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Selbstversuch: Wir suchen eine Wohnung in Rotkreuz
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Im Aglaya-Gartenhochhaus in Rotkreuz gibt es freie Wohnungen, aber es braucht ein dickes Portemonnaie. (Bild: zvg)

Wo die Leerwohnungsziffer bei 0 Prozent liegt Selbstversuch: Wir suchen eine Wohnung in Rotkreuz

6 min Lesezeit 26.09.2019, 05:00 Uhr

In der ganzen Schweiz entspannt sich der Wohnungsmarkt. In der ganzen Schweiz? Nein! Im Kanton Zug widersetzte sich die Leerwohnungsziffer dem nationalen Trend 2019 und sank. In zwei Gemeinden gab es nicht eine freie Wohnung mehr. Was bedeutet das für Mieter, die ein Dach über dem Kopf suchen?

17 Angebote spuckt das Immobilienportal im Internet aus, wenn wir Rotkreuz eingeben. Für läppische 611 Franken findet sich darunter sogar eine 1-Zimmerwohnung. Und das ausgerechnet in der Gemeinde, die bei der letzten Zählung eine Leerwohnungsziffer von 0 Prozent aufwies: Am 1. Juni war in Risch keine einzige Bleibe auf dem Markt (zentralplus berichtete).

Inzwischen ist die Lage offensichtlich etwas entspannter. Immerhin 17 Angebote. Zum Vergleich: Für die ähnlich grossen Orte Ebikon und Sursee im Kanton Luzern ploppen 53 beziehungsweise 73 freie Wohnungen auf demselben Portal auf.

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Zurück nach Rotkreuz. Die Befürchtung, es gebe nur Wohnungen für Gutbetuchte, ist erstmal vom Tisch. Immerhin gibt es ja eben diese eine Bleibe für rund 600 Franken. Doch die Freude ist schnell dahin. Denn wir lesen gleich im ersten Satz des Inserats: «If you are not enrolled into a Uni/Hochschule … we will not reply to your e mail.» Heisst: Wer nicht studiert, ist also von Anfang an aus dem Rennen.

Eine Handvoll Angebote unter 1’500 Franken

Somit ist das einzige Angebot für weniger als 1’000 Franken Miete vom Tisch. Das nächste: ein WG-Zimmer für immerhin 1’050 Franken im Monat. Wohl nicht jedermanns Sache. Für Menschen mit einem Budget von bis zu 2’000 Franken gibt es derzeit vier weitere Wohnungen in Rotkreuz. Insgesamt also gerade mal eine Handvoll.

«Bei den zahlbaren Wohnungen ist der Markt in Zug völlig ausgetrocknet, ja tot.»

Urs Bertschi, Zuger Mieterverband  

Gerade in diesem mittleren Segment ist der Konkurrenzkampf gross. «Es geht meistens zu und her wie in einem Bienenhaus, wenn man im Kanton Zug eine Wohnung besichtigt», weiss Urs Bertschi vom Zuger Mieterverband. «Bei den zahlbaren Wohnungen ist der Markt in Zug völlig ausgetrocknet, ja tot.» Um bessere Chancen zu haben, müsse man nach Arth oder Goldau ausweichen.

Schlangen vor den Häusern, wie man sie aus Zürich kennt, habe er in Zug noch nie gesehen. Er vermutet, dass die Verwaltungen bereits vor der Vereinbarung der Termine eine Vorselektion treffen. Zudem gebe es zunehmend Vermieter, die bis zu drei Monatsmieten Kaution verlangten. «Einen solchen Betrag aufzubringen, ist für viele Leute ein Ding der Unmöglichkeit.»

244 Wohnungen leer

Im ganzen Kanton Zug standen am Stichtag im Juni gerade mal 244 Wohnungen leer. Das entspricht einer Leerwohnungsziffer von 0,42 Prozent – der tiefsten der ganzen Schweiz. Zum Vergleich: Im Kanton Luzern waren über 3’000 Wohnungen auf dem Markt. Und: Während der Wohnungsmarkt schweizweit sinkt, zeigt er in Zug in die andere Richtung.

«Klar spüren wir die Unterschiede zwischen Zug und beispielsweise Luzern», sagt Marc Furrer, Partner und Geschäftsleiter bei der Welcome Immobilien AG, die rund 15’000 Objekte in der Zentralschweiz bewirtschaftet. «In Zug ist die Nachfrage nach Wohnflächen noch immer gross, entsprechend gut lassen sich Wohnungen vermieten.»

Das liege zum einen an der guten wirtschaftlichen Lage und den im Vergleich tiefen Steuern für Privatpersonen. Zum andern am Markt: Zwar gibt es auch in Zug Neubauprojekte, aber nicht im selben Ausmass wie in der Agglomeration Luzern, wo Hunderte Wohnungen gebaut wurden und werden.


Dass gerade Rotkreuz so beliebt ist, erstaunt Furrer nicht. «Es sind in den letzten Jahren zahlreiche Arbeitsplätze geschaffen worden. Zudem ist Rotkreuz dank seiner Verkehrsanbindung auch attraktiv für Menschen, die beispielsweise in Zürich arbeiten.»

«Catering is possible»

Das spürt auch, wer durch die Inserate stöbert. Da trifft man regelmässig auf solche, die auf Englisch um Mieter werben. Aktuell zum Beispiel für eine möblierte 2,5-Zimmerwohnung zum Preis von 1’750 Franken. «Catering in the building is possible: pizzeria on the ground floor», heisst es für all jene, die nicht zum Kochen kommen.

Dass möblierte Apartements ausgeschrieben werden – und zwar auf Englisch – dürfte sicher mit den vielen Expats in Zug zu tun haben. «Für manche Eigentümer sind «serviced apartments» zum neuen Business geworden, das dem Vernehmen nach sehr hohe Renditen abwirft», sagt Bertschi. Er bezweifelt, dass diese Renditen immer im mietrechtlich zulässigen Bereich liegen. Oft enthalten diese Angebote nicht nur bereits voll ausgestattete vier Zimmer, sondern auch einen Putz- und Wäscheservice.

Wo es einfacher wird (Spoiler: bei grossem Portemonnaie)

Wer gutbetucht ist, hat es mit Sicherheit einfacher. Über die Hälfte der ausgeschriebenen Wohnungen in Rotkreuz kosten mehr als 2’500 Franken pro Monat. Obenaus schwingt eine 3,5-Zimmerwohnung im Gartenhochhaus Aglaya für 3’780 Franken im Monat. Das toppt nur noch die frischrenovierte 5,5-Zimmerwohnung für 4’200 Franken.

Diese Preise erstaunen Urs Bertschi vom Mieterverband nicht. «Die Nachfrage ist riesig und das schlägt sich auch im Preis nieder. So gesehen spielt zwar der Markt, aber er spielt nicht für Otto Normalverbraucher.» 

«Im hochpreisigen Segment ist die Vermietbarkeit auch in Zug etwas schwieriger geworden.»

Marc Furrer, Welcome Immobilien AG

Teilweise würden die Vermieter die Wohnungsknappheit schamlos ausnutzen. Bertschi erzählt von einem Fall, bei dem der Vormieter für eine ältere 3-Zimmer-Wohnung 1’500 Franken bezahlte – nach dem Wechsel hätte der neue Mieter plötzlich 545 Franken mehr bezahlen müssen, obwohl nichts verändert wurde. «Das ist ein krasser Fall, aber via die sogenannte Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten versuchen manche Vermieter, eine Erhöhung zu rechtfertigen – das ist Raubrittertum!» Bertschi sagt es nicht ohne einen Anflug von Resignation, denn in seinen Augen besteht längst politischer Handlungsbedarf, um den Trend zur «sozialen Monokultur» in Zug zu stoppen. 

Gibt es Tipps und Tricks?

Marc Furrer glaubt aufgrund der Erfahrungen der Welcome Immobilien AG nicht, dass die Vermieter die Wohnungsknappheit ausnützen. «Klar gibt es immer einzelne Eigentümer, welche die Situation zur Optimierung nutzen. Es gibt aber auch eine Vielzahl von Vermietern, die das Potenzial und die Vorteile von nachhaltigen Mietverhältnissen erkannt haben und die Mietzinse entsprechend moderat festsetzen.» Das Mietrecht gibt dem Mieter zudem die Möglichkeit, eine ungerechtfertigte Erhöhung zu überprüfen und im Zweifelsfall anzufechten.

Zudem stellt Furrer fest: «Im hochpreisigen Segment ist die Vermietbarkeit auch in Zug etwas schwieriger geworden. Die Preisentwicklung nach oben zeigt Grenzen.»

«Das ist wie bei den Magiern: Keiner verrät seine Tricks.»

Urs Bertschi, Mieterverband

Zuletzt die Frage: Wie erhöht man die eigenen Chancen auf eine attraktive, bezahlbare Wohnung? «Das ist wie bei den Magiern: Keiner verrät seine Tricks», schmunzelt Urs Bertschi. Dann aber ganz pragmatisch: Das Beste sei, sich bei Freunden und Bekannten umzuhören. «Was an Wohnungen ausgeschrieben wird, sind oft die Ladenhüter. Die anderen Wohnungen gehen vorher unter der Hand weg.» 

Die Welcome Immobilien AG zum Beispiel führt bei gewissen Liegenschaften Listen mit Interessenten. Das erhöht zwar die Chance, aber unter Umständen muss man Jahre warten, bis das gewünschte Objekt frei wird. «Entscheidend ist, dass man schnell ist, beispielsweise mit Suchabos bei den gängigen Plattformen arbeitet und entsprechend alle nötigen Unterlagen schon von Anfang an beisammen hat», sagt Marc Furrer. «Ansonsten gibt es leider kein Rezept.»

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