelung.»

Mehr noch, für ihn heizt die «Streifentaktik» von Schwarzenberg die Zersiedelung sogar an: «Statt unbebaute Parzellen werden Teile bestehender, bebauter Grundstücke rückgezont. Damit können die unbebauten Parzellen bebaut werden und es ist der Gemeinde möglich, künftig andernorts wieder neue, unbebaute Flächen einzuzonen», führt Barmettler aus. Statt die Zersiedelung einzudämmen, werde also letztlich mehr Grünfläche verbaut. «Ist das der sorgsame Umgang mit Bauland, den das Volk mit der Annahme des neuen Raumplangesetzes wollte?», fragt er sich.

Das sind für Philipp Barmettler die Folgen der Schwarzenberger Rückzonungen.
Das sind für Philipp Barmettler die Folgen der Schwarzenberger Rückzonungen.

Zudem verweist er auf eine Zeile im kantonalen Vorprüfungsbericht, wonach nicht klar ist, ob die Landstreifen zur Bilanz der geforderten «Rückzonungsfläche» für Schwarzenberg zählen. Die Grünflächen am Waldrand sind durch den vom Bund vorgeschriebenen Waldabstand bereits vor einer Überbauung geschützt. Mit der Zuweisung zur Grünfläche ändere sich deshalb nichts an der Bilanz der Bauzone. Barmettler befürchtet deshalb, dass der Kanton nach der Schwarzenberger Abstimmung Nachforderungen an die Gemeinde stellen wird.

Schwarzenberger Gemeindepräsident bedauert Rückzonungen

Der Gemeindepräsident von Schwarzenberg Marcel Gigon zeigt durchaus Verständnis für den Unmut: «Mit den vom Kanton vorgegebenen Rückzonungen werden den Eigentümerinnen und Eigentümern teilweise sehr viele Entwicklungsmöglichkeiten und Geldwerte entzogen. Dass sich die Betroffenen dagegen wehren, ist selbstverständlich.» So gingen zur Ortsplanungsrevision mehr als 20 Einsprachen ein.

Die Begründung für die Streifen sei die Gleichbehandlung der Grundeigentümer. In der Analyse des Kantons sollten einige Parzellen am Waldrand rückgezont werden, andere, ähnliche Parzellen jedoch nicht. Die zuständige Kommission habe deshalb in Eigenregie entschieden, alle Parzellen mit ähnlichen Voraussetzungen gleichzubehandeln. Dass einzelne «unbebaubare» Grundstücke trotzdem in der Bauzone verbleiben, erklärt Gigon damit, dass diese in der Regel zu den Nachbargrundstücken gehören und als Gartenanlagen oder Spielplätze genutzt werden.

Philipp Barmettler und die anderen Grundstückbesitzer sind von viel Grün umgeben.
Philipp Barmettler und die anderen Grundstückbesitzer sind von viel Grün umgeben.

Man sei sich bewusst, dass mit der derzeitigen Umsetzung der kantonalen Rückzonungsstrategie einzelne Eigentümer sehr stark beeinträchtigt würden. «Abgesehen von den Rückzonungen ist die Bau- und Planungskommission sowie der Gemeinderat überzeugt, eine den heutigen Ansprüchen gerechte Ortsplanungsrevision erarbeitet zu haben.»

Umsetzungsfrist bis 2023 – sonst droht Baublockade

Ob die Rückzonungen in dieser Form vorgenommen werden, entscheiden die Schwarzenbergerinnen noch diesen Sommer. Sollte die Bevölkerung die Ortsplanungsrevision ablehnen, muss die Gemeinde sich sputen. Gemäss Vorgaben des Kantons müssen die Gemeinden die neue Ortsplanung bis Ende 2023 unter Dach und Fach haben. Sonst droht den Rückzonungsgemeinden wie Schwarzenberg, dass neue Baugesuche nicht bewilligt werden, wie das Luzerner Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement auf Anfrage erklärt.

Sollte eine Gemeinde die Rückzonungen grundsätzlich verweigern, kann der Kanton im Extremfall «an ihrer Stelle und auf ihre Kosten die erforderlichen Massnahmen» ergreifen.

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18 Kommentare
  1. Highspeed2806, 14.05.2022, 16:56 Uhr

    Das Raumplanungsgesetz sagt eigentlich klar aus, dass der Eigentümer bei einer Eigentumsbeschränkung, die vom Wertverlust her einer Enteignung gleichkommt (formelle Enteignung), entschädigt werden muss.

    Dies ist beispielsweise bei der Erstellung von Infrastrukturanlagen der Fall. Da der Eigentümer bei der Rückzonung immer noch derselbe ist, spricht man von «materieller Enteignung».

    Zu dieser Art der Enteignung gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung des Bundesgerichts. Eine materielle Enteignung liegt vor, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird.

    Interessant ist ja auch, dass durch diese Rückzonung in privaten Grundstücken mit Wertverlust und negativen Auswirkungen auf die Hypthekenberechnung dieser Eigentümer, andere Parzellen plötzlich vergoldet werden und Landwirte über Nacht zu Millionären macht, ohne dass hier ein finanzieller Ausgleich stattfindet.

    Das hier in diesem Fall gemeindeinterne oder nahestehende profitieren und andere benachteiligt werden, erinnert doch eher an Machenschaften in Napoli als die demokratische Schweiz, die alle gleich behandeln muss.

    Quelle: https://www.espacesuisse.ch/de/beratung/rechtsberatung/beratungsfaelle/muss-eine-rueckzonung-immer-entschaedigt-werden

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  2. Heidi, 14.05.2022, 10:58 Uhr

    Es ist für mich unverständlich, dass Fehler ,die von Behörden gemacht wurden, nun die Eigentümer ausbaden müssen. Die Eigentümer haben das Land als Bauland gekauft und werden nun um viel Geld betrogen.

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  3. Tom, 13.05.2022, 20:51 Uhr

    Was momentan im Eigenthal geschieht, ist eines Rechtsstaates absolut unwürdig. Ich kann nicht beurteilen, ob dies rechtens ist (bin kein Jurist), aber aus moralischer Sicht ist es absolut verwerflich und stinkt zum Himmel. Rechtschaffene Leute werden «unter dem Deckmantel des neuen Raumplanungsgesetzes» um ihr hart erarbeitetes Eigentum «betrogen», währenddem die sogenannte Elite der Arbeiterklasse unbeschadet die lange Nase zeigen kann.

    Die Grünzonen in Schwarzenberg (siehe Grafik) sind eine offensichtliche Ohrfeige für all jene, die gegen die weitere Zersiedelung und für das neue Raumplanungsgesetz gestimmt haben.
    Ich bin empört und frage mich, wer sind die alle im Kanton Luzern, die so mit dem Volkswillen umgehen? Weshalb unternimmt niemand etwas dagegen, nicht einmal eine Partei?

    Bei den Rückzonungen in Schwarzenberg sind wir alle die Verlierer…. Besonders aber jene, denen das Land auf diese Weise und völlig nutzlos regelrecht gestohlen wird. Ich frage mich, wie ist so etwas in der Schweiz möglich?

    Verstehe ich richtig? Die Gemeinde zont unbebaubare oder unbebaute Parzellen nicht zurück, weil sie als Garten oder Spielplatz genutzt werden – den Garten oder den Spielplatz eines normalen Hauses dafür schon?! Ganz nach dem Motto: Wer eine zusätzliche unbebaute Parzelle hat und damit spielt, dem wird gegeben …

    Offenbar ist es auch dem Kanton Luzern egal, ob die Rückzonungen gegen die Zersiedelung wirksam sind. Hauptsache, in der Gemeinde und in der Y-Achse kann gebaut und von den sogenannten Elite kann einmal mehr richtig viel Kohle auf dem Buckel der hart arbeitenden Klasse gemacht werden.
    Das Argument «gegen die Zersiedelung» dient hier nur als Vorwand. Shame.

    Es geschieht genau das, was die Bevölkerung nicht wollte – es wird munter weiter zersiedelt. So etwas macht mich als Stimmbürgerin wütend.

    Dumm ist, wer auf seiner Parzelle ein Haus gebaut hat – ein Spielplatz oder Garten wäre besser gewesen. Weshalb heisst in Schwarzenberg die Wohnzone nicht Spielzone? Wäre das nicht treffender.

    Offensichtlich ist es egal, was und wie es geschieht – Hauptsache die Rückzonungen sind für die Gemeinde und den Kanton vom Tisch.

    Wer wissen will, welche Parzellen bei der Analyse des Kantons zum Rückzonen aufgefallen sind… unter https://schwarzenberg.ch/download_file/view/1879 und https://schwarzenberg.ch/download_file/view/1880 sind sie rot, orange und gelb eingezeichnet. Den aktuellen Plan der Gemeinde findet sich unter https://schwarzenberg.ch/download_file/view/1869
    Fazit: die wenigsten der auffälligen Parzellen werden wirklich rückgezont. Von den Rückzonungen sind meist andere Parzellen betroffen.

    Ich frage mich, schneidet sich die Gemeinde nicht ins eigene Fleisch? Wenn die Grünzone nicht angerechnet wird, verkleinert ja die Gemeinde freiwillig ihre eigene Wohnzone. Wie macht so etwas Sinn?

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  4. Manuela, 13.05.2022, 08:48 Uhr

    Es ist eine Sauerei, dass Grünflächen ständig verbaut werden und im Gegenzug dazu Rückzonungen auf Grundstücken stattfinden! Es ist auch nicht korrekt, damit die Grundstücke abzuwerten, indem sie so viel an Wert verlieren.

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  5. Erna, 12.05.2022, 20:43 Uhr

    Die Revision des RPG hatte zum Ziel, die Zersiedelung zu stoppen und eine Verdichtung nach innen zu fördern. Zudem sollten ungenutzte Baulandreserven mobilisiert werden und überschüssige rückgezont. Die Gemeinde Schwarzenberg macht nun in allen Bereichen das exakte Gegenteil des erklärten Volkswillens. Scheinbar gelten Bundesgesetze nicht in Schwarzenberg. Das Argument der Gleichbehandlung seitens des Gemeindepräsidenten ist in einem Masse haarsträubend, dass man gar nicht weiss, wo man mit schimpfen anfangen soll. Rückzonungen haben in erster Linie zweckmässig zu sein. Also müssen unbebaute, landwirtschaftlich nutzbare Flächen zurückgezont werden, keine Gärten und Spielplätze. Bei all den fadenscheinigen Ausreden der Behörde, wird man den Verdacht nicht los, dass hier die Interessen von sehr wenigen auf dem Buckel von vielen gewahrt werden. Pingeligen Menschen sähen darin ein Straftat.
    Bleibt zu erwähnen, dass die Gerichte entscheiden, wer Entschädigung erhält und wer nicht. Dieses Strichlimanöver könnte dann für die Gemeinde Schwarzenberg zum Millionengrab werden. Aus dem Ausgleichfonds werden nur zweckmässige Rückzonungen vergütet.

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  6. Anita, 12.05.2022, 18:58 Uhr

    Als Bürgerin von Schwarzenberg sind mir die Rückzonungspläne der Gemeinde unverständlich. Was hilft es gegen Zersiedelung Waldabstände, auf denen eh nicht gebaut werden darf oder Streifen von bereits bebauten Parzellen in Grünzonen rückzuzonen (zB mit bei Häusern welche am steilen Hang stehen und der Streifen sowieso nie vernünftig bebaut werden kann) ? Dafür werden noch schnell Bauprojekte (Notabene für Ferienwohnungen) auf der wirklich grünen Wiese bewilligt welche tatsächlich das Landvweiter zersiedeln? Ich fühle mich zwei mal betrogen- weil das Abstimmungsresultat von 2013 nicht so umgesetzt wird wie von den Bürgern dieses Landes gedacht und zum zweiten weil die Personen aus der Mittelschicht geschädigt werden ohne dass dies der Allgemeinheit irgendwas nützt- denn die Zersiedelung schreitet fort und die Biodiversität und Lsndschaften werden weiter zerstört

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  7. Céline, 12.05.2022, 18:18 Uhr

    Verstehe ich richtig? Die Gemeinde zont unbebaubare oder unbebaute Parzellen nicht zurück, weil sie als Garten oder Spielplatz genutzt werden – den Garten oder den Spielplatz eines normalen Hauses dafür schon?! 😂
    Ganz nach dem Motto: Wer eine zusätzliche unbebaute Parzelle hat und damit spielt, dem wird gegeben 😁

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  8. Thomas Müller, 11.05.2022, 20:33 Uhr

    Das nicht überbaute eingezonte Land zwischen zwei Grundstücken zählt zur Ausnützung AZ oder zur ÜZ.
    Folgedessen ist die ein wertbeeinflussender Faktor.

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  9. Dan, 11.05.2022, 17:45 Uhr

    Ist es nicht so, von an den Parzellengrenzen in der Regel ein Mindestabstand (meist 4m) für Bauten gilt? D.h. ohne Ausnahmebewilligung/ Einigung mit dem Nachbarn ist der Bereich der Parzelle im Grenzabstand sowieso nicht bebaubar und de facto kein Bauland … wie effektiv auch die beanstandeten Waldabstände? Wenn der Grenzabstand weiterhin ab der Parzellengrenze gilt (und nicht ab der neuen Freihaltezone) scheint mit der reale Wertverlust einiges tiefer das Vorgehen eine einigermassen faire Verteilung der Problematik auf möglichst viele Parteien … Nur muss dann sicher das gleiche Vorgehen auch für die unbebauten Parzellen gelten – insbesondere wenn diese ’nur› als Gartenanlagen und Spielplätze genutzt werden (dann müssen sie künftig auch nicht bebaut werden)…

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  10. hunziker, 11.05.2022, 14:56 Uhr

    soviel ich weiss ist schwarzenberg keine eigene gemeinde sondern gehört zu malters

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    1. Michelle Keller
      Redaktion Michelle Keller, 11.05.2022, 15:07 Uhr

      Guten Tag,

      Schwarzenberg ist tatsächlich eine eigene Gemeinde (https://www.lu.ch/gemeinden/wahlkreise/wahlkreis_luzernland/schwarzenberg).
      Aber es hat schon eine enge Verbindung zu Malters, da beispielsweise die Oberstufe in Malters besucht wird.

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  11. Rudi, 11.05.2022, 09:17 Uhr

    Da muss schon genau hingeschaut werden. Dorfkönige uns politiker sind sicher weniger betroffen.

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  12. Hinter Wäldler, 11.05.2022, 07:39 Uhr

    Klitzekleine Vermutung……. Wetten, die Rückzonung betrifft KEIN Grundstück des Gemeindepräsidenten, des Gemeinderates und all ihren Familien?!?!

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  13. Rudolf 1, 11.05.2022, 06:52 Uhr

    Diese Rückzonung ist gesetzmässig. Die beschlossenen Rückzonungen müssen endlich in der ganzen Schweiz durchgesetzt werden.

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    1. Philipp, 11.05.2022, 11:06 Uhr

      Das ist reine Enteignung. Denjenigen die es nicht betrifft ist das natürlich egal. Wie würden Sie reagieren wenn morgen jemand kommt und sagt, dein Auto, deine Möbel und alles was du besitzt gehört jetzt mir und kriegen tust du dafür nix.

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  14. Roli Greter, 11.05.2022, 06:50 Uhr

    Warum sollte Philip Barmettler für etwas entschädigt werden was er gar nicht selber finanziert hat? Manchen scheint es wohl etwas zu gut zu gehen…

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    1. Denken Hilft, 11.05.2022, 08:14 Uhr

      Ähm, vielleicht weil er das Grundstück als Bauland zum Baulandpreis gekauft hat? Ob das Geld geerbt oder selber erarbeitet wurde, hat eigentlich niemand zu interessieren, da es irrelevant ist!

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      1. Roli Greter, 11.05.2022, 10:29 Uhr

        Sie haben recht, es ist irrelevant wer das Bauland finanziert hat. Dass er dadurch Verkust hat, ist jedoch immer noch falsch, wenns von Papa finanziert wurde 😉

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