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Günstige Wohnungen: Wieso der Bauboom der Stadt ungelegen kommt
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Im Himmelrich 3 sind viele gemeinnützige Wohnungen entstanden. Doch zuvor sind viele abgerissen worden.

Luzern zieht bald Zwischenbilanz Günstige Wohnungen: Wieso der Bauboom der Stadt ungelegen kommt

5 min Lesezeit 2 Kommentare 14.08.2019, 05:02 Uhr

Mit dem Himmelrich 3 wird bald die erste grosse Überbauung mit gemeinnützigen Wohnungen eingeweiht, seit Luzern die Wohnraum-Initiative guthiess. Dennoch dürfte die städtische Zwischenbilanz zur Umsetzung ernüchternd ausfallen.

Immer mehr für die Miete zahlen – wer will das schon? Die Luzerner jedenfalls nicht. In der Stadt sollen in den nächsten knapp 20 Jahren zahlreiche gemeinnützige Wohnungen entstehen. Das verlangt eine Initiative, die 2012 angenommen wurde (siehe Box).

In den ersten Jahren harzte es mit der Umsetzung, was der Stadt den Rüffel mehrerer Parteien einbrachte (zentralplus berichtete). Inzwischen sind allerdings an einigen Orten die Bagger aufgefahren. Am augenfälligsten wohl beim Himmelrich am Rande der Luzerner Neustadt. 180 neue Wohnungen stehen bereit, bald geht das Eröffnungsfest über die Bühne.

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Andernorts sind entsprechende Projekte aufgegleist. So werden in den nächsten Jahren bei der Eichwaldstrasse, der Industriestrasse, der Hochhüsliweid und an der Oberen Bernstrasse etliche hundert gemeinnützige Wohnungen entstehen.

Alleine die Allgemeine Baugenossenschaft (ABL) als grösste ihrer Art in Luzern investiert aktuell in fünf Grossprojekte (zentralplus berichtete).

Bald kommt der ersehnte Bericht

«Die Wohnrauminitiative hat eine Dynamik ausgelöst, die viele Genossenschaften erfasst», sagt Marlise Egger Andermatt, seit kurzem Präsidentin der ABL.

«Das gegenwärtige Umfeld, wo Immobilien fast die einzige vernünftige Anlagemöglichkeit darstellen, erschwert die Suche nach geeigneten Objekten.»

Florian Flohr, G-Net

Trotz diesem Schwung: Zahlenmässig schlägt sich das noch kaum nieder. Weil teilweise vor allem erneuert wird, generiert die ABL mit ihren fünf Grossprojekten «nur» rund 270 neue gemeinnützige Wohnungen. Pro Jahr bräuchte es gemäss den städtischen Berechnungen insgesamt 100 neue Wohnungen, um bis 2037 auf dem Wert von 16 Prozent zu landen. Bislang dürfte dies nicht annähernd erreicht worden sein.

Die Initiative

Bis 2037 soll der Anteil der gemeinnützigen Wohnungen auf 16 Prozent steigen. Das verlangt eine Initiative von SP, Grünen und Mieterverband, die 2012 in der Stadt Luzern angenommen wurde. Damals lag der Anteil bei rund 14 Prozent. Gemäss Definition zählen dazu preisgünstige Wohnungen von Anbietern, die keinen Gewinn anstreben und sich der Kostenmiete verpflichten. Sie vermieten ihre Wohnungen demnach zu einem Preis, der auf die effektiv anfallenden Kosten abstellt und sich nicht nach Angebot und Nachfrage richtet.

Die tatsächlichen Zahlen sind noch unter Verschluss. Eine erste Bilanz wird der Stadtrat nächste Woche präsentieren. Deshalb gibt er zurzeit keine Auskunft über den Stand der Umsetzung und konkrete Massnahmen.

Alle bauen – das macht es schwierig

Das G-Net, der 2013 gegründete Zusammenschluss von 30 Wohnbaugenossenschaften, blickt dem städtischen Bericht gespannt entgegen. Sprecher Florian Flohr ist aber auch realistisch. «Die Wohnbautätigkeit in und vor allem rund um Luzern ist sehr stark», konstatiert er. Das hat gleich doppelt negative Folgen. Zum einen sinkt der Anteil der gemeinnützigen Wohnungen dadurch tendenziell. Zum anderen macht es Investitionen weniger attraktiv. «Das gegenwärtige Umfeld, wo Immobilien fast die einzige vernünftige Anlagemöglichkeit darstellen, erschwert die Suche der Genossenschaften nach geeigneten Objekten.»

Und genau solche bräuchten sie, um ihren Bestand zu erhöhen. Die Stadt hat inzwischen zwar vier ihrer Areale im Baurecht an Wohnbaugenossenschaften abgegeben. Doch ihr Einfluss beschränkt sich diesbezüglich auf eigene Grundstücke. Und was dabei auffällt: Viele davon befinden sich in Littau – und nicht in der Neustadt, wo die Wohnungsnot ausgeprägter ist.

«Die Stadt verfolgt eine aktivere und selbstbewusstere Bodenpolitik als bisher.»

Cyrill Studer Korevaar, SP-Grossstadtrat

Entspricht das noch dem Sinn der Initiative? Cyrill Studer Korevaar, SP-Grossstadtrat und Geschäftsführer des Mieterverbands, sagt: «Die Stadt kann nur dort direkten Einfluss nehmen, wo sie tatsächlich Land besitzt und das ist in der Zwischenzeit eher im peripheren Gebiet.» Gleichwohl beobachtet er – mit Freude – eine Gegenbewegung. «Die Stadt verfolgt eine aktivere und selbstbewusstere Bodenpolitik als bisher.» Er verweist auf ein Grundstück an der Industriestrasse, das der Stadtrat kürzlich gekauft hat (zentralplus berichtete).

Nach dem zögerlichen Start wird die Umsetzung der Initiative laut Studer Korevaar nun «ernst genommen». Er hält aber fest, dass es weiterhin grossen Elan brauche, um das Ziel zu erreichen. Ob dazu auch strengere Instrumente gehören, müsse man im Rahmen der Debatte über den Zwischenbericht diskutieren.

Die bestehenden (violett) und die geplanten (gelb) Areale für gemeinnützige Wohnungen. (Screenshot: Geoinformationszentrum Stadt Luzern)

Bislang hat die Politik weitergehende Massnahmen – wie etwa Gratiskredite für Wohnbaugenossenschaften – abgelehnt. Der Stadtrat will ihnen vielmehr mithilfe der Bau- und Zonenordnung (BZO) mehr Spielraum geben. Und in einzelnen Arealen eine Pflicht für gemeinnützige Wohnungen einführen (zentralplus berichtete).

Dagegen regt sich aber Widerstand. Insgesamt sind 28 Einsprachen gegen die Teilrevision der BZO eingegangen, wie die Stadt auf Anfrage sagt. Nun werden Einspracheverhandlungen geführt, bevor das Parlament 2020 entscheiden soll. Ob der Stadtrat zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus darüber hinaus neue Wege beschreiten will, wird er ebenfalls nächste Woche publik machen.

Über den Tellerrand hinaus blicken

Zurück zum Wohnungsmarkt. Ein weiteres Problem besteht darin, dass sich nur wenige Genossenschaften auf das Stadtgebiet beschränken. Bauprojekte in Horw, Kriens, Ebikon oder Emmenbrücke fallen aber durch die Zählmaschen der Initiative.

«Wir müssen auch schauen, was an den Rändern und in der Agglomeration passiert.» 

Marlise Egger Andermatt, ABL-Präsidentin

Für ABL-Präsidentin Marlise Egger Andermatt ist der Blick auf die Stadt alleine zu kurz gegriffen. «Wir müssen auch schauen, was an den Rändern und in der Agglomeration passiert – oder passieren könnte.» So geschieht beispielsweise in Kriens oder in Emmenbrücke im Wohnbereich einiges in den nächsten Jahren. «Der gemeinnützige Wohnungsbau muss sich positionieren und schauen, wo er mitwirken kann.» 

Eine Zusammenarbeit über die Stadtgrenze hinaus würden auch Florian Flohr vom G-Net und Cyrill Studer Korevaar vom Mieterverband begrüssen. Doch beide verweisen auf die Hürde der politischen Realitäten: In Nachbargemeinden seien bisher keine entsprechenden Mehrheiten möglich gewesen. Auf kantonaler Ebene scheiterte die Wohnraum-Initiative 2018 klar, genauso wie kürzlich in der Stadt Kriens. In Emmen mit den vielen tendenziell günstigen Wohnungen hat das Thema kaum Dringlichkeit. Einzig Horw zieht in dieselbe Richtung.

Für Florian Flohr vom G-Net ist ohnehin klar, dass es die Stadt alleine nicht richten kann. «Wir sind darauf angewiesen, dass Private an Wohnbaugenossenschaften denken, wenn sie ihr Grundstück oder ihre Mehrfamilienhäuser verkaufen wollen.» 

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2 Kommentare
  1. Joseph de Mol, 14.08.2019, 21:42 Uhr

    Im Nullzins-Umfeld der letzen Jahre können die lieben, caritativen und umsichtigen BVG-Stiftungen fast nur noch renditewirksam in Liegenschaften investieren. Die Zeche (hohe Miete) zahlen dann wiederum die BVG-Versicherten. Nettes Spiel, nicht? Dennoch regt sich kein oder kaum Widerstand. Der krankende Patient BVG wird weiterhin auf der Palliativ-Abteilung am Leben gehalten. Die Frage ist nur, wie lange kann dies noch gutgehen?

  2. Edi,, 14.08.2019, 09:50 Uhr

    dies Wohnungen der ABL, Bundesplatz, sind überrissen Teuer, Wohnung an Wohnung, kein Waschturm in der Wohnung, im Innenhof null Aussicht, nach vorne sau Laut, aber solange es Leute gibt die so was Mieten muss man sich nicht Wundern wen der Bauboom mit solchen Überbauungen anhält, die Dummen sind die ,die so was Mieten, wir haben für günstigen Wohnraum abgestimmt, nur eben ,nur weiter so, mal sehen wo das hinführt.