Wenn die Miete zum Problem wird
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Es kann eng werden: Für Familien mit vielen Kindern oder tiefen Einkommen ist die Wohnungssuche in Zug schwierig. (Bild: Barbara Wieser)

Preisgünstiges Wohnen in Zug Wenn die Miete zum Problem wird

7 min Lesezeit 30.01.2015, 05:00 Uhr

Zug ist bekannt für hohe Mieten. Vor allem für einkommensschwache Personen und Familien ist die Wohnungssuche oft schwierig. Zwar gibt es in der Stadt Zug sogenannt preisgünstigen Wohnraum – der ist aber immer noch vergleichsweise teuer.

Der Zuger Stadtrat hat in einem Strategiepapier für preisgünstigen Wohnraum eine Maximalmiete von 2’470 Franken für 4½-Zimmer-Wohnungen festgesetzt. Diese Zahl lässt aufhorchen: Wie sollen sich einkommensschwache Familien in der Stadt zu diesem Preis Wohnungen leisten können?

Stadtrat Karl Kobelt, Vorsteher des zuständigen Finanzdepartements, ist sich bewusst, dass dieser Betrag im Vergleich zu anderen Städten hoch ist. «Wir können nicht wegdiskutieren, dass es für einkommensschwache Familien schwierig ist, in der Stadt eine bezahlbare Wohnung zu finden.» Man müsse aber beachten, dass die 2’470 Franken eine Maximalmiete seien, so Kobelt. Ausserdem spare eine Familie im Vergleich mit anderen Städten bei den Steuern und Gebühren und habe eine hohe Chance, in der Stadt Arbeitsplätze zu finden. Preisgünstig bedeute im Übrigen nicht billig. «Die Maximalmiete orientiert sich an den örtlichen Gegebenheiten und ist in Zug entsprechend höher als andernorts.»

Wohnungen im freien Markt deutlich teurer

Interessant ist ein Vergleich mit Zürich: Der Kanton Zürich definiert zum Beispiel eine 4½-Zimmer-Wohnungen bei einem Maximalpreis von etwa 1’800 Franken als preisgünstig. Das sind über 600 Franken weniger, als der Zuger Stadtrat für eine Maximalmiete definiert hat.

Kobelt entgegnet, es gebe in Zug durchaus auch günstigere Wohnungen auf dem Markt: Der durchschnittliche Preis für vermietete Wohnungen betrage im Kanton Zug etwa 1’800 Franken für eine 100 Quadratmeter grosse Wohnung. Der derzeit im freien Markt angebotene Preis für Wohnungen ähnlicher Grösse betrage über 2’900 Franken; «also deutlich mehr als eine preisgünstige Wohnung, wie sie der Stadtrat definiert», sagt der Finanzvorsteher.

Die Grundstückspreise sind ausschlaggebend

Eine Strukturerhebung von 2012 zeigt gemäss Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) folgende Zahlen: Der kantonale Durchschnitt für alle vermieteten 4-Zimmer-Wohnungen liegt in Zug bei einem Netto-Mietpreis von 1’959 Franken. In Bern liege der kantonale Durchschnitt für bewohnte 4-Zimmer-Wohnungen bei 1’371 Franken; in Luzern bei 1’426 Franken; in Zürich bei 1’760 Franken und national liegt der Durchschnitt bei 1’514 Franken. Der Kanton Zug liegt bei den Netto-Mietpreisen für 4-Zimmer-Wohnungen also deutlich vor den Kantonen Zürich, Schwyz und Basel-Stadt.

Ein Drittel für die Miete ist meist zu viel

Im Zusammenhang mit der Wohnungsmiete wird oft von einer Ein-Drittel-Regel gesprochen. Christoph Enzler, stellvertretender Leiter des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO), mahnt dabei aber zur Vorsicht: Die Regel «maximal ein Drittel des Haushaltseinkommens für die Wohnkosten» gelte bei Banken im Bezug auf die Gewährung von Hypothekarkrediten. Oft sei es so, dass Haushalte im unteren Einkommensbereich mit einer Mietbelastung von über 25 Prozent am Haushaltseinkommen bereits auf Unterstützung angewiesen seien, so Enzler. Zahlen des Bundesamtes zeigen, dass Haushalte mit Brutto-Einkommen unter 4'000 Franken im Durchschnitt einen Mietanteil am Einkommen von etwa 30 bis 35 Prozent haben. Das ist für solche Haushalte also eine grosse Belastung.

Beim Vergleich von Mietzinsen ist ohnehin wichtig zu wissen: Bei der Definition preisgünstiger Mieten respektive bei der Berechnung von Maximalmieten müsse unterschieden werden zwischen bestehenden und neuen Wohnungen, erklärt Christoph Enzler, stellvertretender Leiter des BWO. Und: «Beim Bau von Wohnungen ist vor allem der zu bezahlende Landpreis ausschlaggebend, ob Wohnungen nach deren Erstellung preisgünstig vermietet werden könnten oder nicht.» Der Baupreis unterscheide sich dagegen innerhalb der Schweiz nur marginal, sagt Enzler.

In der Stadt Zürich betrug der Median für ein Quadratmeter Wohnbauland 2013 gemäss der Handänderungsstatistik 1’775 Franken. Der Median bezeichnet den Wert, der von der Hälfte der Verkäufe unter- beziehungsweise überschritten wird. In der Stadt Zug betrug der Median für Bauland für Einfamilienhäuser 2013 etwa 3’400 Franken pro Quadratmeter. Bauland für Mehrfamilienhäuser ist in Zug etwas weniger teuer als für Einfamilienhäuser. Es zeigt sich also, dass die Landpreise in Zug meist höher sind als in Zürich – und wohl auch höher als in den anderen Schweizer Städten.

In Bern gibts speziell günstige 4½-Zimmer-Wohnungen

Gerade deshalb erstaunt es, dass der Zuger Stadtrat im Eingangs erwähnten Strategiepapier die Maximalmiete für preisgünstiges Wohnen von 2’470 Franken mit der Stadt Bern vergleicht. Dort gelte für eine 4½-Zimmer-Wohnung eine Maximalmiete von 1’100 Franken. Woher diese Zahl stammt, weiss Finanzvorsteher Kobelt nicht. Fakt ist aber: Diese Zahl ist nur die halbe Wahrheit. Philipp Wigger, Koordinator Wohnbauförderung in der Stadtberner Präsidialdirektion, erklärt: «Es gibt in der Stadt Bern 4½-Zimmer-Wohnungen zu diesem Preis. Das ist aber ein spezielles Format und somit keine Obergrenze.»

Aktuell sind in Bern gemäss Wigger etwa 500 der 2’000 städtischen Wohnungen in diesem Segment «Günstiger Wohnraum mit Vermietungskriterien» vermietet. Dazu vermiete die Stadt Bern jedoch diverse Wohnungen zwischen preisgünstigen und marktüblichen Mietpreisen. Insgesamt stünden in Bern etwa 8’000 gemeinnützige Wohnungen zur Verfügung, so Wigger.

Zürichs Tradition der Wohnbauförderung

Zürich ist schweizweit die Stadt mit der höchsten Nachfrage nach Wohnungen. Die Mietpreise sind entsprechend höher als an den meisten anderen Orten im Land. Zürich hat allerdings auch eine über 100-jährige Tradition in der Wohnbauförderung. Zurzeit gibt es in Zürich gemäss Remo Montanari gegen 50’000 gemeinnützige Wohnungen. Montanari ist im städtischen Finanzdepartement Co-Leiter des Büros für Wohnbauförderung. Gemeinnützig bedeutet unter anderem, dass der Wohnbauträger eine nicht gewinnorientierte Organisation ist, zur Deckung des Bedarfs an preisgünstigem Wohnraum beiträgt, einem breiten Publikum offen ist und die Kostenmiete anwendet (siehe Links zum Thema).

«Der Stadtrat kann keine günstigen Wohnungen aus dem Hut zaubern.»

Karl Kobelt, Stadtzuger Finanzvorsteher

Von diesen 50’000 gemeinnützigen Wohnungen werden laut Montanari derzeit knapp 7’000 von der Stadt Zürich durch Beiträge und unverzinsliche Darlehen zusätzlich vergünstigt. Ende 2011 wurde in einer Volksabstimmung beschlossen, den Anteil der gemeinnützigen Wohnungen in der Stadt Zürich bis 2050 von einem Viertel auf einen Drittel zu erhöhen. In der Stadt Zug gibt es insgesamt etwa 2’000 preisgünstige Wohnungen. Nebst 290 städtischen sind es noch etwa 600 von Genossenschaften oder gemeinnützigen Bauträgern und etwa 1’000 von der Korporation Zug.

Drei Massnahmen vorgesehen

Mit der angenommenen Initiative «Wohnen in Zug für alle» von 2012 geht es in Zug in eine ähnliche Richtung wie in Zürich – die Anzahl preisgünstiger Wohnungen soll steigen. Deshalb hat der Zuger Stadtrat Ende vergangenen Jahres eine Umsetzungsstrategie zur Initiative beschlossen. Um den Anteil von preisgünstigen Wohnungen in Zug zu erhöhen, sieht die Stadtregierung vor allem drei Massnahmen vor: Verdichten, städtische Grundstücke zu ermässigten Preisen abgeben und Genossenschaften sowie gemeinnützige Bauträger unterstützen. Die Strategie kommt demnächst zur Debatte ins Parlament.

Die Volksinitiative von 2012 nennt zwar keine explizite Zahl, wie viele preisgünstige Wohnungen es künftig genau sein sollen. Doch es sei klar, dass eine Erhöhung der Anzahl gefordert sei, sagt Kobelt. «Der Stadtrat kann aber keine günstigen Wohnungen aus dem Hut zaubern.» Die Umsetzung der Initiative brauche Zeit.

6,6 Millionen für Landerwerb zur Verfügung

Der Stadt stehen zweckgebunden 6,6 Millionen Franken für den Landerwerb zugunsten preisgünstigen Wohnraums zur Verfügung. Die Grundstücke könnten dann Wohnbaugenossenschaften zu ermässigten Preisen abgegeben werden. Noch seien aber keine Grundstücke oder Objekte erworben worden, sagt Kobelt. «Wenn sich eine passende Gelegenheit ergibt, kann die Stadt aber zugreifen.»

Kurzfristig ändert sich in Zug also nicht viel. Läuft die Stadt somit Gefahr, kurz- oder mittelfristig einkommensschwache Familien zu verlieren? Das glaubt der Finanzvorsteher nicht: Eine Abwanderung erfolge allenfalls dann, wenn einkommensschwache Mietende ihre Wohnung zum Beispiel aufgrund eines Neubaus verlassen müssten und keine neue Wohnung fänden, die für sie finanziell tragbar sei, sagt er.

Nachfrage grösser als Angebot

Es gebe in Zug ja durchaus preisgünstigen Wohnraum. «Ein Problem ist aber, dass es kaum leere günstige Wohnungen gibt. Die Fluktuation ist in diesen Wohnungen verständlicherweise gering.» Oder anders gesagt: Die Nachfrage ist grösser als das Angebot. Im übrigen Kanton sei es aber durchaus noch möglich, günstigere Wohnungen als in der Stadt zu finden, so Kobelt.

Eine Abwanderung aus der Stadt oder dem Kanton sieht er eher bei Menschen, die Eigentum erwerben möchten. «Sie weichen in die Nachbarschaft aus, weil die Boden- und Liegenschaftspreise dort tiefer sind, etwa ins aargauische Freiamt oder ins zürcherische Säuliamt», so der Finanzvorsteher.

 

Juso und Junge Grüne Zug sammeln für mehr bezahlbaren Wohnraum

«Der Kanton Zug ist drauf und dran, seine Identität zu verlieren.» Mit dieser provokativen Aussage weist Andreas Lustenberger, Kantonsrat der Alternative-Die Grünen, auf die Initiative «für mehr bezahlbaren Wohnraum im Kanton Zug» hin. Der Wohnraum in Zug sei knapp, bezahlbarer Wohnraum noch knapper. Das führe zum Wegzug von jungen und einkommensschwachen Familien, sagt Lustenberger, einer der Initianten. Deshalb haben die Juso Zug und die Jungen Alternativen Zug gemeinsam die Initiative lanciert. Deren Ziel ist es, dass 20 Prozent der Wohnungen im Kanton Zug bis in 20 Jahren preisgünstig vermietet werden (zentral+ berichtete).
Die Initianten müssen für das Zustandekommen 2’000 Unterschriften sammeln. Eine Frist dafür gibt es im Kanton Zug nicht. Das Unterschriftensammeln sei im Sommer gut gestartet, laufe in den Wintermonaten nun aber etwas weniger gut, sagt Lustenberger. «Wir haben etwas mehr als die Hälfte der Unterschriften zusammen.» Er sei guten Mutes, dass die Initiative im späteren Frühling oder anfangs Sommer eingereicht werden könne.
Im Kanton Luzern plant die Geschäftsleitung der SP, ebenfalls eine Volksinitiative zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus zu lancieren. Diese verlangt ein grösseres Engagement der öffentlichen Hand, damit Baugenossenschaften Land und Liegenschaften günstiger erwerben können.

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