Stadtrat präsentiert «Luzerner Modell»

Marschhalt! Das ganze zurück an den Absender. So lautete das Verdikt des Stadtluzerner Parlaments im Dezember 2016. Es ging um die Behandlung des Baurechtsvertrages zur Abgabe des Grundstücks an der Eichwaldstrasse (zentralplus berichtete).

Nun unterbreitet der Stadtrat dem Parlament in einem Bericht und Antrag das künftige Vorgehen bei der Abgabe von städtischen Grundstücken an gemeinnützige Wohnbauträger. «Es ist dem Stadtrat wichtig, beim Grossen Stadtrat und bei den Wohnbauträgern Vertrauen in das Verfahren zur Abgabe von Grundstücken zu schaffen», sagt nun Baudirektorin Manuela Jost. Wie eine Motion vom April 2016 verlange, hat er deshalb ein Luzerner Modell für künftige Baurechtsverträge entwickelt.

Darin sind die wichtigsten Parameter und Inhalte des Baurechtsvertrages festgelegt. «Ziel ist es, dass bei der Abgabe von Baurechten an gemeinnützige Wohnbauträger in Zukunft nur noch dieses Vertragsmodell zur Anwendung gelangt», fügt Jost an.

Kostenfaktoren transparent

Mit dem Luzerner Modell will der Stadtrat durch einen für beide Parteien «fairen und nachvollziehbaren Baurechtsvertrag» den gemeinnützigen Wohnungsbau langfristig gewährleisten. Indem die Berechnungsart des Baurechtszinses, die Anpassungen des Basislandwertes und des Zinssatzes während der gesamten Baurechtsdauer nach den gleichen Mechanismen vorgenommen werden, wird den Baurechtsnehmern eine langfristige und stabile Grundlage gewährleistet.

«Das Spezielle beim Luzerner Modell ist, dass die Anpassung des Baurechtszinses nicht aufgrund labiler Markteinflüsse, sondern aufgrund staatlich abgestützten Kostenfaktoren erfolgt, wie dem Landesindex der Konsumentenpreise und dem Referenzzinssatz», erklärt Jost. Dadurch würden alle Baurechtsnehmer gleich behandelt, und die Verfahren werden für alle Beteiligten einfacher und transparent. Trotzdem sei die nötige Flexibilität gewährleistet, um auf die Eigenheiten eines Grundstücks eingehen zu können.

Um die Abgabe an den gemeinnützigen Wohnungsbau vorzubereiten, werden bei den dafür vorgesehenen Arealen Vorstudien durchgeführt. Sie dienen dazu, Chancen und Risiken für die Baurechtsnehmerin transparent zu machen und die optimale Ausnutzung des Grundstücks auszuloten. Ziel ist es, dass tatsächlich realisierbare Bauvolumen bemessen zu können und damit eine faire Landwertschätzung zu ermöglichen. Die Abgabe eines städtischen Areals soll – wie in der Wohnraumpolitik festgehalten – im Grundsatz zum Verkehrswert erfolgen.

Weiterhin öffentliche Ausschreibungen

Um den Verkehrswert objektiv festzulegen, wird auf Basis des Bauvolumens, das der Stadtrat im Rahmen der Vorstudien festgelegt hat, bei zwei unabhängigen Experten je eine Schätzung in Auftrag gegeben. Im Sinne der Gleichbehandlung will der Stadtrat künftig für die Berechnung des Baurechtzinses bei allen Baurechten an gemeinnützige Wohnbauträger eine einheitliche Reduktion von 20 Prozent auf den ermittelten Verkehrswert gewähren. Begründen lässt sich dieser Rabatt damit, dass der Wert des Grundstückes im Zeitverlauf tendenziell steigt und in diesem Fall die Stadt, später davon profitiert, da sich das Grundstück nach wie vor in ihrem Eigentum befindet

Die Abgabe von Grundstücken unterliegt nicht dem öffentlichen Beschaffungsrecht. Trotzdem will der Stadtrat die Grundstücke öffentlich ausschreiben. Dies ermöglicht einen offenen und transparenten Prozess und eine hohe Qualität bei der Entwicklung der begrenzten Landressourcen. Um dies zu gewährleisten werden im Beurteilungsgremium künftig auch zwei Expertinnen oder Experten Einsitz nehmen, die sich mit dem gemeinnützigen Wohnungsbau auskennen. Bei denkmalgeschützten Objekten soll auch die kantonale Denkmalpflege vertreten sein.