Vermehrte Leerstände in Luzern, gleichzeitig auch hohe Hauspreise

Gerade erschien die jährlich erscheinende Studie «Luzerner Immobilienmarkt» der Luzerner Kantonalbank AG (LUKB), welche in Zusammenarbeit mit Wüest Partner AG herausgegeben wurde.

Diese besagt zwar, dass das Interesse an Stockwerkeigentum wegen der stetigen Zuwanderung in der Luzerner Bevölkerung stetig wachse, und dank günstigen Finanzierungskonditionen auch die Zahlungsbereitschaft für Eigentumswohnungen hoch sei. Allerdings stünden aktuell nur 3.5 Prozent des Bestandes zum Verkauf.

Ausserdem liege die Bautätigkeit bei Eigentumswohnungen immer noch leicht unter dem seit der Jahrtausendwende gemessenen Durchschnitt. Entsprechend seien die Preise gestiegen: Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen seien im Herbst 2018 um 3.6 Prozent über dem Vorjahreswert gelegen. Der Schweizer Durchschnitt liege bei 2.4 Prozent.

«Wir gehen davon aus, dass die angebotenen Eigentumswohnungen weiterhin guten Absatz im Markt finden», blickt Patrick Schnorf, Leiter Marktresearch und Partner bei Wüest Partner AG, in die nahe Zukunft. «Die Beschäftigungsperspektiven für die ganze Zentralschweiz sind günstig und die Region ist beliebt – deshalb bleiben die Vermarktungschancen für Wohneigentum intakt.»

Einfamilienhäuser – grosse Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage

Der Wunsch nach einem Einfamilienhaus mit Umschwung sei im Kanton Luzern ungebrochen hoch. Gesucht seien vor allem Objekte in gut erschlossenen Gemeinden mit direkten Verbindungen zu den Luzerner Arbeitsplatzzentren. Das seien vor allem die Agglomerationsgemeinden und die Region um den Sempachersee. Die grosse Nachfrage zeige sich laut der Studie auch im Internet: Auf jedes Objekt im Luzerner Einfamilienhausmarkt, das im Internet ausgeschrieben sei, fallen mehr als vier Suchabos. (Schweizer Durchschnitt: zwei Suchabos pro Inserat).

Entsprechend würden mittelgrosse Einfamilienhäuser im dritten Quartal 2018 um 5.2 Prozent teurer gehandelt als im Vorjahr. Patrick Schnorf hat klare Vorstellungen zur Preisentwicklung: «Im Kanton Luzern hat es kaum mehr freie Baulandparzellen. Das Angebot für neuwertige, frei stehende Einfamilienhäuser wird damit immer knapper bei anhaltendem Kaufinteresse. Das dürfte die Preise weiterhin nach oben treiben.»

Mietwohnungen – rege Bautätigkeit bewirkt Druck auf die Mietpreise

«Aus Renditeperspektiven sind Investitionen in Wohnimmobilien oft noch rentabler als klassische Wertanlagen. Deshalb fliessen nach wie vor hohe Summen in den Bau von Wohnimmobilien. Das führt zu einem grossen Mietwohnungsangebot, was die Mietwohnungspreise unter Druck bringt», stellt Patrick Schnorf fest und ergänzt: «Die Preisreduktionen bei Neuvermietungen betrugen letztes Jahr im Durchschnitt 0.9 Prozent.» Trotzdem stünden im gesamten Kanton Luzern rund 2’000 bewilligte Mietwohnungen in der Entwicklungspipeline.

Trend zu Mietwohnungen – Leerstände als Folge

Eigenkapitalstarke Investoren würden im gegenwärtigen Tiefzinsumfeld auf Mehrfamilienhäuser setzen und damit auf Mietwohnungen. Die Folge der seit 2009 mehr oder weniger konstant zunehmenden Bautätigkeit im Kanton Luzern seien Leerstände. Dies bestätigt auch Daniel Stocker, Immobilien-Experte der LUKB: «Die Zahl der leer stehenden Wohnungen im Kanton Luzern stieg seit 2009 auf aktuell 2814 Einheiten – und der Trend wird sich fortsetzen.» Bis 2024 sind in Grossprojekten in der Stadt Luzern, in Ebikon, Emmen und Horw sowie in Kriens über 6200 neue Wohnungen geplant. Im gleichen Zeitraum werden auch mehrere Hundert Wohnungen in Malters, Meggen, Root, Gisikon sowie rund um Sursee entstehen.

Daniel Stocker geht davon aus, dass das prognostizierte Bevölkerungswachstum nicht ausreichen werde, um dieses Angebot zu absorbieren und folgert: «Es zeichnet sich ab, dass Investoren und Vermieter den Gürtel künftig enger schnallen müssen.» 

Wohnungsproduktion ziele teilweise am Markt vorbei

Im Kanton Luzern erzielen drei Viertel der Erwerbstätigen ein Jahreseinkommen von unter 76’000 Franken und nur weniger als zehn Prozent verdienen pro Jahr 106’000 Franken und mehr. «Diese Zahlen sind wichtig für die Einschätzung des Marktpotenzials», meint Daniel Stocker.

«Aus den Einkommensverteilung lässt sich ableiten, für wie viele Haushalte welche Miet- und Hypothekarzinsen potenziell tragbar sind. Wir stellen fest, dass viel Wohnraum für Besserverdienende gebaut wurde und wird, obschon die Nachfrage aufgrund der Einkommensverhältnisse limitiert ist.» Die Folge ist eine Überproduktion von Mietwohnungen, was zu Leerständen an ungünstigen Standorten und bei Altbauwohnungen führt.