Mall of Switzerland bedroht «Emmen Center»

Wenn in Ebikon die Mall of Switzerland im Herbst 2017 ihre Tore öffnet, werden die Karten im regionalen Detailhandel neu gemischt. Kürzlich haben die umliegenden Rontaler Gemeinden eine Studie der Zürcher Beratungsfirma GSP ausarbeiten lassen, die das Konsumverhalten der Einwohner analysiert. Das Ergebnis: Nicht nur die Geschäfte in der Stadt Luzern oder im Ebikoner Zentrum müssen um ihre Kunden bangen  (zentral+ berichtete), sondern vor allem das Emmen Center. «Hier sehen wir auf lange Sicht die grössten Einbussen», kommt Hans Naef mit seiner Analyse zum Schluss.

«Es werden harte Zeiten auf den Schweizer Detailhandel zukommen.»

Hans Naef, GSP AG

Rosig sehen aber die Aussichten weder für das eine noch das andere Einkaufscenter aus. Der Markt stagniert seit fünf Jahren. Der Gesamtumsatz der Branche lag im Jahr 2014 bei 97,6 Milliarden Franken, 2015 verzeichnete er ein Minus von 1,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Darüber hinaus brechen für die Einkaufscenter durch einen immer stärker werdenden Onlinehandel Umsätze weg. «Es werden harte Zeiten auf den Schweizer Detailhandel zukommen», sagt Neaf.

Schlechte Platzverhältnisse

Wenn die Mall of Switzerland fertig ist, kämpft das grösste Einkaufscenter der Zentralschweiz mit dem zweitgrössten Center um Kunden. Die Mall will mit ihren rund 150 geplanten Geschäften ein grosses Stück vom Kuchen; der geschätzte Umsatz liegt zwischen 300 und 400 Millionen Franken. Das Emmen Center erzielte 2014 mit rund 80 Geschäften einen Umsatz von rund 240 Millionen.

Unter anderem wird das Parkplatzangebot entscheidend sein, so der Experte. Hier zeige die grosse Mall of Switzerland eine klare Schwäche: «Die Parkfläche ist zu klein», sagt Naef. «Die Mall weist ein wesentlich schlechteres Verhältnis auf als das Shoppingcenter Emmen.» Naef misst, wie viele Parkplätze pro Quadratmeter Verkaufsfläche zur Verfügung stehen: Das Emmen Center kann 2400 Parkplätze für insgesamt 30’000 Quadratmeter Verkaufsfläche vorweisen – erst noch gratis. Die Mall of Switzerland hingegen zählt lediglich 1600 Parkplätze – die man bezahlen muss – auf 46’000 Quadratmetern Verkaufsfläche.

Den Achtzigern sei Dank

Für den Wettbewerbsvorteil des Emmen Centers gibt es einen einfachen Grund: Früher förderte man den Parkplatzbau, heute begrenzt man ihn. Die Verantwortlichen der Mall of Switzerland hatten eine Obergrenze einzuhalten, man musste mit Behörden und unter Mitwirkung des Verkehrsclubs VCS ein vergleichsweise restriktives Reglement aushandeln. Im Rontal befürchtete man einen Verkehrskollaps.

Ganz anders das 1975 erbaute Emmen Center: Noch bis in die Achtzigerjahre waren die gesetzlichen Regelungen so, dass Bebauungspläne für Einkaufszentren sogar über eine gewisse Anzahl Abstellflächen für Fahrzeuge verfügen mussten. Es war sozusagen Pflicht für alle Bauten, welche Verkehr verursachen, auch Abstell- und Verkehrsflächen für Fahrzeuge zur Verfügung zu stellen. 

«Es müssen viele Investitionen getätigt werden, um gegenüber der Mall noch attraktiv zu bleiben.»

Hans Naef

In Sachen Parkplätze hat also das Emmen Center einen Vorteil. Die Mall of Switzerland will aber auf der anderen Seite mit verschiedenen Freizeitangeboten, einer Surfwelle, einem Fitnesscenter sowie zwölf Kinosälen gross auftrumpfen. Die Bauherren sprechen von einem «Einkaufserlebnis nach modernstem Stand der Technik und mit einer Ambience, die zum gemütlichen Einkaufbummel und längerem Verweilen einladen soll» (zentral+ berichtete über die Einrichtung). Die Geschäfte in der Mall werden insgesamt moderner präsentiert als jene im Emmen Center. «Das setzt das Emmen Center stark unter Druck», sagt Neaf.

Als Alternative zu den wenigen Parkplätzen setzt die Mall auf bessere ÖV-Anbindungen. Die Betreiber rechnen schliesslich auch mit einem hohen Anteil an ÖV-Benutzern. Dafür spricht eine direkte Anbindung an die S-Bahn; eine von der Mall eigens erstellte Passerelle führt direkt vom Bahnsteig in die Mall. Zudem wird es eine Bushaltestelle für zwei Gelenkbusse am Ebisquare (Buslinien 23 und später auch 1) geben. Diese direkte Anbindung kann das Emmen Center so nicht bieten.

Zara, H&M und Manor bauen aus

Das Emmen Center braucht neue Investitionen, dessen sind sich die Betreiber offenbar bewusst. 2001 expandierte das Emmen Center und liess seitdem verschiedene Umbauten vornehmen. Und weitere Aktivitäten sind nun laut einer Sprecherin geplant, aber noch nicht spruchreif. Direktor Roland Jungo möchte zum Vergleich mit der Mall of Switzerland keine Stellung nehmen. Zum heutigen Zeitpunkt sei das «Kaffeesatzlesen».

Fest steht. Es läuft etwas im Emmen Center. Kürzlich hat das Emmen Center die Verkaufsfläche des Kleidergeschäfts H&M um 600 Quadratmeter vergrössert und bietet nun zusätzlich H&M Home an. Zudem befindet sich Manor Food derzeit in einem Umbau, der im April abgeschlossen sein soll.

Dazu wolle man laut Medienmitteilungen neue Läden holen oder bestehende noch weiter umbauen. Die grösste Änderung steht im August an: Dann wird im Emmen Center die Kleiderkette Zara eröffnen. Die bisher einzige Zentralschweizer Filiale des spanischen Modegeschäfts befindet sich in Zug. Mit solchen Geschäften versuchen sich die Verantwortlichen von anderen Mitbewerbern abzuheben.

Ob das reicht? «Das wird die Zukunft zeigen», meint der Experte. «Das schwierige Marktumfeld verlangt Ideen. Das Emmen Center muss seine Attraktivität steigern, dann kann der Vorteil des wesentlich grösseren Parkplatzangebots ausgespielt werden». Schliesslich – sofern der Status quo beim knappen Parkplatzangebot der Mall of Switzerland erhalten bleibt – würden aber zwei grosse Einkaufszentren mit ähnlich hohem Umsatz um die Kunden kämpfen, «und beide mit unbefriedigender Wirtschaftlichkeit».

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