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Leere Büros zu Wohnungen umnutzen
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In Zug gibt es (zu) viele leere Büros. Der Wohnungsbestand ist dagegen knapp, weshalb Büros zu Wohnraum umgenutzt werden könnten. (Bild: zentral+)

Zuger Immobilienmarkt Leere Büros zu Wohnungen umnutzen

6 min Lesezeit 17.02.2015, 11:44 Uhr

Im Kanton Zug gibt es eine grosse Anzahl leerer Büros, aber nur wenige freie Wohnungen. Fachleute sagen, das Angebot an Büros habe sich markant von der Nachfrage entkoppelt. Und die Mieten für Büros seien teilweise zu hoch. Der Generalsekretär der Volkswirtschaftsdirektion findet: Ein gewisser Anteil an leeren Büros ist gut, weil der Kanton so wirtschaftlich interessant bleibt.

Zug ist bekannt als Wirtschaftsstandort, der während vieler Jahre richtiggehend boomte. Vor allem dank tiefer Unternehmenssteuern war der Kanton lange Zeit schweizweit einer der attraktivsten Standorte für Firmen. Eine neue Studie der CSL Immobilien AG aus Zürich zeigt jedoch auch: Die Agglomeration Zug hat eine hohe Anzahl leerer Büros. Gemäss der Studie gibt es etwa 72’000 Quadratmeter verfügbare Bürofläche. Das seien 5,5 Prozent mehr als noch ein Jahr zuvor.

Dem gegenüber steht eine relativ geringe Anzahl leerer Wohnungen. Ende 2014 waren es gemäss Zahlen der kantonalen Volkswirtschaftsdirektion nur 181 freie Wohnungen im ganzen Kanton. Es ist im Kanton Zug also zunehmend ein Problem, Wohnungen zu finden, vor allem preisgünstige. Büroflächen wären dagegen mehr als genug vorhanden.

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Gebaut, verdichtet, eingezont

Gianni Bomio, Generalsekretär der kantonalen Volkswirtschaftsdirektion, sieht durchaus Gründe für diese Konstellation: Im Kanton Zug habe es in den vergangenen zwei Jahrzehnten eine grosse Bautätigkeit gegeben. Es sei zudem verdichtet und mehr Arbeitszone geschaffen worden. Dadurch sei mehr Fläche auf den Markt gekommen, so Bomio.

«Volkswirtschaftlich gesehen ist es gut, wenn es leere Büroflächen gibt.»

Gianni Bomio, Generalsekretär der kantonalen Volkswirtschaftsdirektion

Die in der Studie ausgewiesenen verfügbaren Büroflächen für die Agglomeration Zug seien aus Sicht der öffentlichen Hand akzeptabel. Ein Leerbestand bei Büroflächen zwischen vier und sechs Prozent sei vernünftig. Bomio betont: «Volkswirtschaftlich gesehen ist es sogar gut, wenn es leere Büroflächen gibt. So haben interessierte Firmen eine Auswahl.» Für Liegenschaftseigentümer sei es dagegen hart, wenn Büros leer stünden.

Strategie der Wachstumsabschwächung

Warum sind denn im Kanton Zug so wenige leere Wohnungen auf dem Markt? Bomio erklärt, für Einwohner (natürliche Personen) sei der Kanton Zug extrem attraktiv, zum Beispiel was die öffentlichen Dienstleistungen, die Steuerbelastung, die Lage oder die Infrastruktur anbelange. Deshalb sei die Nachfrage nach Wohnungen entsprechend hoch. Für juristische Personen sei der Kanton Zug zwar ebenfalls noch attraktiv, aber andere Kantone hätten aufgeholt und Zug sogar überholt. «Dieser Unterschied in der Attraktivität führt dazu, dass es nur wenige leere Wohnungen, dafür mehr leere Büroflächen gibt», sagt er.

Müsste man also nicht anstatt Büros mehr Wohnraum fördern und bauen? Theoretisch wäre das möglich, so Bomio. «Aber wäre es sinnvoll? Nein.» Denn die Regierung habe eine Strategie der Wachstumsabschwächung im Kanton Zug beschlossen. «Wir wollen nicht mehr überdurchschnittlich wachsen.» Deshalb würde nicht mehr neu eingezont, sondern in den bestehenden Zonen verdichtet.

Suurstoffi-Areal als Beispiel

Patrik Birri, in der Gemeindeveraltung Risch Leiter der Abteilung Planung, Bau und Sicherheit, bestätigt die Wachstumsabschwächung: Rotkreuz habe vor 20 Jahren knapp halb so viele Einwohner gehabt wie heute. «Wachstum ist zwar noch möglich, aber nicht mehr so einfach wie früher», sagt er. Man könne immer weniger «ins Grüne» hinaus bauen. Heute können Entwicklungen nur noch im Rahmen einer inneren Verdichtung erfolgen. «Verdichtungen erfordern aber eine hohe städtebauliche Qualität.»

Neueinzonungen seien aus gesetzlichen Gründen nur noch marginal möglich, erklärt Birri weiter. Rotkreuz habe zwar eine recht grosse Arbeits- und Dienstleistungszone. Der Leerbestand an Büroflächen sei seines Wissens allerdings nicht enorm, sagt Birri und kommt damit auf die CSL-Studie zu sprechen. Dass die Gemeinde Risch auch nur wenige freie Wohnungen habe, liege daran, dass sie verkehrstechnisch gut erschlossen sei und sich als Wohngemeinde stark entwickelt habe. Zudem sei Rotkreuz für Zuger Verhältnisse preislich eher günstig.

Die Gemeinde versuche einerseits, Wohn- und Arbeitszonen zu mischen, andererseits, den Anteil an Wohnfläche zu steigern. Das Suurstoffi-Areal in Rotkreuz sei ein gutes Beispiel für diese Entwicklung. Zum Beispiel sei ein Hochhaus angedacht, das als reiner Wohnturm dienen soll, so Birri.

Büros zu Wohnraum umnutzen ist gesetzlich möglich

Die angesprochenen Mischzonen sind auch in der Stadt Zug ein wichtiges Thema, bestätigt Stadtplaner Harald Klein. «Wir haben eine liberale Bauordnung in der Stadt», sagt er. In den Mischzonen ist ein Mindestanteil an Wohnraum vorgeschrieben. In der Kernzone der Stadt sei es zudem gesetzlich möglich, Büroflächen in Wohnraum umzunutzen.

Bei Neubauprojekten versuche die Stadt zudem mit den Grundeigentümern Lösungen zu finden, um Wohnraum in die Projekte zu integrieren, so Klein. «Es ist also das Ziel der Stadt, den Wohnbereich gerade im günstigen Segment zu stärken und zu fördern.» Allerdings sei das ein Prozess, der nicht von heute auf morgen möglich sei.

Den Büromarkt kenne er nicht im Detail, sagt der Stadtplaner. Man könne aber feststellen, dass Büros in Zentrumslage immer mehr gefragt seien und deshalb jene in der Peripherie vermehrt leer stünden.

Nachfrage geht zurück, Angebot steigt trotzdem

Für Ivan Schweizer hat das Überangebot an Büros mehere Gründe. Schweizer ist Inhaber des Zuger Immobilienvermarkters Advendis AG. Einerseits seien Neuansiedlungen von ausländischen Firmen in Zug zurückgegangen. Andererseits gebe es vermehrt ältere Bürogebäude, die am Markt nicht mehr so gefragt seien, so Schweizer. In Zug werde zudem nach wie vor Neues gebaut, dabei sei die Zentrumslage bei Mietinteressenten immer mehr gefragt, die periphere Lage dagegen weniger. Dieser Trend sei nicht nur in der Grossstadt Zürich festzustellen, sondern eben auch in Regionen wie Zug.

Mittelfristig müssten sich deshalb viele Eigentümer von älteren Gebäuden an Randlagen mit fehlender Qualität fragen, ob sie ihre Objekte von Büros in Wohnungen umnutzen wollen, sagt Schweizer. Investieren müssten viele Besitzer solcher Liegenschaften sowieso, um ihre Büros weiterhin vermieten zu können. Es gebe in anderen Regionen einige innovative Konzepte für Wohnformen in bisherigen Arbeitszonen. «Voraussetzung hierfür ist aber eine Zonenordnung, die solche Umnutzungen zulässt.» Vor allem Gewerberäume könnten laut Schweizer interessant umgenutzt werden. «Pauschal kann man aber nicht einfach sagen, man könnte alle leeren Büros in Wohnungen umnutzen – nicht zuletzt aus Gründen der Wirtschaftlichkeit.»

Schweizer hat ebenfalls festgestellt, dass sich das Angebot an Büroflächen markant von der Nachfrage entkoppelt hat. Das bedeutet: «Die Nachfrage geht zurück, gebaut wird aber ungebrochen.» So enstünden Überkapazitäten, die der Markt nicht so schnell werde absorbieren können, sagt er.

Mieten vor allem für kleine Büros zu teuer

Stefan Buchmüller ist Immobilienmakler mit eigenem Einmannbetrieb in Baar. Er sagt: «Die Büroflächen in Zug sind zu teuer.» Vor allem kleinere Büros seien im Vergleich zu anderen Kantonen teuer. Zudem gebe es nur wenige kleine Flächen zu mieten, dafür viele Angebote mit grossen Büros. «Bei kleineren Mietflächen gelten generell höhere Ansätze, vergleichbar mit den Mietwohnungen – dort sind die kleineren Objekte auch tendenziell teurer. Jedoch registriere ich im Segment für kleinere Büros eine wesentlich höhere Nachfrage.»

Die Aussagen der Immobilienfachleute und der Vertreter von Kanton und Gemeinden lassen den Schluss zu: In der Region Zug muss vielleicht ein Umdenken stattfinden – es braucht mehr Wohnraum, der mit geschickten Umnutzungen geschaffen werden könnte.

 

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