Neue Sport- und Konzerthalle verspätet sich

Das Gebiet auf der Luzerner Allmend entwickelt sich atemberaubend schnell. Nach dem Bau des FCL-Stadions, der Hochhäuser, des Hallenbads und der neuen Messehallen hat nun diesen Donnerstag der Luzerner Stadtrat über das weitere Vorgehen betreffend die geplante Eventhalle Pilatus Arena auf dem benachbarten Krienser Mattenhof informiert. Der Stadt gehört das knapp 13’000 Quadratmeter grosse Areal, das sich gleich neben der Zentralbahn-Haltestelle Kriens-Mattenhof auf Krienser Boden befindet. Bekanntlich soll dort eine hochmoderne, multifunktionale Sport- und Eventhalle eine grosse Lücke füllen. Baudirektorin Manuela Jost sagte an einer Medienkonferenz diesen Donnerstag: «Die Pilatus Arena entspricht einem grossen regionalen Wunsch. Sie ergänzt das Sportangebot auf der Luzerner Allmend ideal und wirkt sich auf die regionale Wertschöpfung aus.» Zudem sei es verkehrstechnisch mit der Zentralbahn sehr gut erschlossen. Bedingung an die Initianten sei ein architektonisch hochstehendes Gesamtprojekt.

Für Verkauf, gegen Baurecht

Brisant: Die Stadt hat sich nun entschieden, das Areal zu verkaufen. Eine Abgabe im Baurecht habe deutlich zu viele Nachteile. Der Wert des Grundstücks wurde durch die Experten von Balmer-Etienne AG auf 18 Millionen Franken geschätzt. Das entspricht etwa einem Quadratmeterpreis von 1400 Franken. Die Initianten der Pilatus Arena waren zuerst nur bereit, 15 Millionen zu zahlen. Doch darauf liess sich die Stadt nicht ein.

Nach Abzug einer Grundstückgewinnsteuer (2,9 Millionen Franken, hälftig zu Gunsten von Kriens und Kanton Luzern) sowie dem Buchwert von 1,62 Millionen und weiteren Auslagen würde für die Stadt ein Buchgewinn von 13,45 Millionen resultieren. Dieser Gewinn soll reserviert werden für die extrem teuren anstehenden Schulhaussanierungen in Littau.

Das Geschäft soll bereits am 17. Dezember ins Stadtparlament kommen und am 28. Februar vors Volk. Im Herbst 2016 soll der Gewinner des Architekturwettbewerbs feststehen, bis im Frühling 2017 die baurechtlichen Voraussetzungen geklärt sein, im Herbst 2017 die Baubewilligung erteilt werden – und im Herbst 2019 die Eröffnung der Pilatus Arena gefeiert werden.

200 Millionen Gesamtkosten

Finanziert werden soll die Arena ohne Beteiligungen der Gemeinden. Dies im Rahmen eines Public-Privat-Partnership-Projekts, analog der Finanzierung der Allmend-Bauten Fussballstadion, Hochhäuser und Schwimmbad. Bauen möchte die gesamte Überbauung die Eberli Sarnen AG, welche bereits auf der Allmend zum Zug kam. Auf dem Areal soll nebst der Arena ein Hochhaus von bis zu 80 Metern Höhe entstehen. Vorab soll in der Überbauung in Miet- und Eigentumswohnungen gewohnt werden, aber auch Büros und Gewerbeflächen sind geplant. 40’000 Quadratmeter soll die kommerzielle Nutzung umfassen. Die gesamte Überbauung würde an die 200 Millionen Franken kosten.

Halle muss quersubventioniert werden

An die Gesamtkosten von 30 Millionen Franken für die neue Halle ist der Bund bereit, drei Millionen Franken beizusteuern. Denn Hallen wie diese seien in der Schweiz Mangelware. Finanziert würde dies im Rahmen des nationalen Sportanlagenkonzepts NSAK.

Auch der Kanton ist bereit, sich mit vier bis sechs Millionen Franken aus dem Swisslos-Sportfonds zu beteiligen. Begründung laut Bericht des Stadtrates: Der Kanton erkennt in der Pilatus Arena ein Projekt von überkantonaler, ja sogar nationaler sportpolitischer Bedeutung. Der Kanton könne so im Schweizer Spitzensport sowie in der Förderung des Nachwuchses eine prominentere Rolle spielen.

Die restlichen Kosten von 21 Millionen Franken für die Halle sollen speziell finanziert werden: Weil das Hochhaus auf dem Areal nicht nur 45 Meter, sondern 80 Meter hoch sein darf, entsteht für die Investoren ein Mehrwert von 35 Meter. Dieser Mehrwert soll aber nicht den Investoren zugute kommen, sondern für die Finanzierung der restlichen Baukosten der Sport- und Eventhalle verwendet werden. Die Gemeinde Kriens hat speziell für dieses Grundstück ihre Bau- und Zonenordnung angepasst, damit verdichteter gebaut werden darf. Und zwar darf das 80-Meter-Hochhaus nur realisiert werden, wenn der Mehrwert zugunsten der Pilatus Arena verwendet wird. Anders wäre das Projekt kaum zu finanzieren. Ziel ist es, der noch zu gründenen Betreibergesellschaft die Halle für den symbolischen Preis von einem Franken abzugeben. Dadurch müsste diese kein Fremdkapital aufnehmen und könnte schuldenfrei starten – genau so, wie es bei der Swissporarena war.

Betrieb muss kostendeckend sein

Die geplante Betreibergesellschaft wird angeführt von Nick Christen, Projektleiter und Präsident des Handballclubs HC Kriens-Luzern. Die Initianten müssen nun – in Zusammenarbeit mit dem Dachverband der Luzerner Sportwelt, der IG Sport – ein langfristig ausgelegtes Betriebskonzept erarbeitet, worin sie aufzeigen, wie die Halle kostendeckend finanziert werden kann. Klar dabei ist: Es gibt kein öffentliches Geld für den Betrieb und Unterhalt der Halle. Erreicht werden soll dies mit einer optimalen Vermietung. Dabei ist klar: Nur mit Handball käme viel zu wenig Geld rein. Deshalb soll eine eigentliche Eventhalle entstehen, die in erster Linie Indoorsportarten dienen soll. Dazu gehören Handball, Hallenfussball, Basketball, Volleyball, Unihockey und andere Sportarten wie zum Beispiel Tennis, Turnen, Fechten oder Kampfsport.

Nick Christen sagt dazu: «Es wird sicher nicht ganz einfach, die geamte Finanzierung der Halle sicher stellen zu können. Das gesamte Projekt so dicht zu bauen, dass für die Halle gut 20 Millionen Franken zur Querfinanzierung rausspringen, ist wohl dir grösste Herausforderung.» Die Halle anschliessend kostendeckend betreiben zu können, sei dann etwas leichter: «Mit einer 50-prozentigen Auslastung könnten wir kostendeckend arbeiten. Ich bin sehr zuversichlich, dass wir das schaffen. Denn bereits heute melden sich sehr viele Interessenten, welche die neue Halle mieten möchten.»

In dieser Halle können laut den Beteiligten auch internationale Grossevents wie Europa- oder Weltmeisterschaften ausgetragen werden – erwähnt werden unter anderem Tennis-Daviscup-Partien. Zudem sollen die Kassen gefüllt werden mit Vermietungen für Konzerte, Kongresse, Tagungen, Musicals oder TV-Shows. Der Umbau von einer Sport- in eine Eventhalle soll bloss 45 Minuten dauern. Hiesige Musikfans werden besonders das gerne hören: Der Konzertveranstalter Goodnews hat grosses Interesse an einer Eventhalle dieser Grösse, weil es nur wenig entsprechende Hallen in der Schweiz gebe.

Gefüllt werden sollen die restlichen Vermietungslücken der zwei Dreifachturnhallen weiter durch Trainings von regionalen Nachwuchssportlern oder durch Schul- und Breitensport. Laut Stadt ersetzt das neue Angebot jedoch die Mehrzweckhalle Allmend nicht. Dazu brauche es eine neue Dreifachturnhalle in Littau.

Stadionbauer nimmt Risiken auf sich

Doch ob die Finanzierung auch wirklich gelingt, muss sich in den nächsten Wochen und Monaten zeigen. Um kostendeckend zu sein, müssen die Mietgebühren für die Hallenbenutzung berechnet werden. Das heikle dabei: Sind die Nutzungsgebühren zu hoch, mieten sich zu wenig Mieter ein, sind sie zu tief, kann der Betrieb nicht kostendeckend realisiert werden. Deshalb wartet die Eberli Sarnen AG zuerst ab, bis sie aufgrund des Betriebskonzepts und des Architekturwettbewerbs zuversichtlich ist, dass die Betriebs- und Unterhaltskosten kostendeckend finanziert werden können und dass die angestrebte Verdichtung und Querfinanzierung möglich ist. Das Bauunternehmen wird aber die Planung vorantreiben und diverse Vorleistungen erbringen. Und sie wird für die Risiken einstehen: Scheitert das ambitionierte Projekt, muss sie sich die dafür getätigten Auslagen ans Bein streichen. Das Risikokapital kann sich laut Stadt im siebenstelligen Bereich bewegen.

Wegen der möglichen Risiken will die Stadt Luzern als Eigentümerin des Grundstücks auch auf eine Abgabe im Baurecht verzichten. Besonders der Betrieb und langfristige Erhalt der Pilatus Arena ist laut Stadt mit «diversen Risiken» verbunden. Denn würde die Stadt das Areal im Baurecht abgeben und das Projekt würde nach ein paar Jahren Schiffbruch erleiden, müsste die Stadt für alle dann anfallenden Kosten aufkommen und die Halle selber betreiben.

Eberli kauft erst, wenn Finanzierung steht

Wegen der unklaren Finanzierung haben sich die Beteiligten auf ein zweistufiges Verfahren geeinigt. Der Käuferin Eberli Sarnen AG wird zuerst ein Kaufrecht über fünf Jahre eingeräumt. Dafür zahlt sie der Stadt pro Jahr 100’000 Franken. Kommt das Projekt nicht zustande, kann Eberli vom Kauf zurücktreten.

Realisierung verspätet sich

Ursprünglich war davon die Rede, die Halle bereits 2018 eröffnen zu können. Das scheint in Anbetracht der offenen Fragen unwahrscheinlich. An diesem Donnerstag gaben die Initianten Herbst 2019 als neues Eröffnungsdatum bekannt. Wobei auch das sicher noch sehr sportlich ist. Denn in Kriens kann gegen den Bebauungsplan auch noch das Referendum ergriffen werden. Und wenn man sieht, wie sehr neue Hochhäuser in unserer Region anecken und Widerstand provizieren, könnte dieser Aspekt zu weiteren Verzögerungen führen. Zudem fehlt bis anhin wie erwähnt der Beweis, dass die 30-Millionen-Halle auch wirklich finanziert werden kann.

«Das Hochhaus nimmt keinem einzigen Nachbarn die Aussicht oder Sonne weg.»

Matthias Senn, Gemeindeammann Kriens

Der Krienser Gemeindeamman Matthias Senn macht sich diesbezüglich aber keine riesigen Sorgen. «Gegen die mögliche Höhe von 80 Metern gab es im Rahmen der revidierten Bau- und Zonenordnung keine einzige Einsprache.» Der Mattenhof liege sehr gut, seitens des benachbarten Brändis oder der Mobimo sei nicht mit Einsprachen zu rechnen. «Zudem nimmt das Hochhaus keinem einzigen Nachbarn die Aussicht oder Sonne weg.» Dennoch: Als sehr, sehr optimistisch bezeichnet Senn den Zeitplan, welcher den Baustart anfangs 2017 zum Ziel hat. Denn der Bebauungsplan kann frühstens in der zweiten Jahreshälfte 2016 für eine erste und zweite Lesung ins Krienser Parlament, worauf es ein Referendum geben könnte.

Das Projekt Pilatus Arena ist eine Zusammenarbeit zwischen den sogenannten K5-Gemeinden Ebikon, Emmen, Horw, Kriens und Luzern. Der Gemeindeverband Luzern Plus hält diesbezüglich die Fäden in der Hand. Luzern Plus-Präsident Pius Zängerle schwärmt: «Das Projekt Pilatus Arena ist das Ergebnis eines regional koordinierten Prozesses und ist perfket integriert in die nachhaltigen Planungen des neuen Stadtteils Luzern Süd.»

Hinweis: Ein Interview zur Pilatus Arena mit Toni Bucher, Verwaltungsratspräsident der Eberli Sarnen AG, lesen Sie hier.