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Rendite dank Gottes Häusern: Kirche vermietet immer mehr Wohnungen
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Die katholische Kirchgemeinde der Stadt Luzern – im Bild die Hofkirche – plant zwei Wohnüberbauungen und ist damit nicht die Einzige, die auf Immobilien setzt. (Bild: Emanuel Ammon/AURA)

Luzerner Katholiken forcieren Immobiliengeschäft Rendite dank Gottes Häusern: Kirche vermietet immer mehr Wohnungen

5 min Lesezeit 17.10.2018, 04:58 Uhr

Viele Luzerner Kirchgemeinden bauen und bewirtschaften Liegenschaften. Damit versucht man, sinkende Steuereinahmen auszugleichen. Doch ist es für die Kirche legitim, mit Mietwohnungen Geld zu verdienen? Ja, finden deren Vertreter und Bistum.

«Unsere Finanzplanung zeigt, dass wir in sechs bis acht Jahren zusätzliche Mittel brauchen. Die Mitgliederzahl sinkt und es gibt neue Aufgaben in der Seelsorge», sagt Richard Beeler, Präsident der Kirchgemeinde Adligenswil. «Bei uns sind insbesondere die Steuereinnahmen von juristischen Personen gesunken. Also waren wir gezwungen, nach neuen Einnahmequellen Ausschau zu halten», erklärt Josef Schärli, Kirchmeier von Menznau. Und: «Der geplante Neubau könnte mögliche rückläufige Steuereinnahmen etwas abfangen», erwartet Pirmin Baggenstos, Kirchgemeindepräsident von Hochdorf.

Adligenswil, Menznau, Hochdorf: Drei von über einem Dutzend Luzerner Kirchgemeinden, die auch deshalb in den Wohnungsbau investieren, um sich damit «langfristige Einnahmen» zu sichern, wie es Josef Schärli ausdrückt.

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In Willisau, wo derzeit das grösste Projekt mit kirchlicher Beteiligung verwirklicht wird, spricht Kirchmeierin Antonia Zihlmann von einer «einmaligen Chance, dies auch mit Blick auf die noch stärker wegbrechenden Steuereinnahmen». In Willisau steuert die Kirche 22,5 Millionen zu einer 38-Millionen-Überbauung bei, in der sie einen Saal und Vereinsräume beziehen wird. Die Stadt wird sich unter anderem mit sechs Kindergärten und Tagesstrukturen einmieten.

In der Stadt sinkt Anteil der Katholiken am stärksten

Es sei sinnvoll, sich neben den Steuereinnahmen langfristig ein zweites Standbein zur Finanzierung der kirchlichen Aufgaben aufzubauen, sagt Edi Wigger, Synodalverwalter der Landeskirche. Eine Haltung, die auch im Einklang mit dem Bistum steht (siehe Box am Textende).

Wigger betont indessen: Die Steuererträge aller 85 Kirchgemeinden insgesamt seien nach wie vor konstant hoch, sie stiegen seit 2010 sogar leicht. «Die kantonalen Steuersenkungen führten allerdings zu Schwankungen, und die Unterschiede von Kirchgemeinde zu Kirchgemeinde sind gross.» Die guten Steuererträge sind auf die Gesamtzahl der Katholikinnen und Katholiken zurückzuführen, die sich bei rund 250’000 hält. Grund dafür ist das Bevölkerungswachstum.

«Gewinn aus Immobilien zu ziehen ist legitim.»

Edi Wigger, Synodalverwalter der katholischen Kirche Luzern

Der Anteil katholischer Kirchenmitglieder an der Gesamtbevölkerung sinkt allerdings stetig. Seit Mitte 2010 (soweit zurück reicht die Statistik der Landeskirche) hat er von 66,9 auf derzeit 60,6 Prozent abgenommen. Am deutlichsten ist der Rückgang in der Stadt Luzern: Hier bekannten sich 2010 55,7 Prozent der Einwohner zur katholischen Kirche, 2017 noch 48,9.

Die Kirchgemeinde besitzt elf Liegenschaften im Finanzvermögen, von denen acht zu marktüblichen bis preisgünstigen Preisen vermietet sind; zwei weitere Wohnüberbauungen sind in Planung. «Wir streben grundsätzlich eine Rendite an, jedoch in einem verhältnismässigen Rahmen», sagt Geschäftsführer Peter Bischof, spricht aber auch klar von einer «Kompensation der rückläufigen Steuererträge». 2017 betrugen die Vermögenserträge bereits 10 Prozent der Gesamteinnahmen der Kirchgemeinde Luzern.

Das alte Pfarrheim in Willisau wurde kürzlich abgerissen – die Kirchgemeinde realisiert hier gemeinsam mit der Stadt und einem privaten Investor eine 38-Millionen-Überbauung.

Das alte Pfarrheim in Willisau wurde kürzlich abgerissen – die Kirchgemeinde realisiert hier gemeinsam mit der Stadt und einem privaten Investor eine 38-Millionen-Überbauung.

(Bild: Marcel Bucher/marubu.li)

Edi Wigger weiss um das «Spannungsfeld zwischen Rendite und der moralischen Verpflichtung, als Kirche tiefe Mieten anzubieten». Er hält anderseits fest: «Gewinn aus Immobilien zu ziehen ist legitim.» Kirchgemeinden seien demokratisch organisierte, öffentlich-rechtliche Körperschaften und müssten die Grundsätze Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit beachten. «Daher können und sollen die Wohnungen nicht ausschliesslich zu Sozialtarifen vermietet werden.»

«Die Mieten sind aber in der Regel moderat.» Adligenswil und Malters beispielsweise haben ältere 5,5-Zimmer-Wohnungen schon für rund 1500 Franken im Angebot, in Schötz gibt es neue 4,5-Zimmer für dieses Geld. Von 2’000 bis 2’200 Franken kostet eine Wohnung dieser Grösse im Unterlöchli in Luzern oder der 2017 fertiggestellten Überbauung der Kirchgemeinde Adligenswil – ein mässiger Preis für die gute Lage dort mitten im Dorf.

Alterswohnungen, Kinderrabatt und Umweltschutz

Hinzu kommt: In manchen kirchlichen Liegenschaften gibt es auch Alterswohnungen. Hochdorf hat schon vor rund 25 Jahren Boden im Baurecht an eine Genossenschaft vergeben, die darauf unter anderem solche Wohnungen gebaut hat. Hellbühl gewährt einen Kinderrabatt oder Malters investiert Erträge auch in den Umweltschutz und rüstet Liegenschaften mit schadstoffarmen Heizungen nach, Solar- und Photovoltaik-Anlagen.

«Wir spekulieren nicht und treiben nicht die Preise in die Höhe.»

Peter Bischof, Geschäftsführer Katholische Kirchgemeinde Stadt Luzern

Dem Menznauer Kirchenrat war auch wichtig, das kirchliche Grundstück an der Unterdorfstrasse besser auszunützen. «So konnten wir sieben Wohnungen bauen, wo es früher nur zwei gab», sagt Präsident Josef Schärli. Er findet auch, eingezontes Bauland sollte nicht über Jahre brach liegen, um nicht andere Einzonungen zu blockieren oder sogar die Auszonung zu riskieren.

«Jede Kirchgemeinde entscheidet selber, in welchem Preissegment sie baut oder Wohnungen anbietet. Die Landeskirche kann keine Vorgaben machen», sagt Edi Wigger. Jedoch: Das schnelle Geld machen mit Immobilien will keine. «Wir spekulieren nicht und treiben nicht die Preise in die Höhe», betont Peter Bischof. Doch die Kirchgemeinde Luzern orientiert sich gemäss ihrer «Strategie für Liegenschaften des Finanzvermögen» nebst sozialethischen und siedlungspolitischen auch an ökonomischen Kriterien. «Beide Gesichtspunkte sind wichtig», sagt Bischof.

«Positive Rückmeldungen»

Dass die Wirtschaftlichkeit von Immobilien für die Kirchgemeinden zentral ist, zeigt sich in den erwirtschafteten Bruttorenditen von 3 bis 5 Prozent. Ein Gewinn, der am Ende der Gesellschaft zugute komme, wie Synodalverwalter Edi Wigger betont: «Was die Immobilienbewirtschaftung einbringt, kann wiederum für soziale Zwecke eingesetzt werden.»

Dieses Verständnis teilt die Bevölkerung offenbar. «Nur positive Signale» habe er bis jetzt erhalten, sagt etwa Pirmin Baggenstos in Hochdorf. «Bis jetzt durchwegs positive Rückmeldungen» gelangten an den Schötzer Kirchgemeindepräsidenten Stefan Wicki. Ähnliches berichtet der Adligenswiler Kirchgemeindepräsident Richard Beeler: «Selbst die Politik hat unsere Bauten begrüsst.»

Das sagt das Bistum Basel: «Müssen rentabel sein»

Die Kirche ist für das Bistum Basel «keine Immobiliengesellschaft». Besitze sie aber Liegenschaften im Finanzvermögen – solche, welche eine Kirchgemeinde nicht unmittelbar braucht, um ihre Aufgaben zu erfüllen, im Gegensatz zum Beispiel zu Kirchen, Kapellen, Pfarrhäusern oder Pfarreiheimen –, müssten diese rentabel sein. Und bei «angemessener Rendite» könnten solche Liegenschaften ein «Teil der Strategie» sein, um langfristig die kirchlichen Aufgaben zu finanzieren. Dies hält das Bistum im Grundsatzpapier «Kirchliche Immobilien» vom Herbst 2017 fest.

Als Alternative zur Eigenbewirtschaftung eignen sich für das Bistum auch kirchliche Baugenossenschaften, die «gemeinnützige Ziele unter Berücksichtigung der Gesamtwirtschaftlichkeit» verfolgten. Diesen Weg geht die Kirchgemeinde Hellbühl, die ihre Immobilien der Sigristpfrundstiftung übertragen hat. Diese baut derzeit drei Wohnhäuser und einen Pfarrsaal mitten im Dorf. Die Überbauung St. Wendelin soll Ende 2019 bezugsbereit sein. Das Investitionsvolumen beträgt 14 Millionen Franken.

Die Stiftung überweist bereits heute zwei Prozent der Mietzinseinnahmen der Kirchgemeinde zweckgebunden für den Unterhalt der Sakralbauten.

*Hinweis: Dominik Thali ist Leiter des Fachbereichs Kommunikation der katholischen Kirche im Kanton Luzern. Dieser Beitrag erschien zuerst im Magazin Kirchenschiff.

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