5500 Franken Gehalt: Reicht das für ein Haus in Luzern?

Oliver Bader: Persönlich würde ich einen möglichst frühen Einstieg ins Thema Eigentum raten, denn die Hürden steigen jedes Jahr. Es ist einfacher, von einer Immobilie auf die nächste zu wechseln, als die erste zu kaufen.

zentralplus: Aber in der erwähnten Situation die erste zu kaufen, scheint unmöglich. Oder?

Bader: Ich würde es so sagen: Wenn man keine Unterstützung aus der Familie oder von Freunden hat, ist der Immobilienkauf mit einem Gehalt unter dem Median sehr anspruchsvoll. Es gibt ein wahnsinnig hohes Bedürfnis nach einem Eigenheim, und wir haben in der Schweiz nur ein begrenztes Angebot. Das führt zu hohen Preisen.

zentralplus: Nun erhält man eine Lohnerhöhung auf 90’000 Franken jährlich, und plötzlich vererbt einem die Tante 200’000 Franken. Oder man spart zusammen mit der Partnerin einige Jahre. Ist Luzern dann ein guter Ort zum Suchen?

Bader: Die Region Luzern ist eine der besten. Hier bekommt man nahe dem Stadtzentrum sehr spannende Immobilien. Zum Beispiel in Littau. In Emmenbrücke entsteht eine ganz neue Stadt. Und auch Malters ist sehr attraktiv. Da kann man Landhäuser kaufen zu einem Preis, der in allen urbanen Zentren der Schweiz undenkbar wäre. Und das mit dem Zug nur sieben Minuten vom Stadtzentrum entfernt.

zentralplus: Unter einer Million Franken?

Bader: Ja, wir haben Immobilien in dieser Preisklasse, meist sind das aber Wohnungen.

zentralplus: Und wenn man lieber am Vierwaldstättersee leben will? Wie stehen da die Chancen?

Bader: Direkt am Vierwaldstättersee sind die Preise höher, besonders dort, wo die Nachfrage am höchsten ist und der Wohnraum knapp – beispielsweise in den Gemeinden Meggen, Kastanienbaum oder Hergiswil (NW). Es gibt aber Ausnahmen – in Emmetten beispielsweise gibt es vergleichsweise günstige Angebote.

zentralplus: Wer eine Immobilie am See von seinen Eltern vererbt bekommt und nun verkauft, kann also viel verdienen.

Bader: Die geerbte Immobilie ist heute sicher mehr wert als vor 30 Jahren. Wir stellen allerdings fest, dass es nicht immer deckungsgleich ist, was der Verkäufer erwartet und was die Immobilie tatsächlich wert ist. Oft werden Vergleiche zu Häusern in der Nachbarschaft angestellt, die aber beispielsweise eine bessere Lage haben.

zentralplus: Das klingt nach einer bitteren Pille. Müssen auch Käufer manchmal auf den «Boden der Tatsachen» zurückgeholt werden?

Bader: Es gibt Personen, die wollen eine Immobilie kaufen. Dann kommen die Wünsche: Seesicht, Garten, vier Garagenparkplätze, Zimmer für die Schwiegermutter. Irgendwann müssen wir fragen: Welches Budget haben Sie? Häufig realisieren die Käufer dann: Die Wunschliste ist zu lang für ihr Budget.

zentralplus: Für den Häusermarkt war die Pandemie ein ziemlicher Dämpfer. Hat sich die Branche erholt?

Bader: Die Zeit der Coronapandemie war verrückt: In drei Monaten war eine Immobilie verkauft. Jetzt sind wir wieder bei sechs bis zwölf Monaten. Das ist ein normaler Zeitraum. Es ist Ruhe eingekehrt, trotzdem wird weiterhin deutlich zu wenig gebaut. Dennoch: Vergangenes Jahr hatten wir 100 Verkäufe – für uns war es eines der stärksten Jahre.

zentralplus: Und damit wohl auch ein Rekordumsatz.

Bader: Unsere Umsätze behandeln wir vertraulich. Ich kann aber sagen, dass unsere Kosten exorbitant steigen. Als ich ein Junge war und meine Mutter begleitete, reichte es, mit einem Schwarz-Weiss-Kopierer die Fakten auf ein Blatt zu drucken. Heute muss ein richtiger Makler für seine Kundinnen und Kunden viel mehr tun.

zentralplus: Was macht Ihres Erachtens ein «richtiger» Makler?

Bader: Wir begleiten und beraten unsere Kundschaft auf dem ganzen Weg. Das fängt mit einer Schätzung an, wie viel eine Immobilie wert ist. Dafür haben wir ein schweizweit einmaliges Analysetool. Danach die Vermarktung: Alle Objekte werden professionell fotografiert, es gibt Objektvideos und eine 3D-Tour. Seit 2024 experimentieren wir auch mit Virtual Reality. Dann der Verkauf: Wir unterstützen bei der Grundstücksgewinnsteuer und der Finanzierung.

zentralplus: Können Sie ein konkretes Beispiel nennen?

Bader: Ich führe viele Gespräche mit Schwiegereltern oder Eltern, die zur Finanzierung Kapital beisteuern können. Für eine Kundin haben wir auch einmal das Sternenbild über der Immobilie nachts überprüft.

zentralplus: Das Sternenbild wäre mir egal. Nur ein Haus wäre toll. Was also raten Sie mir?

Bader: Warten Sie nicht zu lange, denn die Preise steigen weiter. In der Zentralschweiz rechnen Experten für 2025 mit einem Preisanstieg von bis zu 3,8 Prozent. Die Gründe sind zu wenig Neubautätigkeit, das Bevölkerungswachstum, zusätzliche Regulierungen und die Teuerung. Kaufen Sie sich mit Ihrem Budget jetzt also eine schöne Wohnung, die Sie wiederverkaufen können. Mit dem Kapitalgewinn kann es dann später für ein eigenes Haus reichen.