Luzern: Streit wegen Kostenexplosion

Das sagt eine Juristin zum Millionen-Knatsch ums EWL-Areal

Christina Zimmerli ordnet den Streit ums EWL-Areal aus juristischer Sicht ein. (Bild: EWL Areal AG / zvg)

Um die Überbauung des EWL-Areals in Luzern ist ein heftiger Streit zwischen der Bauherrin und der Baufirma entbrannt. Dass es gar zum Bruch kommt, ist denkbar – trotz negativer Folgen für das Projekt.

Auf dem EWL-Areal in Luzern kommt es voraussichtlich zum Planungsstopp. Dies fordert sowohl der Stadtrat als auch die Geschäftsprüfungskommission des Grossen Stadtrats (zentralplus berichtete). Ende Februar noch hat der Stadtrat neue Details zum Projekt kommuniziert und legte dem Parlament einen Antrag für die weitere Finanzierung des Grossprojekts vor.

Nur einen Monat später präsentiert sich die Lage völlig anders. Die für die Planungsarbeiten zuständige Baufirma Halter AG hat der Bauherrin, der EWL Areal AG, Mehrkosten in Aussicht gestellt. Statt 200 Millionen Franken soll das Projekt nun rund 230 Millionen Franken kosten. Die EWL Areal AG bezeichnete den Kostenanstieg als «inakzeptabel» und kündete an, die Kosten von einer Drittfirma überprüfen zu lassen.

Schlechte Stimmung zwischen EWL Areal AG und Halter

Die Halter AG liess die Kritik nicht auf sich sitzen und holte am Folgetag zum Gegenschlag aus. Der zuständige Geschäftsführer Maik Neuhaus nannte «organisatorische und fachliche Defizite» seitens der EWL Areal AG, welche zu den Mehrkosten geführt haben. Diese werde die Halter AG darum nicht übernehmen (zentralplus berichtete).

Das rote Haus inmitten des grösstenteils brachliegenden EWL-Areals. (Bild: jal)

Aufhorchen liess zudem ein Satz in einem Schreiben, das die EWL Areal AG an die Halter AG adressierte. Darin stand: «Ihr Verhalten zwingt uns zu einer Lagebeurteilung. Wir müssen und werden uns alle Optionen offenhalten.» Es ist also durchaus möglich, dass es zwischen den beiden Partnern zum Bruch kommt. Für ein Projekt dieser Grössenordnung, welches für die Stadt Luzern von grosser Bedeutung ist, wäre das ein erneuter Schock.

Wechsel der Firma wäre «Ultima Ratio»

Das bestätigt die Rechtsanwältin Christina Zimmerli. Sie hat sich auf Immobilienrecht spezialisiert und den Streit ums EWL-Areal mitverfolgt. Auf Anfrage schreibt sie: «Ein Wechsel des Totalunternehmers ist eher selten und sollte auch gut überlegt sein, da dieser in der Regel auch viele Nachteile und Risiken für den Bauherrn mit sich bringt.» Die meisten Verträge zwischen Bauherrin und Planerfirma seien nicht ohne Kostenfolgen kündbar. Ein Wechsel der Baufirma sei daher nur «Ultima Ratio».

«Im vorliegenden Fall ist der Kostenanstieg allerdings enorm, sodass eine kritische Analyse der geltend gemachten Mehrkosten sicher angezeigt ist.»

Christina Zimmerli, Fachanwältin Bau- und Immobilienrecht

Zudem müsste der Auftrag zwingend neu ausgeschrieben werden und es käme unweigerlich zu weiteren Verzögerungen im Projekt. Das wiederum hätte für die Luzerner Feuerwehr, welche eine der Mieterinnen auf dem neuen EWL-Areal sein wird, gravierende Konsequenzen. Denn das aktuelle Feuerwehrgebäude beim Neubad genügt den Ansprüchen schon heute kaum noch. Eine erneute Verzögerung des Umzugs hätte aus Sicht der Stadt wenig sinnvolle Investitionen ins baufällige Gebäude beim Neubad zur Folge.

Analyse durch Drittfirma ist angezeigt

Die EWL Areal AG rechnet damit, dass die von ihr beauftragte Drittfirma bis Mitte Mai mit ihrer Analyse der Mehrkosten durch ist. Dann kommt es zur nächsten Lagebeurteilung. Bis dahin bleiben die Bauherrin und die Halter AG wohl Partner – trotz der schlechten Stimmung zwischen den beiden. Christina Zimmerli meint: «Solange die Ursachen der Mehrkosten nicht analysiert sind, erachte ich einen Verhandlungsabbruch beziehungsweise die Auswechslung des Totalunternehmers als verfrüht.»

Gleichzeitig kann sie das jetzige Vorgehen der EWL Areal AG nachvollziehen. Sie bestätigt zwar, dass gerade bei einem Projekt dieser Grösse Mehrkosten aufgrund von Planänderungen nicht ungewöhnlich seien. «Im vorliegenden Fall ist der Anstieg allerdings enorm, sodass eine kritische Analyse der geltend gemachten Mehrkosten sicher angezeigt ist.»

Wer diese letztlich zu zahlen hätte, hänge von der vertraglichen Regelung zwischen der Halter AG und der EWL Areal AG ab. In den meisten Verträgen sei es üblich, dass nachträgliche Änderungen der Bauherrin – in diesem Fall also der EWL Areal AG – in Rechnung gestellt werden.

Allerdings fällt beim EWL-Areal vor allem ein neues geologisches Gutachten ins Gewicht, dessen Ergebnisse zu Mehrkosten von rund neun Millionen Franken führen. Das verändert die Ausgangslage. «Viele Verträge überbinden solche Risiken dem Totalunternehmer», so Zimmerli. In diesem Fall müsste die Halter AG für die zusätzlichen Kosten aufkommen.

Verwendete Quellen

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