Stadt plant Grossprojekt mit 135 neuen Wohnungen

Bis im Jahr 2036 muss die Stadt rund 2’300 neue gemeinnützige Wohnungen schaffen. Das sind rund 100 Wohnungen pro Jahr. So wollen es die Luzerner. Sie sagten im Juni 2012 Ja zur städtischen Volksinitiative «Für zahlbaren Wohnraum». Auf dem Areal in der oberen Bernstrasse trägt die Stadt Luzern nun einen kleinen Beitrag dazu bei. Hier ist sie im Besitz von 13 Liegenschaften, die dafür zur Verfügung gestellt werden. 

Genossenschaften haben schon länger Interesse

Bauen wird die Stadt die geplanten 135 Wohnungen aber nicht selber. Wie in der städtischen Liegenschaftspolitik festgeschrieben, wird die Stadt Luzern nicht als Wohnbauträgerin aktiv. Die beiden Wohnbaugenossenschaften Matt und die Allgemeine Wohnbaugenossenschaft Luzern (abl) wollen das übernehmen und das Areal gemeinsam überbauen. Diesen Montag wurde das Vorhaben den Medien vorgestellt. Bruno Koch, Geschäftsführer der abl, verheimlichte nicht, dass die Genossenschaft schon seit Jahren an einem solchen Projekt interessiert ist. Seit 1928 hat sie in der Nähe bereits Wohnungen. Und auch Markus Helfenstein von der Littauer Wohnbaugenossenschaft Matt sagt: «Seit der Fusion mit Luzern haben wir unsere Fühler in die Stadt ausgestreckt.»

2’000 Franken für eine Viereinhalb-Zimmer-Wohnung

«Noch ist das Projekt nicht so weit, dass wir genau wissen, was kommt», sagt Bruno Koch von der abl. Klar ist: Auf dem Areal Obere Bernstrasse befinden sich fünf unbebaute sowie acht Grundstücke mit Wohnhäusern, die zurzeit alle vermietet sind. «Die Gebäude sind sehr sanierungsbedürftig», sagt Manuela Jost. Seit den Siebzigerjahren wurden diese nur noch minimal unterhalten. Dies, weil die Stadt damals die Bernstrasse als Zufahrtsachse zur Innenstadt aufwerten und verbreitern wollte. Das hätte den Rückbau einiger der Häuser zur Folge gehabt. «Die Bernstrasse zu verbreitern ist auch mit diesem Projekt noch möglich», sagt Manuela Jost. Dies sind die Vorgaben an die beiden Wohnbaugenossenschaften.

135 günstige Wohnungen sollen auf der Fläche von 11’450 Quadratmetern entstehen. Eine Viereinhalb-Zimmer-Wohnung wird 2’000 Franken kosten, inklusive Nebenkosten. «Wenn wir irgendeinen Weg finden, tiefer zu gehen, werden wir noch drunter gehen», sagt Koch. Die Überbauung soll für 2’000-Watt-kompatibles Bauen realisiert werden. Ein Gestaltungsplan wird als Nächstes dem Projekt ein Gesicht geben. Das Wettbewerbsverfahren dazu soll im Frühjahr 2016 durchgeführt werden. Bereits heute ist aber klar: Alle Parzellen liegen in der viergeschossigen Wohnzone. Mit verschiedenen Boni bei der Ausnützung sind auf dem Areal fünf Vollgeschosse plus Attika oder ausgebautes Schrägdach erlaubt.

Erbengemeinschaft will nicht verkaufen

Wermutstopfen für das gemeinnützige Wohnbauprojekt ist, dass mitten im Areal sich eine Parzelle befindet, die in Privatbesitz ist. Der Eigentümer aber partout nicht verkaufen. «Klar wäre es schön, wenn das Projekt als Ganzes überbaut werden könnte, es geht aber auch ohne», sagt Manuela Jost. «Wir haben nichts unversucht gelassen, das Grundstück zu erwerben. Es ist aber völlig legitim, wenn die Erbengemeinschaft nicht verkaufen will», sagt Stefan Christen, Leiter der städtischen Finanzliegenschaften. Und was passiert mit den aktuellen Mietern? «Die Leute werden sicher nicht einfach auf die Strasse gestellt», sagt Koch. Gemeinsam wolle man nach einer Lösung suchen und schauen, ob ein Umzug in eine andere Wohnung der Baugenossenschaft möglich wäre.

Stadt macht Buchgewinn von 750’000 Franken

 Der Stadtrat will der abl elf Liegenschaften im Baurecht abgeben. Die beiden Grundstücke Bernstrasse 88 und 90 hingegen will er der Baugenossenschaft Matt verkaufen. Dies, weil sie bereits im Besitz der zwei angrenzenden Liegenschaften (Bernstrassse 92 und 94) ist und die vier Grundstücke als Ganzes zu überbauen. «Eine Überbauung über vier Grundstücke – zwei im Baurecht und zwei im Eigentum – wäre zwar theoretisch möglich, technisch und ökonomisch jedoch nicht sinnvoll», betont Jost. «Wenn man etwas im Baurecht abgibt, muss man immer auch den Heimfall im Hinterkopf behalten.»

Die Stadt rechnet für das Areal mit einem Ertragswert von 53 Millionen Franken. Nach Abzug der geschätzten Baukosten von 47,6 Millionen, bleibt ein Landwert von 5,4 Millionen Franken. Das entspricht einem Quadratmeterpreis von 548 Franken. Daraus ergibt sich für die Stadt einen jährlichen Baurechtszins von 68’000 Franken sowie ein Verkaufspreis von 990’000 Franken für die beiden Grundstücke, die an die Wohnbaugenossenschaft Matt verkauft werden. Die Stadt erzielt einen Buchgewinn von 750’000 Franken.

In einem nächsten Schritt werden die beiden Genossenschaften einen Gestaltungsplan in einem Wettbewerbsverfahren durchführen. Die Vorbereitungen dazu beginnen diesen Herbst. Zwei Vertreter der Stadt werden in der Wettbewerbsjury vertreten sein. Der Baustart ist auf Herbst 2017 geplant. Der Bezug der ersten Wohnungen im Frühjahr 2019. Doch zu erst steht noch eine politische Hürde an: Der Grosse Stadtrat wird am 30. April über das Vorhaben entscheiden.

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