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Gemeinden peppen ihre Ortskerne auf
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Das 2012 fertiggestellte «Schützenhaus» in Entlebuch gilt als Vorzeigeprojekt für die Aufwertung von Ortskernen. (Bild: zvg )

Siedlungsentwicklung im Kanton Luzern Gemeinden peppen ihre Ortskerne auf

8 Min 08.07.2014, 05:24 Uhr

Sie geben einer Stadt, einem Dorf oder einem Quartier ein Gesicht. Trotzdem haben viele Luzerner Gemeinden ihre Ortskerne vernachlässigt. Nun planen sie aber intensiv an der Aufwertung und Belebung ihrer Zentren. Die Realisierung funktioniert dabei nicht überall. Ein Projekt der Hochschule Luzern soll das ändern.

Die Zersiedelung soll gebremst, Kulturland und Landwirtschaft geschont werden. Das verlangt das neue Raumplanungsgesetz (RPG), das seit dem 1. Mai gilt und dem das Schweizer Stimmvolk im letzten Jahr zugestimmt hat. Städte und Dörfer sollen nicht mehr an ihren Rändern weiter wachsen, sondern sich nach innen entwickeln. Das hat auch für die Luzerner Gemeinden einschneidende Konsequenzen: Bevor neues Bauland erschlossen oder gar neu eingezont wird, müssen die Gemeinden beziehungsweise die Grundeigentümer im Ortszentrum, im gesamten eingezonten Siedlungsgebiet überhaupt, zuerst schlecht genutzte Bauzonen besser ausnutzen, Baulücken schliessen und Siedlungsbrachen überbauen. Verdichtung, so heisst das Zauberwort.

Wie das geht, das wissen bereits zahlreiche Luzerner Gemeinden. Emmen, Entlebuch, Hochdorf, Horw, Malters, Ruswil und Schüpfheim zum Beispiel sind seit einigen Jahren aktiv damit beschäftigt, ihren Ortskern aufzuwerten und damit frischen Wind in die ganze Gemeinde zu bringen. Sie haben erfahren, welche Schwierigkeiten solche Grossprojekte bergen und wissen, wie interessierte Gemeinden bei der Umsetzung am besten vorgehen. Von diesem Knowhow wollen andere Gemeinden profitieren.

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Umsetzung ein «ernsthaftes Problem»

Ein neues Forschungsprojekt unter der Leitung der Hochschule Luzern (HSLU) – Technik & Architektur untersucht während den nächsten vier Jahren «kooperative Umsetzungsverfahren» im Bereich dieser Siedlungsentwicklung. Klingt kompliziert, ist tatsächlich aber simpel: Es geht darum, wie Gemeinden die Nutzungsreserven im ganzen Gemeindegebiet aktivieren können, zum Beispiel zur Wiederbelebung und Verdichtung ihrer vernachlässigten Stadt- und Dorfkerne. Dabei geht es darum, in Zusammenarbeit mit Grundstück-Eigentümern, Investoren, Planungsbüros und weiteren Behörden die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass nicht nur geplant, sondern wirklich gebaut wird.

Probleme summieren sich

Das revidierte Raumplanungsgesetz erlaubt den Gemeinden neue Einzonungen erst dann, wenn die Flächen im Zentrum «konsequent» ausgenutzt sind. Gemäss dem Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) hätten Gemeinden aber Probleme mit der Umsetzung einer qualitätsvollen Siedlungsentwicklung. 

HSLU-Dozentin Ulrike Sturm sagt, dass viele lokal unterschiedliche Gegebenheiten eine solche verkomplizierten. «Die Notwendigkeit, die Landreserven in Zentren zu aktivieren, ist jetzt viel grösser als vor der Revision des Raumplanungsgesetzes», fügt sie an.

Das ARE hält in seiner Projektausschreibung fest, es fehle die Zusammenarbeit zwischen den verschiedenen staatlichen Institutionen aber auch privaten Beteiligten. Es herrschten starke Eigeninteressen. Es fehle zudem an Knowhow. Weitere Schwierigkeiten bereiteten die bestehenden Eigentumsverhältnisse, die Bebauung, der Bevölkerungs- und Unternehmensmix sowie das Image der entsprechenden Siedlungsgebiete.

«Das ist ein ernsthaftes Problem», sagt Ulrike Sturm, Dozentin an der HSLU und Leiterin des Forschungsprojekts. Es werde viel geplant, aber weitaus weniger umgesetzt. «Wir erforschen, wie die Planung sein müsste, damit die Projekte erstens überhaupt und zweitens leichter umgesetzt werden können.» Bestünde bei den Planungen kein breit abgestützter Konsens, vor allem hinsichtlich der Machbarkeit, seien Planungen und manchmal auch Wettbewerbe nicht umsetzbar.

«Es gibt sehr viele positive Beispiele für die Innenentwicklung von Luzerner Gemeinden. Uns interessieren dabei genau die Gründe, weshalb diese Projekte so positiv verlaufen sind und weshalb es andernorts schwieriger ist», erklärt Sturm.

Erfahrungen sammeln und auswerten

Die individuellen Erfahrungen der Gemeinden, teilweise aus früheren Projekten, seien nicht direkt auf neue an anderen Orten anwendbar, fährt sie fort. Denn «häufig sind diese Projekte nicht eins zu eins vergleichbar.» Seien zwei Ortskernaufwertungen oder geplante Verdichtungen in Siedlungsgebieten von der Situation dennoch sehr ähnlich, werde die HSLU natürlich auf die Erfahrungen anderer Gemeinden zurückgreifen.

Am neuen Forschungsprojekt «Netzwerk kooperative Umsetzungsverfahren in der Innenentwicklung» beteiligen sich die Gemeinden Ballwil, Emmen, Entlebuch, Schüpfheim, Ufhusen und Weggis. «Das sind alles Gemeinden, wo die Herangehensweise für entsprechende Projekte nicht klar ist. Es gibt noch keine standardisierten Verfahren», sagt Ulrike Sturm. «Zudem ist die Dynamik der beteiligten Personen jedes Mal anders. Das Forschungsprojekt hat zum Ziel, die Erfahrungen aus diesen und anderen Beispielprojekten zu sammeln und für alle Gemeinden zugänglich zu machen.»

Deshalb dieses Forschungsprojekt. Es wird vom Bund finanziell unterstützt und in enger Zusammenarbeit mit der Dienststelle Raum und Wirtschaft (rawi) des Kantons Luzern realisiert.

Grosse Hoffnungen

Die beteiligten Gemeinden verbinden ihrerseits grosse Hoffnungen mit dem Projekt. So zum Beispiel die Seetaler Gemeinde Ballwil. Gemeindeschreiber-Substitut Thomas Grüter sagt: «Wir wollen vom Wissen und den Erfahrungen der Hochschule und von anderen Gemeinden profitieren.» Daneben erhofft sich Ballwil Unterstützung bei der Ortsplanung, beim «Masterplan Dorfzentrum». Das noch unüberbaute, gemeindeeigene Areal Schlossmatte ist gemäss dem Siedlungsleitbild ein wichtiges Schlüsselareal in der Dorfentwicklung.

Die Gemeinde hat dieses neue Leitbild erst vor einem Jahr präsentiert. Es dient auch der Hochschule als Basis. Danach sollen Pläne für die Zentrumsentwicklung entworfen und schliesslich in einem Masterplan festgehalten werden.

«Wir wollen das Dorfzentrum zwischen dem Gemeindehaus und der Sonnenkreuzung markanter und sichtbarer gestalten», fügt Thomas Grüter an. Diesen Prozess der Zentrumsentwicklung will die Gemeinde gleichzeitig breiter abstützen und die betroffenen Grundeigentümer einbeziehen. Bereits zum Siedlungsleitbild führte die Gemeinde Ballwil im Mai 2012 eine zweitägige öffentliche «Zukunftskonferenz» durch.

«Wir wollen vom Wissen und den Erfahrungen der Hochschule und von anderen Gemeinden profitieren.»

Thomas Grüter, Gemeindeschreiber-Substitut Ballwil

Grüter ist von der öffentlichen Mitwirkung überzeugt, denn «die Gemeinde kann nicht von sich aus eine Planung erarbeiten und sagen: Das ist jetzt das Zentrum.» Das funktioniere nicht. Ein Kern müsse ohne Hilfe erkennbar und als solcher von der Bevölkerung erlebt werden. Heute seien hauptsächlich die Bahnlinie und die Dorfstrasse in Ballwil prägend, ein Kern «nicht erkennbar».

Ulrike Sturm, Leiterin des Forschungsprojekts der HSLU, misst öffentlichen Mitwirkungsverfahren ebenfalls grosse Bedeutung bei. Sie sagt: «Die Eigentümer sind direkt betroffen und setzen die Projekte schliesslich um.» Da die Gemeinden nur in wenigen Fällen das Land selber besitzen würden, müssten die Eigentümer notwendigerweise mitmachen, sonst klappe die Umsetzung der Projekte nicht. Bei Betroffenen sei meistens aber ein sehr grosses Interesse vorhanden, fügt Sturm an.

Lesen Sie auf der nächsten Seite mehr über die zentralen Akteure, die Schwierigkeiten der Gemeinden und aktuelle Beispiele.

Zentrale Akteure sind die Grundstück-Eigentümer, nicht Gemeinden

Dass Planung und Umsetzung zwei Themen für sich sind, zeigen beispielsweise die Bemühungen der Gemeinde Hochdorf: Sie präsentierte im Februar 2011 ein umfassendes und detailliertes Leitbild inklusive Entwicklungs- und Aktionsplan für sieben Standorte im Zentrum. Ein konkretes Bauvorhaben steht seither aus. Die Gemeinde treibt selber keine Projekte voran, denn die Grundstücke besitzen Private. Deren Interesse scheint verflogen. Ob und welche Pläne dort bestehen, weiss Stefan Mathis, Leiter des Bauamts, nicht.

Ganz im Gegensatz dazu Wauwil. Hier steht die Projektstudie unmittelbar vor der Umsetzung. Der Investor, die Stadtbauentwicklungs AG, erarbeitet zurzeit den Gestaltungsplan für die erste Etappe des neuen Dorfkerns, die Überbauung «Zentrum Glasi». Gemäss der zuständigen Gemeinderätin will der Investor den Gestaltungsplan im Herbst zur Bewilligung einreichen. Die Prüfung dauere maximal drei Monate. Bereits Anfang des nächsten Jahres könnten somit die Baugesuche folgen.

Verzögerungen in Ruswil

Auch in Ruswil soll der Dorfkern erneuert und wiederbelebt werden. Die Gemeinde will dabei das Ortsbild so gut wie möglich erhalten. Geplant waren Investitionen in der Höhe von 30 Millionen Franken, unter anderem in ein neues Gemeindehaus. Das Projekt «Ladegass» verzögert sich nun aber. Und es wird teurer, sagt Markus Loser, Geschäftsführer der Gemeinde.

Die Ursache dafür liegt in der historischen Bebauung. Bei Untersuchungen im Rahmen der Detailplanung – die Gemeinde will ins «Chrämerhus» umziehen – wurden denkmalpflegerisch interessante Bauteile aus dem 17. Jahrhundert entdeckt. «Manchmal holt einem die Realität ein», beschreibt Loser die aktuelle Situation.

Die Gemeinde wollte das Projekt der Bevölkerung diesen Herbst zur Abstimmung unterbreiten. Daraus wird jedoch nichts: «Es ist noch nicht abstimmungsreif», sagt Loser. Beim östlichen Teilprojekt laufen dagegen die Verhandlungen mit dem Investor Eberli Sarnen AG und die Suche nach einem interessierten Grossverteiler. Es geht vorwärts.

«Manchmal holt einem die Realität ein.»

Markus Loser, Geschäftsführer der Gemeinde Ruswil

Gemäss Loser sind aber insgesamt noch viele Fragen offen, auch beim östlichen Teilprojekt. Falls in nächster Zeit grössere Veränderungen am Projekt vorgenommen würden, schliesst er nicht aus, dass ein neuer Architekturwettbewerb durchgeführt werden könnte. Beim ersten setzte sich das Luzerner Büro Lussi+Halter durch. Weitere Verzögerungen sind demnach nicht ausgeschlossen.

Wunsch und Wille bei den Gemeinden vorhanden

Ludwig Peyer, Geschäftsführer des Verbands Luzerner Gemeinden (VLG), hat indes nicht das Gefühl, dass sich die Gemeinden mit der Siedlungsentwicklung schwer tun. Oft bereiteten aber die Eigentumsverhältnisse Schwierigkeiten: «Eine Aufwertung ist schwierig, wenn die Eigentümer bei ihren Liegenschaften im Zentrum andere Interessen verfolgen», sagt Peyer und nennt als aktuelles Beispiel Wolhusen. Dort versuche derzeit eine Genossenschaft, mit Unterstützung der Gemeinde die alten Häuser im Zentrum aufzukaufen. Die Gemeinden selber könnten bei den aktuellen finanziellen Verhältnissen nicht einfach Liegenschaften kaufen. Dazu fehlten ihnen die Mittel.

Er kennt weitere Beispiele für Gemeinden, in welchen der Entwicklungsprozess blockiert ist. «Menznau kommt nicht vorwärts. Der Gemeinderat kann nichts dafür», sagt Ludwig Peyer. Die Gemeinde möchte ihr Dorfzentrum schon lange aufwerten. Herzstück ist der Kreisel beim Gasthof Lamm. Dieser soll vom Kanton Luzern bis 2018 fertig gebaut sein. Danach kann die Gemeinde mit der Dorfkernerneuerung weitermachen.

«Die Gemeinden haben die Wichtigkeit der Entwicklung ihrer Ortskerne erkannt. Wunsch und Wille sind vorhanden.»

Ludwig Peyer, Geschäftsführer des Verbands Luzerner Gemeinden (VLG)

Bereits jetzt herrscht in Menznau rege Bautätigkeit: Der Bebauungsplan für den Teilbereich Kirche und Unterdorf liegt zurzeit öffentlich auf. Die Abstimmung findet Mitte Juli statt. Und für die Überbauung des Areals der Metzgerei Lustenberger erfolgt in Kürze die Baueingabe.


Ludwig Peyer vom VLG sagt abschliessend: «Die Gemeinden haben die Wichtigkeit der Entwicklung ihrer Ortskerne erkannt. Wunsch und Wille sind vorhanden. Oft scheitern die Projekte aber an den Eigentümerverhältnissen.»

Wie beurteilen Sie die Situation in ihrer Gemeinde? Sind Sie als Eigentümer sogar selber betroffen? Als Community-Mitglied können Sie dies mit der Kommentar-Funktion mitteilen.

«Siedlungsentwicklung nach innen»

Ein Themenschwerpunkt des Modellvorhabens Nachhaltige Raumentwicklung 2014-2018 des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) ist die Siedlungsentwicklung nach innen. Bund und Kantone unterstützen die Gemeinden dabei intensiv, die neuen Richtlinien in der Raum- und Ortsplanung umzusetzen. Zwischen 2014 und 2018 läuft bereits die dritte Phase des Programms, bei welchem der Bund Forschungsprojekte von Kantonen und Hochschulen zur Raumentwicklung finanziell unterstützt.

Bereits in der zweiten Phase zwischen 2007 und 2011 führte die Region Luzern West im Rahmen des Programm des Bundes ein Projekt zur Erneuerung von Dorfkernen durch, ebenfalls mit Unterstützung der Hochschule Luzern. Und mit diesen Erkenntnissen: Die Erneuerung eines Ortskerns lässt sich mit einem übergeordneten Planungsprozess nicht leichter umsetzen und die Aufwertungen von Ortskernen können erfolgsversprechend mit der Sanierung von Kantonsstrassen verknüpft werden.

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