Steigende Mieten in Luzern und Zug

Darum sind sinkende Immobilienpreise eine Hypothek für Mieter

Die Hypothekarzinsen sind angestiegen. LUKB-Immobilienexperte Stefan Jönsson sagt, dass Mieten attraktiver wird, wenn die Kosten für Eigentum steigen. (Bild: Adobe Stock/zvg)

Erstmals seit 20 Jahren sinken die Immobilienpreise in der Schweiz. Das könnte auch zu höheren Mietzinsen in der Zentralschweiz führen, sagen Experten.

Die Zeilen hören sich dramatisch an: «Die Ära des Immobilienbooms ist Geschichte», schreibt die «NZZ am Sonntag» in ihrer neuesten Ausgabe. Die Marktpreise von Mehrfamilienhäusern in der Schweiz seien innert eines Jahres um 12,1 Prozent gesunken. Grund dafür seien die steigenden Zinsen, die zu einer geringeren Nachfrage nach Immobilien führen. Das führe dazu, dass Käufer eines Eigenheims mehr für eine aufgenommene Hypothek bezahlen müssen.

Hypotheken nicht mehr so gefragt

Auch die Luzerner Kantonalbank (LUKB) spürt die steigenden Zinsen. «Wir stellen fest, dass sich die Nachfrage nach Hypotheken leicht abgekühlt hat», sagt LUKB-Immobilienexperte Stefan Jönsson gegenüber zentralplus. Der Zinssatz für eine fünfjährige Festhypothek hat sich innert vier Jahren verdreifacht und beträgt aktuell 2,95 Prozent. Dennoch will Jönsson die Schuld an der sinkenden Nachfrage nicht allein auf die höheren Zinsen schieben: «Das kann auch damit zusammenhängen, dass der Markt für Kaufobjekte in mehreren Regionen des Kantons seit einiger Zeit ausgetrocknet ist, das heisst, dass es – gemessen an der Nachfrage – schlicht zu wenig Kaufobjekte gibt.»

Höhere Zinsen bedeuten höhere Kosten für Eigentümer. Dass ihre Kunden ihre Hypotheken nicht mehr abbezahlen können, darum sorgt sich die LUKB aber nicht. Denn viele Immobilienkäufer hätten während des Booms Hypotheken mit fixen Zinssätzen für fünf bis zehn Jahre abgeschlossen, schreibt Jönsson. Zudem rechne man bei der Vergabe einer Hypothek immer mit einem derzeit unerreichten hypothetischen Zinssatz von 4,5 Prozent. Diese hypothetische Zinslast zusammen mit den Nebenkosten dürfen höchstens einen Drittel des Nettoeinkommens betragen. Wird diese Schwelle überschritten, gewährt die LUKB grundsätzlich keine Finanzierung.

Die steigenden Zinsen könnten aber Folgen für Mieter haben. Der Grund: Steigen die Kosten für den Kauf eines Eigenheims, mietet man sich eher eine Wohnung, als ein Eigenheim zu kaufen. «Die Nachfrage verschiebt sich von den Eigenheimen wieder zum Mietwohnungsmarkt», wird der Ökonom Dieter Marmet in der «NZZ am Sonntag» zitiert. Auch LUKB-Experte Jönsson bekräftigt: «Es ist generell so, dass Mieten attraktiver wird als Wohneigentum, wenn die Kosten für das Wohneigentum steigen.»

Schulden machen ist noch immer fast gratis

Laut Ökonom Peter Fahrländer steckt dahinter auch Psychologie: «Früher behaupteten viele, dass man aufgrund der tieferen Zinsen besser ein Eigenheim kauft, als eine Wohnung zu mieten. Das behaupten heute nicht mehr viele.» Fahrländers Unternehmen hat Daten zur Preisentwicklung von Immobilien analysiert, auf die sich auch die «NZZ am Sonntag» stützt.

Fahrländer habe schon immer bezweifelt, dass man mit Wohneigentum langfristig besser fährt als mit einem Mietobjekt. «Denn wer bezahlt die Bauarbeiten, wenn die Küche saniert werden muss? Wer ersetzt den kaputten Kühlschrank? Der Eigentümer.» Das sei in der einfachen Rechnung, in der nur die Zinsen berücksichtigt werden, oftmals vergessen gegangen.

Fahrländer kann sich ebenfalls vorstellen, dass die sinkende Nachfrage nach Wohneigentum zu einer höheren Nachfrage nach Mietobjekten führen könnte – ganz so dramatisch sieht er die Situation aber nicht. «Die Zinsen sind noch immer sehr tief», begründet er. Etwas gehe dabei oft vergessen: Zwar sind die Zinssätze angestiegen, die Inflationsrate aber auch. Die Folge: Man zahlt mehr Zinsen, aber das bezahlte Geld verliert aufgrund der Inflation an Wert (siehe Box). Unter dem Strich ändert sich daher wenig.

Realzins und Nominalzins
Oft wird bei Analysen von Zinssteigerungen der Nominalzins verwendet: Ein Beispiel: Wenn man einen einjährigen Kredit von 100 Franken mit Zinssatz von 3 Prozent (= nominaler Zinssatz) aufnimmt, dann zahlt man nach einem Jahr 103 Franken an den Kreditgeber zurück. Dass sich in dieser Zeit auch der Wert des Geldes verändert, wird im nominalen Zins nicht berücksichtigt. Viel wichtiger wäre daher der reale Zinssatz. Dieser berechnet sich durch Subtraktion der Inflationsrate vom Nominalzins. Um an das obige Beispiel anzuknüpfen: Beträgt die Inflationsrate wie auch der nominale Zinssatz 3 Prozent, dann ergibt dies einen realen Zinssatz von 0 Prozent. Für den Kreditgeber heisst das: Er erhält zwar 3 Prozent mehr (103 Franken anstatt 100 Franken) nach einem Jahr. In der Zeitspanne hat das Geld aber auch drei Prozent an Wert verloren. Er kann sich also nicht mehr kaufen, als er vor einem Jahr mit 100 Franken hätte können. Für den Kreditnehmer heisst es wiederum: Sich zu verschulden ist gratis.

Auch wenn künftig vielleicht öfter gemietet als gekauft werden würde, ist für Fahrländer klar: Für Privatpersonen bleiben Eigenheime attraktiv. Bestärkt wird er durch die Zahlen, die sein Unternehmen erhoben hat. Gemäss diesen sind die Preise von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern im Gegensatz zu Mehrfamilienhäusern nicht gesunken. Etwas anders sieht es das Bundesamt für Statistik, dessen Zahlen zeigen, dass auch diese Preise leicht zurückgegangen sind. Der Preisrückgang ist aber auf jeden Fall geringer als bei den Mehrfamilienhäusern, die sich oftmals in den Händen institutioneller Anleger wie Pensionskassen befinden.

Verwendete Quellen
  • Telefonat mit Stefan Fahrländer, Fahrländer Partner
  • Schriftlicher Austausch mit Stefan Jönsson, Immobilien-Experte bei der Luzerner Kantonalbank
  • Zinssätze für Festhypotheken der LUKB 2019
  • Zinssätze für Festhypotheken der LUKB
  • Immobilien-Indizes von Fahrländer Partner
  • Artikel in der «NZZ am Sonntag»
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