Wieso man beim Eichwald-Areal günstiger wohnen wird als im Himmelrich

Die Stadt Luzern fördert den gemeinnützigen Wohnungsbau. Viele erhoffen sich davon günstige Angebote. Die Wohnungen in der Luzerner Himmelrich-Siedlung kosten allerdings bis zu 3'000 Franken Monatsmiete. Dass Neubauten nicht so teuer sein müssen, zeigt sich beim Eichwald-Areal. Doch wie sind diese Unterschiede zu erklären?

Autorin

Jacqueline Lipp

Wohnungen werden saniert und anschliessend teurer vermietet. Ein Phänomen, das in vielen Städten – zusammen mit der höheren Nachfrage – die Preise hat steigen lassen. In der Stadt Luzern war diese Entwicklung massgeblich mitverantwortlich dafür, dass die Bevölkerung 2012 die Initiative für bezahlbaren Wohnraum angenommen hat.

Das Votum war deutlich: Die Stadtluzerner wollen für ihre Bleibe nicht immer tiefer in die Tasche greifen. Der Stadtrat muss nun dafür sorgen, dass bis 2037 pro Jahr rund 100 neue gemeinnützige Wohnungen entstehen (zentralplus berichtete).

Wer deshalb darauf hofft, dass Wohnen in der Stadt Luzern bald günstiger wird, täuscht sich aber. Das zeigt das Beispiel Himmelrich 3 der Allgemeinen Baugenossenschaft Luzern (ABL). Eine 3,5-Zimmerwohnung zum Beispiel kostet dort je nach Stockwerk zwischen 1'820 und 2'520 Franken netto. Das hat kritische Stimmen laut werden lassen. Einige Stimmbürger, die 2012 für bezahlbaren Wohnraum stimmten, fühlen sich verschaukelt.

Wie sind diese Unterschied erklärbar?

Neue gemeinnützige Wohnungen seien am Anfang nicht zwangsläufig günstiger, argumentierte die zuständige Stadträtin Manuela Jost (GLP) (zentralplus berichtete).

Dass es anders möglich ist, zeigen aber die Pläne beim Eichwald-Areal. Dort möchte die Wohngenossenschaft Geissenstein (EBG) 55 neue Wohnungen realisieren. Diese sollen im eher tiefen Preissegment liegen, schreibt EBG Anfang Woche in einer Mitteilung. Das heisst laut Geschäftsleiter Rolf Fischer, dass man einen Preis von 1'800 bis 1'900 Franken für eine 4,5-Zimmerwohnung anvisiert. Damit werden sie deutlich günstiger sein als beim Himmelrich, wo eine 4,5-Zimmerwohnung zwischen 2'100 und 3'000 Franken netto kostet.

Wie ist das möglich? «Wir sind nicht gewinnorientiert, das heisst, wir müssen keine Dividenden auszahlen. Das spielt eine wichtige Rolle» begründet Fischer. Hinzu komme, dass die Genossenschaft dank der eigenen Depositenkasse zu günstigem Kapital für den Bau kommt. «Und unsere Kostenstruktur ist wie bei den meisten Genossenschaften nicht hoch. Wir haben im Unterschied zu profitorientierten Immobilienfirmen zum Beispiel keine Bonusmodelle oder ähnliches.» 

Die Punkte, die Fischer aufzählt, treffen allerdings in weiten Teilen genauso auch auf die ABL zu. Die Frage bleibt also. «Es kommt darauf an, was man vergleicht», sagt Martin Buob, Geschäftsleiter der ABL, angesprochen auf die Unterschiede. «Wenn man den Preis pro Quadratmeter nimmt, sind die Wohnungen im Himmelrich nicht viel teurer als sie beim Eichwald sein werden.»

Das heisst: Vor allem die grösseren Wohnflächen machen den Unterschied. Im Himmelrich gibt es keine 4,5-Zimmerwohnung unter 100 Quadratmetern. Beim Eichwald-Areal hingegen werden sie rund 90 Quadratmeter umfassen, wie Rolf Fischer bestätigt. «Das sind eher kleinere Wohnungen.» 

Mehr als der Preis allein entscheidend

Ebenso einen Einfluss auf den Preis hat die Tatsache, dass das Eichwald-Areal als autofreie Siedlung geplant ist. «Wir müssen deshalb keine Tiefgarage bauen.» Dazu kommt, dass der Himmelrich-Bau zwei Stockwerke höher ist, laut Martin Buob ein weiterer Grund für den Unterschied.

Gegen den Vorwurf, die gemeinnützigen Wohnungen seien nicht genug günstig, wehrt sich auch Rolf Fischer. «Grundsätzlich sind die Mieten im gemeinnützigen Wohnbau in der Stadt und Agglomeration anständig tief.» Zudem dürfe man nicht nur immer über den Preis reden, sondern müsse auch die Wohnqualität beachten. «Im Geissenstein beispielsweise funktioniert die Gemeinschaft, was ermöglicht, dass ältere Menschen möglichst lange zu Hause bleiben können. Das kostet – ist aber auch viel wert.» 

«Wie der Aussenraum gestaltet wird, trägt ebenfalls viel zur Wohnqualität bei», ergänzt Martin Buob. «Das ist monetär nicht messbar.» Das Himmelrich verfügt zum Beispiel über eine grosse Dachterrasse, einen begrünten und gestalteten Innenhof und Gemeinschaftsräume. Viele dieser Einrichtungen werden durch die ABL und die Mieter zusammen gestaltet. Die Nachfrage ist jedenfalls gross: Bis auf vier sind alle 179 Wohnungen im Himmelrich vermietet. Wenig überraschend sind es eher teure Einheiten, die noch zu haben sind.

Miete steigt nicht weiter an

«Der Startpreis beim Himmelrich ist nicht wirklich günstig, dazu stehe ich», sagt Martin Buob. Er ist aber überzeugt, dass sich das im Verlaufe der nächsten Jahre – dank der Kostenmiete und der Qualität des Baus – ändern wird. Als Beispiel erwähnt er die ABL-Siedlung in der Tribschenstadt. «Auch da hiess es vor zehn Jahren, die sei teuer. Inzwischen sind wir mehrere 100 Franken günstiger als die privaten Wohnungen im Quartier.» Im Himmelrich, glaubt Buob, werde sich die Situation in dieselbe Richtung entwickeln.

Dass viele Luzernerinnen und Luzerner von gemeinnützigen Wohnbauträgern günstige Angebote erwarten, ist laut Martin Buob kein Missverständnis, sondern historisch begründet. «Viele Wohnbaugenossenschaften existieren seit Jahrzehnten und haben ältere Siedlungen. Wenn man so lange Zeit keinen Gewinn ausschüttet, öffnet sich die Schere zu den marktüblichen Mietpreisen immer weiter.» So sei es gekommen, dass viele 4,5-Zimmerwohnungen für unter 1250 Franken angeboten werden können. «Das ist bei neuen, gemeinnützigen Wohnungen aber nicht möglich.» 

Bernstrasse als Gegenbeweis

Dass die ABL nicht teurer baut als andere, beweist sie demnächst an der Bernstrasse. Gemeinsam mit der Baugenossenschaft Matt realisiert sie das Projekt «Forever Young», geplant sind rund 140 Wohnungen (zentralplus berichtete).

«Die Wohnungen an der Bernstrasse werden etwa 10 bis 15 Prozent günstiger sein als beim Himmelrich», sagt Buob. Das Ziel ist es, eine 4,5-Zimmerwohnung mit 100 Quadratmeter Nutzfläche für unter 1'900 Franken vermieten zu können. Möglich ist dies in erster Linie, weil die geplanten Neubauten anders gestaltet werden.

Derzeit wartet die ABL auf die Baubewilligung. Am Montag müssen die letzten der aktuellen Mieter ausziehen. Im ersten Quartal 2020 sollen dann die Bauarbeiten starten.