Luzern: Weitere 90 Genossenschaftswohnungen werden viel teurer als angekündigt
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Die drei neuen Wohnblocks der SBL an der Weinberglistrasse. Die Mieten sind hier klar höher als angekündigt. (Bild: bic)

Neubauprojekte in der Kritik Luzern: Weitere 90 Genossenschaftswohnungen werden viel teurer als angekündigt

6 min Lesezeit 10 Kommentare 17.06.2021, 05:00 Uhr

Die soziale Baugenossenschaft Luzern (SBL) und die Eisenbahner Baugenossenschaft (EBG) realisieren in der Stadt Luzern rund 90 Wohnungen. Doch bei beiden Projekten gibt es böses Blut. Grund: Die Mieten werden viel höher sein als angekündigt – trotz des klaren Auftrags der Bevölkerung, günstigen Wohnraum zu schaffen.

Die Ausgangslage ist klar: 2012 hat die Stimmbevölkerung der Stadt Luzern die Initiative «Für bezahlbaren Wohnraum» angenommen. Das bedeutet, dass bis 2037 in der Stadt 16 Prozent der Wohnungen gemeinnützig sein müssen. Auch wenn gemeinnützig nicht gleichbedeutend mit günstig ist, so war es zumindest im Sinne des Gesetzgebers – hier also der Stimmbürgerinnen –, dass diese preiswert sein müssen.

Erstellt werden Wohnungen dieser Art in der Regel von Baugenossenschaften. Mehrere Projekte wurden seit der Abstimmung realisiert. Zum Beispiel die Siedlung Himmelrich der Allgemeinen Baugenossenschaft. Hier sorgten die Mietpreise neulich für böses Blut (zentralplus berichtete). Andere Vorhaben befinden sich in der Planungs- beziehungsweise Umsetzungsphase. Dazu gehören zum Beispiel die drei neuen Wohnhäuser, die die Soziale Baugenossenschaft Luzern (SBL) an der Weinberglistrasse realisiert. Im nächsten Januar sollen die 45 Wohnungen bezugsbereit sein.

Der Spatenstich soll bald auch beim Eichwald stattfinden, wo die Eisenbahner Baugenossenschaft (EBG) zwei neue Blocks baut. Das Grundstück mit dem denkmalgeschützten Salzlager wurde von der Stadt im Baurecht abgegeben.

Wohnungspreise deutlich höher als angekündigt

Doch wie sich nun zeigt, sorgen die veranschlagten Wohnungspreise sowohl beim Himmelrich als auch bei diesen Projekten für Irritationen. Ein SBL-Genossenschafter hat sich bei zentralplus gemeldet, und wer sich im Quartier umhört, vernimmt ebenfalls kritische Stimmen. Denn ganz im Sinne des gemeinnützigen Wohnungsbaus kündigte die SBL im Mai 2018 in der «Luzerner Zeitung» an, dass eine 3,5-Zimmer-Wohnung an der Weinberglistrasse je nach Lage zwischen 1500 und 1800 Franken, eine 4,5-Zimmer-Wohnungen im Bereich von 1800 bis 2100 Franken kosten werde.

Mittlerweile gibt es die Wohnungen in besagter Grösse indes für zwischen 1650 und 2100 beziehungsweise von 2100 bis 2500 (Attika) Franken. Inklusive Nebenkosten beläuft sich der Mietzins für die günstigste 4,5-Zimmer-Wohnung also auf 2380 Franken im Monat und liegt somit klar über der Schmerzgrenze vieler Familien von etwa 2000 Franken.

Ähnlich präsentiert sich das Bild beim Projekt «Salz und Pfeffer» der EBG beim Eichwäldli. Hier ist die 3,5-Zimmer-Wohnung gemäss neuster Broschüre mit 1649 statt wie angekündigt 1380 Franken veranschlagt. Für eine 4,5-Zimmer-Wohnung werden statt der angekündigten 1570 jetzt 2090 Franken fällig (ohne Nebenkosten). Rechnet man die Nebenkosten hinzu, kommt man auch hier wohl auf rund 2300 Franken im Monat – und bewegt sich somit im Bereich des Himmelrich, obwohl man genau dies verhindern wollte (zentralplus berichtete).

Eine Wohnung mehr als geplant an der Weinberglistrasse

Für viele Familien liegt dies an der oberen Grenze des Bezahlbaren. Zumal laut gängigen Empfehlungen die Wohnkosten idealerweise nicht mehr als 25 Prozent des Einkommens ausmachen sollten. Eine Familie muss also 10’000 Franken nach Hause tragen, um sich eine 4,5-Zimmer-Wohnung an der Weinberglistrasse und beim Eichwäldli einigermassen leisten zu können.

Wie ist das passiert? Bei der SBL begründet man die Kostensteigerung auf Anfrage unter anderem mit baulichen Aspekten. «Wir mussten zu Beginn der Arbeiten, anders als ursprünglich angenommen, den ganzen Allmendlibach umlegen. Das hat uns rund eine Million Franken zusätzlich gekostet», sagt Präsident Markus Mächler.

Ausserdem habe man im Bereich der Energieeffizienz nachgelegt, wodurch die Stadt eine höhere Ausnutzungsziffer des Grundstücks erlaubte. «Darum sind die Pläne überarbeitet worden und wir haben pro Block eine Wohnung mehr realisieren können als geplant. Dies hat natürlich zusätzlich gekostet», erklärt der ehemalige CVP-Grossstadtrat.

«Immer noch günstiger als auf dem freien Markt»

Er betont weiter, dass in der Öffentlichkeit eine etwas «verzerrte Wahrnehmung» herrsche, was bezahlbaren Wohnraum betrifft. «Auch eine Genossenschaft kann nicht günstiger bauen als andere. Da wir zudem keine Rendite erzielen, dauert es länger, bis wir die Investitionskosten wieder reingeholt haben», so Mächler, der in Luzern ein Architekturbüro betreibt. Es könne deshalb bis zu zehn Jahre dauern, bis man die Mieten senken kann.

«Ausserdem sind unsere Neubauten immer noch knapp unter dem durchschnittlichen Marktpreis. Und im Quartier um die Weinberglistrasse, wo wir gegen 170 anbieten, haben wir diverse 4,5-Zimmer-Wohnungen, die weniger als 1200 Franken kosten. Für uns als Genossenschaft ist also der Durchschnittspreis über alle Wohnungen entscheidend. Und hier liegen wir klar unter dem Markt», so Mächler. Man sei stets versucht, unterhalb des Markts zu bleiben. Auch wenn die Preise dort momentan nur eine Richtung kennen würden.

Hinzu komme, dass man in den oberen Etagen der drei neuen Blocks auf den See und die Stadt sehe, hält Mächler fest. «Wir bieten also ein bisschen Luxus unterhalb des Marktpreises. Müssten wir, wie andere Bauträger, eine Rendite erzielen, würden wir dafür sicher mehr verlangen. Wir sind aber gehalten, die Kostenmiete anzuwenden.»

Vorwurf: Die EGB missachtet ihre eigenen Ziele

Böses Blut wegen der Mietpreise in der künftigen Überbauung Eichwäldli gibt es mittlerweile auch in der Eisenbahnerbaugenossenschaft. In einem Brief wandten sich am Mittwoch mehrere Dutzend Genossenschafterinnen an den Aufsichtsrat. Das Schreiben liegt zentralplus vor. Der Hauptvorwurf: Das Eichwäldli-Projekt entspricht mit Blick auf die oben genannten Zahlen nicht den Ansprüchen der EBG, preiswerten Wohnraum zu schaffen. Zumal nun nur noch 49 anstatt wie ursprünglich vorgesehen 56 Wohnungen geplant seien.

«Mit den absehbaren Kostensteigerungen scheint uns das Ziel, im Eichwäldli preisgünstigen Wohnraum zu schaffen, nicht mehr erreichbar zu sein.»

Aus dem Brief der EBG-Genossenschafter

«Der durchschnittliche Mietzins pro Quadratmeter Wohnung beträgt laut Broschüre 263 Franken. Der Durchschnitt in der Stadt Luzern liegt jedoch bei 253 Franken, wobei es sich hier nicht um Genossenschaftswohnungen handelt (…) Mit den absehbaren Kostensteigerungen scheint uns das Ziel, im Eichwäldli preisgünstigen Wohnraum zu schaffen, nicht mehr erreichbar zu sein», monieren die Genossenschafterinnen.

Rund um das Salzmagazin an der Luzerner Eichwaldstrasse sind zwei Neubauten der EBG geplant. (Visualisierung: zVg)

Zürich macht es vor

Dies wäre aus ihrer Sicht aber grundsätzlich möglich. Dabei verweisen sie auf die Stadt Zürich. «Mehrere öffentliche und genossenschaftliche Bauträger haben in jüngster Zeit bewiesen, dass attraktive Neubauten zu günstigeren Preisen realisiert werden können. So hat etwa die Stadt Zürich nicht subventionierte, ökologisch vorbildliche 4,5-Zimmer-Wohnungen für weniger als 1800 Franken Miete (brutto) gebaut», heisst es im Brief.

Die Genossenschafter stellen weiter einige der geplanten Ausgaben infrage. «Laut Plänen sind für die Wohnungen private Waschtürme vorgesehen, aber keine gemeinschaftlichen Waschküchen. Diese Ausstattung mitsamt den dazugehörenden Installationen ist für eine soziale Baugenossenschaft übertrieben. Sie widerspricht auch dem gemeinschaftlichen Gedanken», schreiben sie unter anderem. Auch an den berechneten Kosten für die Vermarktung äussern sie Kritik.

Wie die Verantwortlichen darauf reagieren und was dies für den weiteren Verlauf des Projektes heisst, wird sich zeigen. Auf Anfrage wollte sich Philipp Ineichen, Präsident des Aufsichtsrats der EBG, zurzeit nicht zu den Vorwürfen äussern. Er kündigte jedoch eine Stellungnahme innerhalb der nächsten zwei bis drei Tage an.

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10 Kommentare
  1. Lucommenter, 19.06.2021, 15:08 Uhr

    Wäre es nicht vernünftiger Wohnungen mit Seesicht zu Marktpreisen zu vermieten und mit den Erträgen noch mehr günstige Sozialwohnungen am anderer Lage zu bauen? Staatlich subventionierte Seesicht ist unfair und unnötig.

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  2. Manuel, 17.06.2021, 13:10 Uhr

    @ setzen, rechts: nicht so ernst, bitte. Ich wollte Herr Bitterli nicht zum Umzug bewegen, da muss ich mich wohl entschuldigen. Mein Vorschlag war lediglich wohlwollend gemeint – dies im Sinne einer Steigerung von Herr Bitterlis persönlichem Gemütszustand (denn in Unteriberg findet er ganz sicher keine missliebigen Politsubjekte – da gibt Herrliberg die Linie vor). Seine dauernde Leier über die links-grüne Dominanz in der Stadt Luzern, über linke Klientelpolitik, Staatsinterventionismus und Behinderung des freien Marktes verursachen bei mir beinahe schon Fremdschmerzen. Und täglich grüsst das Murmeltier..
    Der Gipfel ist ja, dass mir ebendieser Herr anschliessend noch vorwirft, mir fehlen die Argumente, wo sich seine Sicht noch nie auf Argumente stützte, sondern sich auf seine pathologische Missgunst auf Linke zurückführen lässt.
    Aber bleiben wir doch beim Thema und dem Artikel: Wie Sie wissen, steigen die Mietpreise in der Stadt (und auch sonst) seit Jahren. Der Anteil an Genossenschaftswohnung beträgt in allen grösseren Schweizer Städten weit weniger als 20%. Gentrifiziert werden Städte folglich nicht durch Genossenschaftswohnungen, sondern durch private Anbieter (nicht alle), die ihre Mietobjekte zu völlig überrissenen Preisen anbieten und damit erwiesenermassen gegen die gesetzlich erlaubte Rendite von 2% verstossen.
    Jetzt hat die Stadt Luzern demokratisch beschlossen, dass man gemeinnützigen Wohnungsbau fördern soll (@ Hubertus: gemeinnützig heisst nicht gleich staatlich – nur so!)
    Ihr allgemeiner Denkfehler besteht wohl darin, dass Sie annehmen, wenn man schon gemeinnützige Wohnungen baut, dann sollen diese auch nur nur Wenigverdienenden zugänglich sein. Und da gilt es zu sagen NEIN – zugänglich sein sollte diese allen! Ich wohne zufällig in einer Genossenschaftswohnung der ABL und in meiner Siedlung leben primär Personen mit Migrationshintergrund und / oder ältere Leute mit wenig Rente. Platz in diesen Wohnungen hat es folglich für alle (und auch sonst in der Stadt).
    Es gibt kein Naturrecht, dass besser verdienende Personen zu überrissenen Preisen bei Privaten hausen müssen, nur um ein völlig krankes Rendite- und Mietsystem aufrecht zu erhalten (oder dieses gar anzutreiben), welches nachweislich gesetzeswidrig ist.
    Und wenn Sie drei jetzt bessere Vorschläge haben, wie man erschwinglichen Wohnungsbau fördern soll, so gehen Sie damit am besten zu Manuela Jost – sie wird Sie mit Freuden empfangen (wobei ich annehme – entschuldigen Sie die Unterstellung – dass Sie alle drei eher zu den Eigenheimsitzenden gehören).
    Und noch was Letztes: die Polarisierung schreitet offensichtlich voran – man hat kein Verständnis mehr für die Sorgen des jeweils anderes Raumes: Städter für Wolf, MIV, pestizidbasierte Landwirtschaft; Leute auf dem Land für preisgünstigen Wohnungsbau, Velo- und Langsamverkehr und «Gender und Diversity-Fragen»- wobei ich mit letzterem ehrlich gesagt auch Mühe habe.
    Aber zurück zum Thema: Da wir nun aber über ein städtisches Problem sprechen, wäre wohl angebracht, dass Sie sich bewegen, anstatt mit Ihren nicht tauglichen Instrumenten des Freien Marktes zu kommen. Wenn ich dann das nächste Mal auf einer Bergtour bin, diskutiere ich auch immer gerne und ergebnisoffen mit Hirten über Wölfe und Landwirtschaftspolitik.

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  3. Jörg Rentner, 17.06.2021, 10:48 Uhr

    B,G Matt sehr zufrieden, 3einhalb 1,420 zb, mit N,K, ich 2eienhalb 60 qm 7 Etage, 10 qm Balkon Kernsaniert vor 2 Jahren tolles Bad Fenster, Küche super, mit Fenster toller Ausbau 1,370,- nur was in der Stadt Abgeht das letzte Bundesplatz, ich kann mir keine Anteilscheine leisten die ABL verlangte Anteilscheine und Depot die Wohnungen der ABL also nur für gut Verdiener wer kontrolliert das, kann da jeder machen was er will, eine Sauerei bei der Matt ein Depot,

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  4. Manuel, 17.06.2021, 09:47 Uhr

    Herr Bitterli, in Unteriberg ist sonst noch eine Liegenschaft zu haben. Ziehen Sie doch um, da treffen Sie auf Ihr Elektorat.
    Ganz bitter, in einer Stadt zu wohnen, die von links-grünen Sozis domminiert wird. Ihr Name ist Programm….

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    1. Hubertus von Schrak, 17.06.2021, 10:24 Uhr

      Ob diese erwähnte Dominanz von Dauer sein wird, steht allerdings auf einem ganz anderen Blatt geschrieben. Mehr Staat, bedeutet immer auch mehr Kostenwachstum. Bedeutet über kurz oder lang immer auch Steuererhöhungen und Zentralisierung (und die kostet ebenfalls!). Zudem kommen nun die ökonomischen Pandemie-Verwerfungen hinzu, die der Stadt finanzpolitisch unliebsam unausweichlich zu Leibe rücken werden. Ich sag’s mal so lieber Manuel: Rot/Grün muss man sich nicht nur leisten wollen, sondern auch leisten können. Denn es wird teuer. Und die Stadt Luzern ist nun mal nicht Zürich, Genf oder Basel, wo wir ganz andere steuerliche Voraussetzungen haben. Oh! Banken und oh! Pharmaindustrie liefern dort nämlich das Steuersubstrat für die linke Politik ab! Man nutzt also sehr gerne die Früchte des Kapitalismus, um eine Politik betreiben zu können, die als links verkauft wird (Überwindung des Kapitalismus und so). Das gilt es einfach fern jeder Parteidoktrin zu bedenken! Mir scheint das irgendwie widersprüchlich.

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    2. Setzen, sechs!, 17.06.2021, 10:38 Uhr

      @Manuel: Unliebsame und kritische Stimmen, die nicht mit dem eigenen Weltbild korrespondieren einfach zum Umziehen (die Nähe zu Umerziehen ist nicht zufällig) aufzufordern, ist genau das Gegenteil eines konstruktiven Lösungsansatzes. Das wird uns gesellschaftlich noch viele Probleme bereiten, wenn die Polarisierung ungehindert so voranschreitet.
      Gehe ich richtig in der Annahme, dass es in der Stadt Luzern demnach nur Platz für ein politisches Lager, ein Meinungssegment hat? Das ist nicht gerade Deckungsgleich mit der von rot/grün pausenlos propagierten Denkschablone von Vielfalt und Diversity.
      Und letztlich betreiben alle politischen Parteien durchs Band Klientelismus – warum sollte dies bei rot/grün anders sein?
      Danke für Ihre Stellungnahme.

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    3. Peter Bitterli, 17.06.2021, 10:51 Uhr

      Jetzt musste ich sooo alt werden, um endlich einen Kalauer mit meinem Namen angeboten zu bekommen. Und dann gleich auch noch mit Erklärung! Danke, Manuel, danke.
      Andrerseits hält es natürlich jung zu sehen, dass offenbar eine ganze Generation kaum fähig ist, ein Argument zusammenzustiefeln, ohne persönlich zu werden.
      Danke auch, Manuel, dass Sie die Domminanz [sic!] in der Stadt so froh benennen. Es ist das Privileg fehlender Erfahrung, noch kaum etwas von der Vergänglichkeit irdischer Dinge zu wissen.

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    4. Andreas Peter, 17.06.2021, 12:29 Uhr

      @Hubertus von Schrak: «Ob diese erwähnte Dominanz von Dauer sein wird..»
      Da bin ich weniger optimistisch.
      Wer sich Ideologien mit der Tendenz zum Totalitären hingibt, ist in aller Regel für die Demokratie verloren und erst nach einem totalen Systemcrash wieder ansprechbar.
      Manchmal hilft nicht einmal das, wie man z.B. an den erschreckend vielen Menschen sieht, die finden, dass «in der DDR doch nicht alles schlecht war….».

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  5. Peter Bitterli, 17.06.2021, 08:39 Uhr

    Das linksgrüne Politestablishment versucht(e) mit dem Hebel des genossenschaftlichen Bauens die Stadt weiter in ihrem Sinn zu gentrifizieren und ihr eigenes Elektorat nach Luzern zu ziehen bzw. hier zu halten. Ausweitung der Staatsausgaben und Bürokratisierung vor allem im „Klima“-Bereich sorgen für die dazugehörigen Arbeitsplätze. Man nennt das auch Klientelpolitik. Ist doch toll, wenn das in die Rosen geht!

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  6. Joseph de Mol, 17.06.2021, 08:18 Uhr

    Diese Entwicklung ist tatsächlich besorgniserregend und eine desaströse Kopfgeburt der letzten Dekade wohnbaugenossenschaftlicher Entwicklung. Es scheint mir fast so, als wäre bei den Wohnbaugenossenschaften mittlerweile eine Haltung, ein Mindset, gereift, den Genossenschaftern aufzeigen zu müssen, was sie wollen sollen. Toll und repräsentativ wohnen kostet halt was! Und muss es sich auch leisten wollen! Sprich, bezahlbares, genossenschaftliches Wohnen wird immer mehr zur Farce, entartet und entfernt sich von der Kernidee und den Idealen. Diese vermeintliche Anspruchshaltung nach fabelhaften, aber teuren Genossenschaftswohnung kann ich in meinem Umfeld nirgends feststellen. Der ökonomische Druck – wohnen als teuerster Budgetposten – steht an erster Stelle und gibt die Vorgaben. Nicht die vermeintliche Erwartungshaltung nach wohnbaugenossenschaftlichem Luxus gibt die Leitlinie vor. Nur ist diese Botschaft irgendwie nicht bei den Vorstandsmitgliedern, welche für die strategische Stossrichtung verantwortlich zeichnen, angekommen. Warum? Möglicherweise sind diese eben genau nicht von diesen ökonomischen Voraussetzungen betroffen und können gar nicht mehr zum Kern und zur Grundidee der wohnbaugenossenschaftlichen Ausgangslage vorstossen, da ihnen der Blick verstellt scheint. Und man sich offensichtlich auf ein bisschen selber verwirklichen will, sich profilieren, wichtig sein, elitär. Darum: Genossenschafter haben es in der Hand. Diese fatale Entwicklung gilt es für die Zukunft zu korrigieren und entsprechenden Einfluss zu nehmen.

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