Luzern: Weitere 90 Genossenschaftswohnungen werden viel teurer als angekündigt

Die soziale Baugenossenschaft Luzern (SBL) und die Eisenbahner Baugenossenschaft (EBG) realisieren in der Stadt Luzern rund 90 Wohnungen. Doch bei beiden Projekten gibt es böses Blut. Grund: Die Mieten werden viel höher sein als angekündigt – trotz des klaren Auftrags der Bevölkerung, günstigen Wohnraum zu schaffen.

Schreibende Person

Claudio Birnstiel

Autorin

Jacqueline Lipp

Die Ausgangslage ist klar: 2012 hat die Stimmbevölkerung der Stadt Luzern die Initiative «Für bezahlbaren Wohnraum» angenommen. Das bedeutet, dass bis 2037 in der Stadt 16 Prozent der Wohnungen gemeinnützig sein müssen. Auch wenn gemeinnützig nicht gleichbedeutend mit günstig ist, so war es zumindest im Sinne des Gesetzgebers – hier also der Stimmbürgerinnen –, dass diese preiswert sein müssen.

Erstellt werden Wohnungen dieser Art in der Regel von Baugenossenschaften. Mehrere Projekte wurden seit der Abstimmung realisiert. Zum Beispiel die Siedlung Himmelrich der Allgemeinen Baugenossenschaft. Hier sorgten die Mietpreise neulich für böses Blut (zentralplus berichtete). Andere Vorhaben befinden sich in der Planungs- beziehungsweise Umsetzungsphase. Dazu gehören zum Beispiel die drei neuen Wohnhäuser, die die Soziale Baugenossenschaft Luzern (SBL) an der Weinberglistrasse realisiert. Im nächsten Januar sollen die 45 Wohnungen bezugsbereit sein.

Der Spatenstich soll bald auch beim Eichwald stattfinden, wo die Eisenbahner Baugenossenschaft (EBG) zwei neue Blocks baut. Das Grundstück mit dem denkmalgeschützten Salzlager wurde von der Stadt im Baurecht abgegeben.

Wohnungspreise deutlich höher als angekündigt

Doch wie sich nun zeigt, sorgen die veranschlagten Wohnungspreise sowohl beim Himmelrich als auch bei diesen Projekten für Irritationen. Ein SBL-Genossenschafter hat sich bei zentralplus gemeldet, und wer sich im Quartier umhört, vernimmt ebenfalls kritische Stimmen. Denn ganz im Sinne des gemeinnützigen Wohnungsbaus kündigte die SBL im Mai 2018 in der «Luzerner Zeitung» an, dass eine 3,5-Zimmer-Wohnung an der Weinberglistrasse je nach Lage zwischen 1500 und 1800 Franken, eine 4,5-Zimmer-Wohnungen im Bereich von 1800 bis 2100 Franken kosten werde.

Mittlerweile gibt es die Wohnungen in besagter Grösse indes für zwischen 1650 und 2100 beziehungsweise von 2100 bis 2500 (Attika) Franken. Inklusive Nebenkosten beläuft sich der Mietzins für die günstigste 4,5-Zimmer-Wohnung also auf 2380 Franken im Monat und liegt somit klar über der Schmerzgrenze vieler Familien von etwa 2000 Franken.

Ähnlich präsentiert sich das Bild beim Projekt «Salz und Pfeffer» der EBG beim Eichwäldli. Hier ist die 3,5-Zimmer-Wohnung gemäss neuster Broschüre mit 1649 statt wie angekündigt 1380 Franken veranschlagt. Für eine 4,5-Zimmer-Wohnung werden statt der angekündigten 1570 jetzt 2090 Franken fällig (ohne Nebenkosten). Rechnet man die Nebenkosten hinzu, kommt man auch hier wohl auf rund 2300 Franken im Monat – und bewegt sich somit im Bereich des Himmelrich, obwohl man genau dies verhindern wollte (zentralplus berichtete).

Eine Wohnung mehr als geplant an der Weinberglistrasse

Für viele Familien liegt dies an der oberen Grenze des Bezahlbaren. Zumal laut gängigen Empfehlungen die Wohnkosten idealerweise nicht mehr als 25 Prozent des Einkommens ausmachen sollten. Eine Familie muss also 10'000 Franken nach Hause tragen, um sich eine 4,5-Zimmer-Wohnung an der Weinberglistrasse und beim Eichwäldli einigermassen leisten zu können.

Wie ist das passiert? Bei der SBL begründet man die Kostensteigerung auf Anfrage unter anderem mit baulichen Aspekten. «Wir mussten zu Beginn der Arbeiten, anders als ursprünglich angenommen, den ganzen Allmendlibach umlegen. Das hat uns rund eine Million Franken zusätzlich gekostet», sagt Präsident Markus Mächler.

Ausserdem habe man im Bereich der Energieeffizienz nachgelegt, wodurch die Stadt eine höhere Ausnutzungsziffer des Grundstücks erlaubte. «Darum sind die Pläne überarbeitet worden und wir haben pro Block eine Wohnung mehr realisieren können als geplant. Dies hat natürlich zusätzlich gekostet», erklärt der ehemalige CVP-Grossstadtrat.

«Immer noch günstiger als auf dem freien Markt»

Er betont weiter, dass in der Öffentlichkeit eine etwas «verzerrte Wahrnehmung» herrsche, was bezahlbaren Wohnraum betrifft. «Auch eine Genossenschaft kann nicht günstiger bauen als andere. Da wir zudem keine Rendite erzielen, dauert es länger, bis wir die Investitionskosten wieder reingeholt haben», so Mächler, der in Luzern ein Architekturbüro betreibt. Es könne deshalb bis zu zehn Jahre dauern, bis man die Mieten senken kann.

«Ausserdem sind unsere Neubauten immer noch knapp unter dem durchschnittlichen Marktpreis. Und im Quartier um die Weinberglistrasse, wo wir gegen 170 anbieten, haben wir diverse 4,5-Zimmer-Wohnungen, die weniger als 1200 Franken kosten. Für uns als Genossenschaft ist also der Durchschnittspreis über alle Wohnungen entscheidend. Und hier liegen wir klar unter dem Markt», so Mächler. Man sei stets versucht, unterhalb des Markts zu bleiben. Auch wenn die Preise dort momentan nur eine Richtung kennen würden.

Hinzu komme, dass man in den oberen Etagen der drei neuen Blocks auf den See und die Stadt sehe, hält Mächler fest. «Wir bieten also ein bisschen Luxus unterhalb des Marktpreises. Müssten wir, wie andere Bauträger, eine Rendite erzielen, würden wir dafür sicher mehr verlangen. Wir sind aber gehalten, die Kostenmiete anzuwenden.»

Vorwurf: Die EGB missachtet ihre eigenen Ziele

Böses Blut wegen der Mietpreise in der künftigen Überbauung Eichwäldli gibt es mittlerweile auch in der Eisenbahnerbaugenossenschaft. In einem Brief wandten sich am Mittwoch mehrere Dutzend Genossenschafterinnen an den Aufsichtsrat. Das Schreiben liegt zentralplus vor. Der Hauptvorwurf: Das Eichwäldli-Projekt entspricht mit Blick auf die oben genannten Zahlen nicht den Ansprüchen der EBG, preiswerten Wohnraum zu schaffen. Zumal nun nur noch 49 anstatt wie ursprünglich vorgesehen 56 Wohnungen geplant seien.

«Der durchschnittliche Mietzins pro Quadratmeter Wohnung beträgt laut Broschüre 263 Franken. Der Durchschnitt in der Stadt Luzern liegt jedoch bei 253 Franken, wobei es sich hier nicht um Genossenschaftswohnungen handelt (...) Mit den absehbaren Kostensteigerungen scheint uns das Ziel, im Eichwäldli preisgünstigen Wohnraum zu schaffen, nicht mehr erreichbar zu sein», monieren die Genossenschafterinnen.

Zürich macht es vor

Dies wäre aus ihrer Sicht aber grundsätzlich möglich. Dabei verweisen sie auf die Stadt Zürich. «Mehrere öffentliche und genossenschaftliche Bauträger haben in jüngster Zeit bewiesen, dass attraktive Neubauten zu günstigeren Preisen realisiert werden können. So hat etwa die Stadt Zürich nicht subventionierte, ökologisch vorbildliche 4,5-Zimmer-Wohnungen für weniger als 1800 Franken Miete (brutto) gebaut», heisst es im Brief.

Die Genossenschafter stellen weiter einige der geplanten Ausgaben infrage. «Laut Plänen sind für die Wohnungen private Waschtürme vorgesehen, aber keine gemeinschaftlichen Waschküchen. Diese Ausstattung mitsamt den dazugehörenden Installationen ist für eine soziale Baugenossenschaft übertrieben. Sie widerspricht auch dem gemeinschaftlichen Gedanken», schreiben sie unter anderem. Auch an den berechneten Kosten für die Vermarktung äussern sie Kritik.

Wie die Verantwortlichen darauf reagieren und was dies für den weiteren Verlauf des Projektes heisst, wird sich zeigen. Auf Anfrage wollte sich Philipp Ineichen, Präsident des Aufsichtsrats der EBG, zurzeit nicht zu den Vorwürfen äussern. Er kündigte jedoch eine Stellungnahme innerhalb der nächsten zwei bis drei Tage an.