«Bodum hat offensichtlich von Anfang an auf einen Neubau spekuliert»

Die Besetzung der Bodum-Villa in der Obergrundstrasse vor drei Wochen hat ans Tageslicht gebracht, in welchem Zustand sich die Villa Nr. 99 befindet. Die Stadt erklärte gegenüber zentralplus, dass bereits über ein Jahr lang klar war: Die Villa wird abgerissen – obwohl das Gebäude zur Ortsbildschutzzone B gehört. Als Grund dafür gab man an, eine Sanierung sei wirtschaftlich nicht verhältnismässig (zentralplus berichtete).

Diese Darstellung zweifelt Bruno Hermann an. Der Luzerner Architekt wohnt im Quartier und ist direkter Nachbar der Villa. Da er den Vorbesitzer gut kennt, war er oft selber im Gebäude, bevor es an den Unternehmer Jørgen Bodum verkauft wurde. Wir treffen den Luzerner Architekten zum Interview:

zentralplus: Herr Hermann, wie gut im Schuss ist die Villa an der Obergrundstrasse 99?

Bruno Hermann: Als der Vormieter die Villa verliess, war das Haus in einem einwandfreien Zustand. Der Vorbesitzer war mitten in der Sanierung, als er das Kaufangebot von Herrn Bodum für das Haus erhielt.

zentralplus: Der Stadtarchitekt Jürg Rehsteiner liess gegenüber zentralplus verlauten, das Haus sei in sehr schlechtem Zustand gewesen beim Kauf – ausserdem habe der Vorbesitzer provisorische Arbeiten vorgenommen, die eine Sanierung noch teurer gemacht hätten.

Hermann: Ich kenne die Aussage von Herrn Rehsteiner im genauen Wortlaut und Kontext nicht. Tatsache ist, dass der Vorbesitzer sorgfältige Renovationen vorgenommen hat. Er hat mit seiner Familie in der Dachwohnung gewohnt. Die unteren Stockwerke hat er mit viel geschickter Eigenleistungen umzubauen begonnen. Der Zustand war der einer klassischen geführten Baustelle, nichts anderes. Dies alles hat den Wert des Hauses für eine Umnutzung höchstens gesteigert. Es ist stossend, dass versucht wird, dem Vorbesitzer die Schuld dafür zu geben, um jetzt abbrechen zu dürfen.

«Wozu gibt es denn eine Ortsbildschutzzone, wenn man diese Regulierungen als Spekulant so einfach umgehen kann?»

Ausserdem funktioniert die Argumentation nicht. Die Ortsbildschutzzone B schützt nur das Erscheinungsbild gegen aussen: im Wesentlichen also die städtebauliche Situation, das Volumen, die Fassade, die Umgebung, die Position der Bäume und so weiter. Im Inneren kann der Besitzer frei walten.

zentralplus: Es stimmt demnach nicht, dass das Haus bereits unter dem Vorbesitzer gelitten hat?

Hermann: Mir hat Herr Bodum per E-Mail geschrieben, der Vorgänger habe das Haus verwüstet. Diese Aussage ist schlicht nicht wahr. Das sind Nebelpetarden, die verschleiern sollen, was wirklich passiert, nämlich dass ein sanierungsfähiges Haus offensichtlich verlottern soll, um abgerissen werden zu dürfen. Nur mit einem Neubau mit einer deutlich höheren Ausnutzung rechnen sich die Sanierungskosten und der hohe Kaufpreis.

zentralplus: Worauf begründen Sie diese Annahme?

Hermann: Ich kenne den Betrag, den Herr Bodum für das Objekt gezahlt hat – und der war überhöht.

zentralplus: Wie hoch war der Kaufpreis?

Hermann: Ich kann Ihnen keine Zahlen nennen, aber er zahlte gut das Doppelte des eigentlichen Werts. Wir haben alle nicht verstanden, warum er so viel für das Objekt bezahlt. Er hat offensichtlich von Anfang an auf einen Neubau spekuliert.

zentralplus: Und wie konnte er die Stadt davon überzeugen?

Hermann: Herr Bodum kann der Stadt vorrechnen: Zum Kaufpreis hinzu kommen die Sanierungskosten und die Grösse des Hauses reicht für drei Wohnungen oder drei Stockwerke Bürofläche. Unter dem Strich bleibt ein Minus, weil die Stockwerkkosten durch den überhöhten Bodenpreis horrend sind. Um die Kosten auf die Mieter oder Käufer abwälzen zu können, bräuchte er mehr Wohn- oder Bürofläche. Und das ist auf dem Grundstück möglich: Das Volumen eines Neubaus wird deutlich grösser sein. Damit rechtfertigt er – und die Stadt – den Abriss aus wirtschaftlichen Gründen.

Er handelt zwar legal, aber die Stadt muss sich fragen: Wozu gibt es denn so eine Ortsbildschutzzone, wenn man diese Regulierungen als Spekulant so einfach umgehen kann?

zentralplus: Könnte die Stadt Ihrer Meinung nach anders handeln?

Hermann: Die Stadt müsste konsequent auf einer Sanierung beharren, weil die Ortsbildschutzzone dies vorgibt.

zentralplus: Aber die Ortsbildschutzzone lässt Ausnahmefälle zu.

Hermann: Die vier Villen der Obergrundstrasse ergeben ein Gesamtbild, sie sind als Ensemble zu verstehen. Da kann man nicht eine davon abreissen und neu grösser bauen, dadurch würde der Charakter des städtebaulich sehr wichtigen Stadtzugangs zu Luzern zerstört. In der Nähe, an der Villenstrasse 2, sieht man den Effekt solcher Fehler: Da stört ein vergrösserter Neubau mit Allerweltsarchitektur das historische Ensemble arg.

zentralplus: Aber der Neubau muss strengen Kriterien genügen und sich ins Ortsbild einfügen – das sind klare Auflagen der Stadt.

«Wenn ich mein Auto Wind und Wetter preisgebe, bekomme ich auch keine Subventionen für einen Neuwagen – im Gegenteil, ich zahle sogar noch höhere Versicherungsprämien.»

Hermann: Wenn uns etwas daran gelegen ist, die städtebaulichen Qualitäten zu erhalten, dann darf das Finanzielle sicher nicht ausschlaggebend sein. Sonst wird immer so geschummelt: Ich kaufe ein Haus, zahle zu viel und übe dann Druck auf die Behörden aus, weil ich mit einer einfachen Sanierung die Kosten nicht abwälzen kann. So erzwinge ich einen Neubau – und mit den falschen Aussagen über einen unvorsichtigen Vorbesitzer begleitet die Stadt diesen Prozess. Das finde ich in höchstem Masse stossend.

zentralplus: Aktuelle Fotos zeigen ein extrem verlottertes Gebäudes. Wäre auch jetzt noch eine Sanierung möglich, nachdem sich der Zustand des Hauses merklich verschlechtert hat?

Hermann: Höchstwahrscheinlich, ja. Die Grundsubstanz dieser Häuser ist extrem stabil. Ich konnte von aussen sehen, dass die Abdeckungen nach der Dachrenovierung im letzten Jahr nicht vollständig waren. Das war in höchstem Masse unsorgfältig.

Möglicherweise ist der Parkettboden zerstört und muss ersetzt werden. Feuchtigkeit und damit einhergehender Schimmelbefall oder auch Asbest sind bei Sanierungen allerdings Alltag. Das wäre alles kein Problem – es kostet halt etwas mehr, als es noch letztes Jahr gekostet hätte.

zentralplus: Wäre das nicht wiederum ein Grund für einen Neubau?

Hermann: Nein, das darf es nicht sein. Herr Bodum hat das Recht, unsorgfältig mit seinem Eigentum umzugehen – ob vorsätzlich oder nicht. Aber ich sehe darin keinen Grund, dass die Stadt dieses Vorgehen mit einer Abbruchbewilligung goutiert. Wenn ich mein Auto Wind und Wetter preisgebe, bekomme ich auch keine Subventionen für einen Neuwagen – im Gegenteil, ich zahle sogar noch höhere Versicherungsprämien.

zentralplus: Wie geht es mit der Obergrundstrasse 99 weiter?

Hermann: Architektonisch wird Herr Bodum sicher ein interessantes Objekt schaffen. Dass er das kann, hat er an anderen Beispielen gezeigt. Seine geplante Sanierung der Nachbarliegenschaft 101 kommt auf den Baueingabeplänen sorgfältig und präzise daher. Aber es ist ein städtebaulicher Verlust. Mit einem grösseren Neubau geht der Charakter der Stadtvillen im Park unweigerlich verloren. Ich habe Herrn Bodum schon vor Längerem mitgeteilt, dass ich gegen ein Neubauprojekt Einsprache erheben werde.

Sendet die Stadt falsche Signale an zwielichtige Investoren? Hier geht’s zum Kommentar.