Industriestrasse: 11 Millionen für 80 Jahre

Bis 31. Dezember 2096 darf die Kooperation Industriestrasse das städtische Areal an der Industriestrasse nutzen. Sie wird darauf eine innovative Bebauung für Wohnen, Arbeiten und Kultur realisieren. Nach zähen Verhandlungen haben die Stadt und die Kooperation – zu der fünf gemeinnützige Genossenschaften zählen – einen Baurechtsvertrag ausgehandelt. Zankapfel war letztlich die Höhe des Baurechtszinses. Unisono sagten Baudirektorin Manuela Jost und Cla Büchi, Projektleiter der Kooperation: Die Verhandlungen waren «streng, aber fair».

Vom Stadtparlament vorgegeben war ein Wert des Areals von knapp 13 Millionen Franken – da hatte die klamme Stadt keinen Handlungsspielraum. Die Kooperation wollte diesen Betrag indes nicht akzeptieren – und brachte einen Kompromiss ins Spiel, mit dem beide Seiten leben können.

Baurechtszins kommt auf einmal

Der Konsens sieht so aus: Die Kooperation bezahlt der Stadt insgesamt einen Baurechtszins von gut 11 Millionen Franken – dafür alles auf einmal und nicht als jährliche Rate. Der Nachteil für die Stadt: Mit der Einmalzahlung ist eine Teuerungsentwicklung der nächsten 80 Jahre nicht berücksichtigt. Dieser Barwert von 11 Millionen kam aufgrund einer komplexen Berechnung zustande: Er entspricht der Summe aller jährlichen Zahlungen, die sich aufgrund des Baurechtszinses von 2,25 Prozent ergeben (siehe Tabelle, wer’s ganz genau wissen will, findet die Details im Bericht und Antrag). Manuela Jost zum Deal: «Das gab es noch nie und brachte letztlich den Durchbruch, wir wollten mit diesem Entgegenkommen ein Zeichen setzen für zahlbaren Wohnraum.»

Berechnungsbasis für Baurechtszins:	12’960’000 Franken
Baurechtszins:	2,25 Prozent
Jährlicher Baurechtszins (12’960’000 × 2,25 Prozent):	291’600 Franken
Barwert/Einmalzahlung (gerundet):	11’020’000 Franken

Das Baurecht über die Grundstücke an der Industriestrasse ging im April 2015 an eine Kooperation aus fünf Baugenossenschaften (zentralplus berichtete). Es sind dies: die Allgemeine Baugenossenschaft Luzern (ABL), die Baugenossenschaft Wohnwerk Luzern, die Gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft Industriestrasse Luzern (GWI), die Liberale Baugenossenschaft Luzern (LBG) sowie die WOGENO Luzern.

«Eine Zusammenarbeit mit fünf so unterschiedlichen Genossenschaften gab es noch nie, das ist schweizweit einzigartig.»

Stadträtin Manuela Jost

Für die fünf Genossenschaften bedeutet der Verhandlungssieg auch: Bald werden 11 Millionen Franken fällig. Dies war nur möglich, weil mit der ABL und der LBG Player an Bord sind, die kreditwürdig sind. Ein neue Genossenschaft wie die GWI könnte das Geld sonst kaum stemmen. Zudem kommen die derzeit rekordtiefen Zinsen den Genossenschaften entgegen, sie kommen zu günstigem Geld. Daniel Burri, Präsident der LBG, sagt: «Die Einmalzahlung unterstreicht auch, dass wir es ernst meinen, wir packen das an und treten geschlossen auf.» Manuela Jost ergänzt: «Eine Zusammenarbeit mit fünf so unterschiedlichen Genossenschaften gab es noch nie, das ist schweizweit einzigartig.»

Schadstoffe führen zu Mehrkosten

In den bisherigen Bauten gibt es Schadstoffe wie Asbest und belastete Bodenplatten, das macht den Abbruch aufwendiger. Die Stadt Luzern trägt die auf 80’000 Franken geschätzten Mehrkosten zur Beseitigung der Altlasten in den Gebäuden. Auch die Entsorgung des Aushubs hat es in sich: Das Gelände enthält Abfälle wie Leitungsrohre, Eisenbleche, Elektrokabel, Maschinenteile, Stahlträger, Schlacken – die Entsorgung dieser Materialien kostet Geld, die Stadt schätzt das auf rund 800’000 Franken. Die Stadt bezahlt einen Drittel, die Baurechtsnehmerin zwei Drittel der Entsorgung. Insgesamt beantragt die Stadt einen Kredit von 350’000 Franken für Rückbau und Entsorgung.

Geld für Investitionen in die Schule

Jetzt muss noch das Parlament dem Deal zustimmen, voraussichtlich am 21. April, dann hat die IG Industriestrasse Grund zum Feiern und sie kommt ihrem Ziel einen bedeutenden Schritt näher. Und die Stadt ihrerseits setzt – zumindest zum Teil – zwei Volksaufträge auf einen Schlag um (siehe Box am Textende). Voraussichtlich im Juli, wenn das Baurecht im Grundbuch erfasst ist, werden die 11,02 Millionen an die Stadt fällig. Die Stadt will mit Geld, das sie auf einmal erhält, Investitionen in die Schulinfrastruktur vorfinanzieren – auch darüber befindet das Parlament.

«Die Einmalzahlung ist kein Präjudiz für kommende Baurechtsabgaben und ist als Spezialität dieses Verhandlungsfalls zu betrachten», schreibt die Stadt im Bericht und Antrag ans Parlament. «Die Stadt setzt damit ein Zeichen für die Umsetzung der Wohnraumpolitik und würdigt die gute Zusammenarbeit der fünf städtischen Wohnbaugenossenschaften untereinander.» Zudem leiste die Kooperation einen substanziellen Beitrag zur Erreichung der Zielsetzung der städtischen Wohnraumpolitik.

Viel Lob für die Genossenschaften

Heute erzielt die Stadt auf dem Gelände der Industriestrasse jährliche Erträge von 158’000 Franken – und investiert rund 15’000 Franken in den Unterhalt. Sobald der Vertrag unter Dach und Fach ist, gehen auch die jetzigen Mieterträge an die Kooperation, diese übernimmt aber auch verbleibende Risiken bis zur Überbauung. Das Areal umfasst sechs Grundstücke mit einer Fläche von 9170 Quadratmetern, nach der Neugestaltung resp. Verbreiterung des Geissensteinrings noch 8700. Vor der Baurechtsabgabe sollen diese Grundstücke zu einem Stammgrundstück zusammengelegt werden.

«Die Einmalzahlung ist kein Präjudiz für kommende Baurechtsabgaben und ist als Spezialität dieses Verhandlungsfalls zu betrachten.»

Bericht und Antrag ans Parlament

Die Stadt ist im Bericht und Antrag ans Parlament voll des Lobes für die Kooperation: «Der Stadtrat schätzt das Engagement der Wohnbaugenossenschaften sehr. Die Stadt ist allein nicht in der Lage, den Volksauftrag zur Realisierung von voraussichtlich zusätzlichen 2300 gemeinnützigen Wohnungen umzusetzen», schreibt der Stadtrat im Bericht und Antrag, sie sei auf die «massgebliche Unterstützung der Wohnbaugenossenschaften angewiesen». Weiter: Durch die Abgabe der Grundstücke an die Kooperation werde «ein zukunftsorientiertes Projekt mit nationaler Ausstrahlung entstehen».

50 Prozent Familienwohnungen

Auf dem Areal soll eine Mustersiedlung entstehen, nicht nur, was den gemeinnützigen Wohnungsbau betrifft, sondern auch punkto Baukultur, Nachhaltigkeit und Durchmischung. Die Siedlungen sollen den Grundsätzen der 2000-Watt-Gesellschaft entsprechen, wenig Parkplätze enthalten und auch mit ökologischen Baumaterialien punkten. Es sollen rund 160 bis 200 Wohnungen im gemeinnützigen Segment entstehen, von 2,5- bis 5,5-Zimmer-Wohnungen.

50 Prozent der Wohnungen müssen familientauglich sein und es soll ein Mix aus traditionellen und neuen Wohnformen entstehen. Das Gebäude «Chäslager» an der Industriestrasse 9 ist im Bauinventar als erhaltenswert eingetragen und wird kulturell weitergenutzt werden. Dazu kommen eine Beiz und ein Gemeinschaftsraum für Veranstaltungen. Zudem ist im Baurechtsvertrag eine Duldungspflicht für etwelche Immissionen der Gassenküche festgehalten.

Die Stadt will auf dem Areal einen Kindergarten

GWI und Wohnwerk erstellen etwa 50 «eher innovative» Wohnungen, die LBG 30 bis 40 Wohnungen mit Schwerpunkt 4- bis 5-Zimmer-Wohnungen und Alterswohnungen, die WOGENO 15 bis 20 Wohnungen (4 bis 5 Zimmer, Wohnateliers), die ABL schliesslich bis 100 Wohnungen mit einem Mix aus allem. Das Investitionsvolumen beträgt zwischen 83 und 90 Millionen Franken. Die Kooperation ist verpflichtet, der Stadt Luzern auf dem Areal ein Kindergartenlokal von rund 150 Quadratmetern sowie einen Spielplatz von 200 Quadratmetern zu vermieten (ab Fertigstellung).

Der weitere Zeitplan sieht so aus: 2017 gibt es einen Architekturwettbewerb, ab 2019 will die Kooperation das Areal in zwei Etappen bebauen, sodass zwischen 2021 und 2024 die Gebäude bezogen werden können.

Was bisher geschah – und wie es weitergeht

Was bisher geschah: 2012: Die Stimmberechtigten der Stadt Luzern fällen zwei wichtige Entscheide zur künftigen Stadtentwicklung: Das Volk hat im Juni 2012 die Volksinitiative «Für zahlbaren Wohnraum» angenommen. Sie verlangt, den Anteil gemeinnütziger Wohnungen am gesamtstädtischen Wohnungsbestand bis 2037 von 13 auf 16 Prozent zu erhöhen – also etwa 2300 zusätzliche gemeinnützige Wohnungen zu bauen. Am 23. September 2012 haben die Stimmberechtigten der Stadt Luzern die Initiative «Ja zu einer lebendigen Industriestrasse» der IG Industriestrasse angenommen – und damit einen Verkauf des Areals verhindert. Der Initiativtext besagt, dass die Stadt ihr Areal an der Industriestrasse einem gemeinnützigen Wohnbauträger im Baurecht abgeben muss. September 2014: Der Stadtrat hat eine Ausschreibung für das Industriestrassenareal gestartet, an der die Kooperation Industriestrasse trotz der schweizweiten Ausschreibung als einzige Bewerberin teilnimmt. April 2015: Entscheid des Stadtrats für eine Zusammenarbeit mit der Kooperation Industriestrasse: Der Verbund aus fünf Wohnbaugenossenschaften sei «innovativ und schweizweit» einzigartig, schreibt die Stadt. Juni bis Dezember 2015: Zähe Verhandlung des Baurechtsvertrags. März/April 2016: Die Stadt und die Kooperation haben die letzten Differenzen ausgehandelt und einen Baurechtsvertrag ausgearbeitet. Der Vertrag kommt vor das Stadtparlament, voraussichtlich entscheidet dieses am 21. April. Die Frist für ein fakultatives Referendum beträgt 60 Tage, allenfalls gibt es eine erneute Volksabstimmung. So geht’s weiter: März 2016: Die fünf Genossenschaften gründen einen Genossenschaftsverbund als übergeordneten Bauträger und künftigen Ansprechpartner gegenüber der Stadt. Der Verbund organisiert die weitere Entwicklung, vergibt die Baufelder und ist verantwortlich für Infrastruktur- und Kultureinrichtungen. Juli 2016: Eintrag im Grundbuch, die Kooperation muss der Stadt 11 Millionen Franken Einmalzahlung überweisen und innert eines Jahrs ein Baugesuch einreichen. 2017: Die Baurechtsnehmerin (Kooperation) muss nun für das Bauprojekt ein Planungsverfahren und einen Wettbewerb lancieren sowie eine Fachjury besetzen. In der Jury sitzen auch eine Fachperson sowie ein Mitglied des Stadtrates. 2019/2020: Baubeginn erste Etappe 2021/2022: Bezug erste Etappe

zentralplus hat schon mehrfach über die Industriestrasse berichtet:

• Öko-Siedlung an der Industriestrasse: Günstiger, dafür weniger Komfort
• Industriestrasse: Es wird ein Familienquartier
• Areal Industriestrasse: Streit um den «Rabatt»
• Strassen und Gassen Luzerns – die Industriestrasse: Vom Käselager zur alternativen Werkstätte
• Industriestrassenfest in Luzern: Grossstadt-Feeling mit Dorfstrassen-Charme