Auch Investoren sollen profitieren

So will Zug schon bald 800 günstige Wohnungen bauen

Auch an der Baarerstrasse soll ein Teil der 800 preisgünstigen Wohnungen in Zug gebaut werden. (Bild: Andreas Busslinger / zvg)

Günstiger Wohnraum ist in der Stadt Zug nicht nur knapp, sondern praktisch inexistent. Ein neuer Plan will in den nächsten 15 Jahren nicht weniger als 800 preisgünstige Wohnungen schaffen. Durch einen anderen Ansatz hat er im bürgerlichen Zug grössere Chancen als frühere Vorhaben.

Das Bundesamt für Statistik hat es gerade eben wieder erhoben: Den höchsten Nettomietpreis muss man für Wohnraum im Kanton Zug bezahlen. Vor zehn Jahren kostete eine durchschnittliche Wohnung hier weniger als eine Million Franken. Mittlerweile liegt der Preis bei knapp 1,6 Millionen Franken, bilanziert die Zuger Kantonalbank. Kein Wunder, denn letzten Juni standen im Kanton Zug nur 0,35 Prozent der Wohnungen leer; auch das ist trauriger Schweizer Rekord. Der Landesdurchschnitt liegt bei 1,54 Prozent.

80 Prozent für Investoren, 20 Prozent für Wohnraum

Und nun will die Stadt Zug 800 preisgünstige Wohnungen bauen, noch dazu ohne Mehrausgaben der öffentlichen Hand. Und dies, nachdem die meisten solchen Bestrebungen in den Vorjahren einen so jähen Tod angetreten haben wie der ZSC im diesjährigen Meisterrennen gegen den EVZ. Für Stadträtin Eliane Birchmeier (FDP) ist die Idee des Stadtrats deshalb aussichtsreich, weil sie einen Gewinn für Mieter und Vermieter schafft. «Wir schlagen eine höhere Ausnutzung der Flächen vor. Investoren geben 20 Prozent der Mehrnutzung, die sie in Planungsgebieten erhalten, der Zuger Bevölkerung in Form von preisgünstigem Wohnraum zurück.»

Dabei gab es solche Möglichkeiten der Mehrnutzung schon bisher. Beim LG-Areal, oder auch beim Technologie-Cluster hätte man mit den Eigentümern jeweils individuelle Vereinbarungen abgeschlossen. Bei anderen Vorhaben gelang dies nicht. Für solche Fälle soll das neue Recht greifen, das gleich lange Spiesse für alle schaffen würde.

Vorhaben im Zentrum und Norden

Nur: Wie kommt die Zuger Bauchefin auf die hohe Zahl von 800 Wohnungen? Birchmeier nennt 11 Bebauungsplangebiete (Gebiete mit mindestens 5’000 Quadratmetern Grundstücksfläche), bei denen die neuen Regeln gelten sollen. Diese weisen gemäss einer Analyse eines Zürcher Planungsbüros eine Fläche von rund 78’300 Quadratmetern aus. Diese Fläche entspricht der genannten Wohnungszahl. Viele befinden sich im Norden und dem Osten der Stadt, wo die Entwicklungsmöglichkeiten am grössten sind, wie etwa Herti, Schleifepark oder Lorzenallmend, aber auch im Zentrum rund um das Parkhotel und den Bahnhof.

Der Bau der 800 günstigeren Wohnungen soll sukzessive in den nächsten 5 bis 15 Jahren geschehen. «Ich finde diesen Zeitrahmen sinnvoll. Denn es wäre nicht zielführend, wenn das ganze Angebot aufs Mal auf den Markt kommt», sagt Birchmeier.

Verdichten heisst «urbaneres Wohnen»

Bei Bebauungsplan-Arealen ist in der Regel eine sehr hohe Verdichtung möglich. Schon heute sind in der Bevölkerung immer wieder auch ästhetische Bedenken gegen eine zu stark verdichtete Bauweise zu hören. Hat Birchmeier keine Bedenken, dass Bauvorhaben vermehrt abgelehnt werden könnten? «Es wird ein urbaneres Wohnen mit hochwertigen Frei- und Grünräumen sein, das ist richtig. Es bestehen hochattraktive Projekte wie ein Holzhochhaus, da kann man sehr gut wohnen», sagt die Zuger Bauchefin. Und sie verweist darauf, dass auch die geplante Ausnutzungsziffer immer noch tiefer sei als jene in der Zuger Altstadt. «Und dieser Wohnraum ist bekanntlich sehr begehrt», so Birchmeier.

In der Stadt Zug sind heute rund 14 Prozent aller Mietwohnungen im preisgünstigen Segment. Doch «Preisgünstig» ist dabei relativ, wie auch Birchmeiers Vorlage einschränkt. Die Obergrenzen für die Mietzinse dürfen gemäss diesen Plänen etwas über dem kantonalen Wohnraumförderungsgesetz liegen.

Bei den Mietern richtet man sich an den Mittelstand. «Solche Haushalte sind vom angespannten Mietwohnungsmarkt in der Stadt Zug stark betroffen», so Eliane Birchmeier. Während für einkommensschwache Haushalte verschiedene Fördermassnahmen bestünden, falle der Mittelstand häufig durch die Maschen. Gewünscht sei ausserdem eine gute Durchmischung der Bevölkerungsstruktur, etwa nach Alter, Haushaltsformen, Herkunft oder sozioökonomischen Aspekten.

Flächen auch für ertragsschwaches Kleingewerbe

Maximal 25 Prozent der Fläche kann anstelle von preisgünstigem Wohnraum als Gewerberaum genutzt werden. So will Birchmeier ertragsschwaches Kleingewerbe, das im Interesse der Quartierversorgung liegt, unterstützten. Auch für kulturelle oder gemeinnützige Zwecke könne dieser Raum dienen.

Im Gegenzug zum günstigen Wohnraum soll den Investoren die heutige überobligatorische Mehrwertabgabe erlassen werden. Damit würde man zwar heute schon über finanzielle Mittel für preisgünstige Wohnungen verfügen. «Doch damit ist noch lange kein preisgünstiger Wohnraum realisiert. In der hochpreisigen Situation besteht die grosse Schwierigkeit darin, überhaupt Grundstücke oder Objekte erwerben zu können. Die Stadt hat auch eine Verantwortung, indem sie nicht unbeschränkt mitbieten kann, falls ein Objekt auf den Markt kommt», so die Bauchefin.

Ausstehende Initiativen gehen deutlich weiter

Das Projekt verfolgt die vor drei Jahren in den Stadtrat gewählte Birchmeier seit geraumer Zeit. Und könnte man damit doch nur ein Zwischenziel erreichen. Eine städtische Initiative verlangt die Schaffung von 2’000 preisgünstigen Wohnungen bis 2040 (zentralplus berichtete), eine andere verlangt eine Erhöhung der Mehrwertabgabe (zentralplus berichtete). Der Kanton indessen stuft das neue Projekt als rechtlich umsetzbar ein, noch steht jedoch die Debatte im Stadtparlament aus.

Verwendete Quellen
  • Medienmitteilung
  • Telefonat/E-Mail Eliane Birchmeier
  • Vorlage der Stadt Zug
  • Bericht Fahrländer Partner Raumentwicklung AG

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