Bauprojekt an der Moosmattstrasse

Airbnb-Reglement: Platzt hier der Traum vom Apartmenthotel?

An der Moosmattstrasse in Luzern soll gebaut werden. (Bild: asc)

An der Luzerner Moosmattstrasse sollen drei Gebäude abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden. Geplant sind Wohnhäuser mit integriertem Apartmenthotel. Das Projekt könnte aber mit dem neuen Luzerner Airbnb-Reglement kollidieren.

Wer dieser Tage entlang der Luzerner Moosmattstrasse spazieren geht, erkennt Bauprofile bei den Häusern mit den Nummern 39 und 41. Es sollen also in näherer Zukunft Bagger im Moosmattquartier auffahren. Ein Blick ins kürzlich publizierte Baugesuch zeigt allerdings, dass Konfliktpotenzial zum jüngst verabschiedeten Stadtluzerner Reglement der Airbnb-Initiative besteht.

Die beiden Wohnhäuser an der Moosmattstrasse 39 und 41 sowie das kleine Gewerbegebäude im Hinterhof sollen abgerissen werden. An die Stelle der ausgedienten Wohnbauten soll ein Neubau kommen. In diesem ist neben gewöhnlichen Wohnungen ein integriertes Apartmenthotel geplant. Anstelle des Gewerbegebäudes ist zudem ein weiterer kleiner Neubau mit Wohnungen und Apartments vorgesehen.

Künftig sollten die Hotelgäste in den Erdgeschossen und ersten Obergeschossen der zwei Neubauten übernachten, wie dem Projektbeschrieb zu entnehmen ist. Darüber sind Wohnungen geplant.

Urbaner Stadtgarten und Tiefgarage anstelle von Parkplätzen

Wo heute Parkplätze sind, ist ein von der Strasse abgeschirmter Hinterhof geplant. Es ist eine Spielfläche für Kinder, eine Ruhezone mit Sitzmöglichkeiten sowie eine Feuerstelle und Gartenzone für den hauseigenen, urbanen Stadtgarten vorgesehen. Zusätzlich soll es auf dem Innenhof Platz für einen gedeckten Velounterstand geben.

Ein Plan des Erdgeschosses und des Innenhofs. (Bild: Screenshot aus dem Baugesuch)

Die eingebüssten Parkplätze sollen durch sieben Einstellplätze in der Tiefgarage des Untergeschosses wettgemacht werden. Die Ausfahrtssituation soll sich durch die geplante Tiefgarage nicht verändern, somit bleiben die Parkplätze der Blauen Zone unverändert.

Die angestrebte Zielgruppe des Hotelprojekts besteht gemäss den Plänen vordergründig aus Gästen der Messe und anderen Businesskunden. Zudem sollten auch Individualgäste, wie etwa Touristen aus der Schweiz und dem Ausland, angesprochen werden, heisst es im Projektbeschrieb.

Kurzzeitvermietete Wohnungen haben in Luzern einen schweren Stand

Doch das könnte dem Projekt nun zum Verhängnis werden. Die Bewohner der Stadt Luzern beklagen sich seit Jahren über zu wenig urbanen Wohnraum, der Wohnungsmarkt ist trocken. Insbesondere Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb sind der Bevölkerung ein Dorn im Auge. Vor etwas mehr als einem Jahr gelang der SP mit der Annahme der Airbnb-Initiative durch das Luzerner Stimmvolk ein Überraschungserfolg (zentralplus berichtete).

Seither befasste sich die Stadtluzerner Exekutive mit der Ausarbeitung eines konkreten Reglements. Eine erste Fassung wurde zu Beginn des Jahres zurückgewiesen (zentralplus berichtete). Jüngst gab das Stadtparlament jedoch grünes Licht für den zweiten Reglementsvorschlag der Baukommission (zentralplus berichtete).

In diesem steht: Die kurzzeitige Vermietung von Räumlichkeiten für mehr als 90 Nächte pro Jahr ist grundsätzlich verboten. Ausnahme: Räumlichkeiten dürfen nur uneingeschränkt kurzzeitig vermietet werden, wenn damit nachweislich kein Wohnraum verdrängt wird.

Dies ist der Fall, wenn die Räumlichkeiten seit 2010 nicht als Wohnraum genutzt wurden. Oder für die Erstellung der Räumlichkeiten seit 2010 kein Wohnraum verdrängt oder vernichtet wurde. Das Reglement untersteht noch bis zum 21. August der Referendumsfrist. Gibt es keine Einsprachen, tritt das Reglement ab Anfang nächsten Jahres in Kraft. Also vor dem geplanten Baubeginn.

Die neuen Regelungen könnten dem geplanten Apartmenthotel nun einen Strich durch die Rechnung machen. Denn es stellt sich die Frage: Verdrängt das geplante Apartmenthotel Wohnraum?

Weniger Wohnungen, dafür mehr Wohnraum

zentralplus hat bei der Luzerner Stadtplanung nachgefragt, wie es mit dem geplanten Bauprojekt in Anbetracht des neuesten Reglements aussehe. «Wir können keine Fragen zu einem konkreten Baugesuch, das zurzeit öffentlich aufliegt, beantworten», schreibt die Stadtplanung.

Sieht man das Baugesuch ein, erkennt man, dass durch das Projekt insgesamt drei Wohnungen abgebaut werden. Sebastian Isoardi, die führende Kraft hinter der Moosmatt Apartments AG und Eigentümer der Liegenschaften, sagt auf Anfrage, dass mit den Neubauten zwar Wohnungen verloren gehen würden, jedoch mehr Wohnfläche für die Stadtluzerner Bevölkerung entstehe.

Die Stadtplanung gibt gegenüber zentralplus zusätzliche Ausführungen zur Umsetzung des vom Grossen Stadtrat verabschiedeten Reglements. Diese dürften der Moosmatt Apartments AG Kopfschmerzen bereiten: «Wird ein Gebäude mit Wohnungen abgerissen, darf an seiner Stelle kein neues mit Räumlichkeiten zur Kurzzeitvermietung erstellt werden», heisst es etwa seitens der Stadt.

Weiter äussert sich die Stadt zur Frage, ob die Wohnungsanzahl oder die Wohnfläche ausschlaggebend für Neubauprojekte ist. Hierbei gibt es einen Twist: «Relevant für ein Neubauprojekt ist, ob ein Gebäude mit Wohnräumlichkeiten bereits besteht. Nicht relevant ist, wie viel Wohnfläche/Wohnungen im Vergleich zum Neubau bestehend waren. Das Reglement schliesst bewusst die Verdrängung oder Vernichtung von Wohnraum aus. Auf eine Quantifizierung (Wohnungsanzahl oder Flächen) wurde verzichtet», erklärt die Stadt.

Ungewisse Zukunft für das geplante Bauprojekt

Die Stadtplanung doppelt nach: «Bestehender Wohnraum darf zugunsten von Kurzzeitvermietung im Sinne des Reglements weder aufgehoben noch vernichtet oder umgenutzt werden. Dies unabhängig davon, ob das im Rahmen eines Abbruch-/Neubauprojekts oder einer Umnutzung erfolgt.»

Die Situation an der Moosmattstrasse dürfte durch die Natur des geplanten Bauprojekts eine erste Knacknuss für die Auslegung des neuen Reglements darstellen. Auf den beiden Liegenschaften besteht zurzeit bereits Gewerbefläche, es könnte also argumentiert werden, dass mit dem Neubauprojekt kein Wohnraum verdrängt, umgenutzt oder vernichtet wird.

Die Stadtplanung schreibt: «Die Bauherrschaft wird im Rahmen der materiellen Vorprüfung im Falle von materiellen Mängeln (Nichteinhaltung von gesetzlichen Bestimmungen) kontaktiert werden, mit der Aufforderung, das Baugesuch allfällig anzupassen.»

Steht eine Konzeptänderung an?

Die politischen Veränderungen werden bei der Bauherrschaft wohl mit wachem Auge verfolgt. Insbesondere, da das Betriebskonzept noch nicht auf festen Beinen steht. Sebastian Isoardi sagt, dass zurzeit noch Unklarheiten bezüglich des Konzepts bestünden. Mit einer allfälligen überarbeiteten Version des Betriebskonzepts sei frühestens ab August zu rechnen.

Die veranschlagten Kosten des Projekts belaufen sich auf elf Millionen Franken, und die zweijährige Bauphase soll am 1. März 2025 starten. Die Auflagefrist des Baugesuchs läuft am 10. Juli ab. Ob und in welcher Gestalt das geplante Projekt entstehen wird, sollte sich also in den nächsten Monaten zeigen.

Hinweis: In einer ersten Fassung stützte sich der Artikel auf ein veraltetes Reglement, dies wurde mittlerweile angepasst.

Verwendete Quellen
  • Baugesuchsunterlagen zum Baugesuch 2024-0193
  • Aktuelle Version des Reglements zur Kurzzeitvermietung
  • Schriftlicher Austausch mit der Luzerner Stadtplanung
  • Medienarchiv zentralplus
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