Luzerner wollen Häuser statt Mietwohnungen

Luzerner wollen Einfamilienhäuser. So sehr, dass der Markt gemäss der jährlichen Immobilienstudie der Luzerner Kantonalbank ausgetrocknet ist. Was Luzerner nicht wollen? Wohnungen mieten. Gerade ältere Immobilien stünden des öftern leer. Aber auch der Verkauf von Wohnungen läuft harzig. Die LUKB spricht von «teils widersprüchlichen Signalen».

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Die Hypothekarzinsen sind aktuell tief. Den geneigten Hauskäufer freut's, der Wunsch nach Wohneigentum steige, schreibt die LUKB in einer Mitteilung zur jährlichen Studie «Luzerner Immobilienmarkt 2020», welche die Bank jeweils gemeinsam mit der Wüest Partner AG durchführt.

Das wiederum schraube die Preise bei Eigentumswohnungen hoch. «Vor allem an Toplagen wie der Stadt Luzern, Vitznau, Weggis und Meggen sind die Preise für Stockwerkeigentum nach wie vor so hoch, dass Kaufinteressenten nicht mehr bereit sind, für eine Eigentumswohnung so tief ins Portemonnaie zu greifen und daher vermehrt den Erwerb eines Einfamilienhauses in Betracht ziehen», so die LUKB weiter.

Wohnungspreise an Top-Lagen sinken, andere steigen

Die Folge: Die Preise von Stockwerkeigentum wurden an dieversen privilegierten Orten um bis zu vier Prozent angepasst, erklärt Patrick Schnorf, Leiter Marktresearch und Partner bei Wüest Partner AG. Und er sagt weiter: «Auf der anderen Seite beobachten wir Preisanstiege von bis zu vier Prozent bei Eigentumswohnungen in gut erschlossenen Gemeinden rund um Luzern wie beispielsweise Emmen, Eschenbach, Rain und Malters.»

Und ein weiteres Phänomen präge den Markt für Eigentumswohnungen: Die Neubautätigkeit habe zwar in den letzten Jahren kontinuierlich abgenommen, das Angebot jedoch sei gesamthaft gewachsen. Wie kommt das? «Es sind vor allem Altbauwohnungen, die derzeit fast 70 Prozent der Verkaufsinserate ausmachen», erklärt Patrick Schnorf die aktuelle Marktsituation. Aufgrund der günstigen Zinsen bleibt die Nachfrage nach neuen Eigentumswohnungen konstant. Darum dürften sich hier die Preise stabilisieren.

Die Menschen ziehen für's Haus aufs Land

Umgekehrt verhalte es sich bei Einfamilienhäusern in Luzern und Umgebung. Sie seien trotz sehr hohen Preise derzeit gefragter als Eigentumswohnungen. Vor allem in den steuergünstigen Gemeinden wie Horw, Vitznau und Meggen treibt die Nachfrage die Preise nach oben.

«Die mittlere Wertsteigerung im Grossraum Luzern betrug innerhalb eines Jahres bis zu drei Prozent», zeigt Patrick Schnorf auf und macht klare Voraussagen zur Preisentwicklung: «Im Kanton Luzern strebt die Raumplanung eine möglichst hohe Dichte an, was neue Einfamilienhausgebiete weitestgehend verhindert. Das Angebot für neuwertige, frei stehende Einfamilienhäuser wird so immer knapper.» Parallel dazu nehme das Kaufinteresse stetig zu. Dieser Umstand dürfte die Preise nochmals erhöhen, so Schnorf. Interessierte Käufer nehmen deshalb höhere Pendlerdistanzen in Kauf und weichen auf entlegenere Kantonsgebiete aus, wo der Traum vom Eigenheim noch eher zu verwirklichen ist.

Niemand will nach Willisau

Bei Mietwohnungen verzeichnet die Wüest Partner AG im Kanton Luzern ein unverändert hohes Überangebot. Vor allem die Leerstände in Drei- bis Viereinhalb-Zimmerwohnungen seien markant gestiegen, was deren Vermietung immer schwieriger mache. Dies manifestiert sich besonders in ländlichen Regionen wie dem Entlebuch oder im Raum Willisau.

Trotzdem werden weiter Mietwohnungen erstellt: Ende 2019 lagen im Kanton Luzern Baugesuche für 2'400 zusätzliche Mietwohnungen vor, 23 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Die Investoren konzentrieren ihre Bauprojekte auf die Stadt Luzern und die Agglomerationsgemeinden Kriens, Horw und Emmen. «Immerhin wird damit ein beträchtlicher Teil der neuen Mietwohnungen in Gemeinden gebaut, wo sie am ehesten nachgefragt werden», resümiert Patrick Schnorf und ergänzt: «Weil Neubauten leichter zu vermieten sind, dürften die Besitzer von älteren Mietwohnungen länger für die Vermietung von Leerständen brauchen. Das könnte den Druck auf die Mietpreise von Altbauwohnungen erhöhen.»

In Sursee wird zünftig gebaut

Die Region Sursee ist der zweitwichtigste Wirtschaftsraum im Kanton Luzern und entsprechend attraktiv für Immobilien-Investoren. Das Angebot auf dem Mietwohnungsmarkt habe in den letzten Jahren deutlich zugenommen und sei zwischen 2009 und 2018 mit durchschnittlich 2.5 Prozent stärker gewachsen als die Bevölkerung (plus 2.0 Prozent).

Folglich haben sich die Leerstände im gleichen Zeitraum von 0.5 auf 1 Prozent verdoppelt und der Trend halte an. Michel Amberg, Immobilien-Experte der LUKB, hat den Markt in Sursee und Umgebung näher untersucht und rechnet bis 2028 mit 3'400 neuen Wohnungen: «Berücksichtigt man die Prognose des Kantons Luzern für das Bevölkerungswachstum von 1.7 Prozent, so wird die Leerstandsziffer aufgrund der geplanten Bauvorhaben in den kommenden Jahren deutlich steigen.»

Experte rechnet mit jährlich 130 Wohnungen zu viel

Amberg sagt weiter: «In diesem Szenario rechnen wir damit, dass pro Jahr 130 bis 140 Wohnungen zu viel erstellt werden. Dies kann auch die starke Zuwanderung im Raum Sursee nicht auffangen. Ausserdem hängt die Leerstandsquote im Raum Sursee ganz wesentlich davon ab, wie schnell die rund 10'000 neuen Wohnungen rund um Luzern realisiert werden, welche in den nächsten Jahren geplant sind.»

Amberg geht davon aus, dass durch die vielen Leerstände die Angebotsmieten im ganzen Kanton unter Druck geraten werden, und leitet aus seiner Expertise ab: «Für ein gesundes Marktwachstum ist entscheidend, dass Immobilienprojekte lagegerecht konzipiert und konsequent an den Bedürfnissen der Zielgruppen ausgerichtet werden. Diese Voraussetzung scheint mir in der Region Sursee gegeben. Mit den geplanten Projekten in und rund um Sursee entsteht in den nächsten Jahren ein Wohnangebot, das bezüglich Wohnungsgrössen und Preissegmenten die Bedürfnisse der Nachfrager abdeckt. Das Problem des Überangebots bleibt aber bestehen.»