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Faktencheck: Wird das Tafelsilber gerettet oder die Stadtentwicklung behindert?
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Gehört weiterhin der Stadt: Das Areal rund um die Industriestrasse wurde den Wohnbaugenossenschaften im Baurecht abgegeben. (Bild: Gabriel Ammon/AURA)

Abstimmung zur Bodeninitiative in der Stadt Luzern Faktencheck: Wird das Tafelsilber gerettet oder die Stadtentwicklung behindert?

10 min Lesezeit 19.09.2017, 05:12 Uhr

Die Stadt Luzern soll in Zukunft ihr Land nur noch in Ausnahmefällen verkaufen – sofern die Bürger den Gegenvorschlag zur Bodeninitiative am 24. September gutheissen. Ziehen deswegen keine Firmen mehr in die Stadt? Hilft das Reglement, das städtische Tafelsilber zu retten? Oder ist es gar nicht nötig? Zeit für den zentralplus-Faktencheck.

Zwischen AHV-Reform, Cheerstrasse und der Inseli-Initiative geht eine Abstimmung in Luzern fast vergessen: die Bodeninitiative. Die Stadtluzerner entscheiden am 24. September nämlich auch darüber, ob städtische Grundstücke in Zukunft einem Verkaufsverbot unterliegen. Der Gedanke dahinter: Nur wenn die Stadt Eigentümerin bleibt, kann sie langfristig mitreden, was auf den Grundstücken passiert. Und da Boden ein immer knapperes Gut wird, ist das wichtig.

So argumentieren zumindest die Grünen, die das Anliegen lanciert haben. Der Stadtrat war damit mehrheitlich einverstanden und hat einen Gegenvorschlag vorgelegt, woraufhin die Grünen ihre Initiative zurückgezogen haben. Deshalb kommt nun am Sonntag das Reglement an die Urne, das der Stadtrat als Gegenvorschlag präsentiert.

Dagegen wehren sich die bürgerlichen Parteien. CVP, FDP und SVP warnen vor den Folgen der neuen Regelung. Sie haben das Reglement im Stadtparlament abgelehnt – unterlagen aber knapp. 24 Grossstadträte votierten dafür, 22 dagegen. 

Was ist eigentlich dieses Baurecht?

Gemäss Gegenvorschlag dürfte die Stadt bei Annahme ihre eigenen Grundstücke nur noch im Baurecht abgeben. Doch was heisst das eigentlich? Mit diesem technischen Begriff wird eine spezielle Art der Miete bezeichnet. Wird ein Grundstück zum Beispiel an eine Firma im Baurecht abgegeben, zahlt diese der Stadt einen jährlichen Zins für das Recht, das Grundstück zu benutzen. Sobald der Baurechtsvertrag ausläuft – in der Regel zwischen 30 und 100 Jahren –, endet dieses Recht. Entweder wird dann eine Verlängerung vereinbart oder aber es kommt zum sogenannten Heimfall: Dann ist die Stadt wieder für das Grundstück inklusive der darauf stehenden Bauten zuständig. Je nach Vereinbarung muss sie für die Gebäude auf dem Grundstück eine Entschädigung berappen, weil sie diese ja in der Regel nicht selber gebaut hat.

zentralplus hat die Argumente von beiden Seiten unter die Lupe genommen. Was ist wahr und wo wird ein Auge zugedrückt oder gar mit falschen Aussagen geworben?

«Das Reglement ist unnötig.»

CVP in einer Mitteilung

Richtig ist: Der Stadtrat verzichtet bereits heute in der Regel auf den Verkauf von Grundstücken und zieht grundsätzlich eine Abgabe im Baurecht vor. Das hat das Stadtparlament 2013 im Rahmen der «Städtischen Wohnraumpolitik II» ganz klar so festgeschrieben. Das heisst, es kommt nur selten zu einem Verkauf. Faktisch wird das neue Reglement die städtische Bodenpolitik also nicht um 180 Grad drehen. In dem Sinne ist es nachvollziehbar, dass die Gegner von einem unnötigen Reglement sprechen.

Dennoch ist davon auszugehen, dass der Stadtrat in Zukunft stärkere Argumente vorbringen muss, um einen Verkauf zu rechtfertigen. Dieser ist nämlich noch in drei Ausnahmefällen möglich. Zudem muss die Stadt im Vorfeld ein gleichwertiges Grundstück erwerben, bevor ein Verkauf möglich ist. Diese Klausel bringt dem Stadtrat sicherlich mehr Aufwand bei einem Verkauf.*

Ob das Reglement inhaltlich nötig ist, bleibt jedoch eine Frage der politischen Wertung. zentralplus-Fazit:

 «Die städtischen Grundstücke liegen nur zu einem (kleinen) Teil in der Stadt.»

Rieska Dommann, Grossstadtrat FDP

Von den rund 300 Grundstücken im Portfolio der Stadt Luzern befinden sich knapp zwei Drittel auf dem alten Stadtgebiet. Wenn man also nur diese Zahl hinzuzieht, hat Dommann Unrecht. Allerdings machen diese Grundstücke mit 1,2 Millionen Quadratmetern nur rund 15 Prozent aus. Tatsächlich liegen die flächenmässig grössten Grundstücke der Stadt keineswegs im Zentrum, sondern im Wald oder in der Landwirtschaftszone. Die Gegner kritisieren, dass ein Verkaufsverbot für diese «unwichtigen» Flächen nicht im Interesse der Stadt liegt – und es den Initianten gar nicht um diese Grundstücke geht. Bauland auf Stadtgebiet selber besitzt Luzern «nur» im Umfang von zirka 300’000 Quadratmetern, wovon mit rund 80 Prozent der grösste Teil in Littau liegt. zentralplus-Fazit:

«Das Verscherbeln des Tafelsilbers kann so gestoppt werden.»

Die Grünen in einer Medienmitteilung

Für die Grünen ist klar, dass der öffentliche Boden ein wichtiges Gut ist, von dem kommende Generationen auch noch etwas haben sollen. Fakt ist: In den letzten zehn Jahren hat die Stadt regelmässig Grundstücke verkauft, die insgesamt mehrere Fussballfelder umfassen. Eine kürzlich publizierte Studie zeigte, dass die Preise für Wohneigentum in der Stadt Luzern seit 2007 explodiert sind – schweizweit war der Anstieg mit 82 Prozent am höchsten (zentralplus berichtete).

Das veranschaulicht einen wunden Punkt, auf den die Initianten zu Recht hinweisen: Bei einem Verkauf streicht die Stadt zwar jeweils Millionen ein und verrechnet in der Regel einen marktüblichen Preis. Doch wenn der Markt dermassen stark anzieht, hätte sie unter dem Strich deutlich mehr davon, wenn ein Baurechtsvertrag abgeschlossen würde, dessen Zins den Bedingungen angepasst würde. Schliesslich gehört der städtische Boden der Bevölkerung – und diese hat ein Anrecht darauf, dass damit optimal gewirtschaftet wird.

Allerdings hat die Stadt – um beim Bild des Tafelsilbers zu bleiben – noch einiges an schönem Besteck und Servierplatten im Schrank, das sie sowieso nicht verkaufen will. Dazu gehört beispielsweise das Areal beim Pilatusplatz. Die Andeutung im Argument, dass die Stadt all ihre Schätze einfach «vertschuttet», trifft nicht zu. zentralplus-Fazit:

«Das Reglement behindert eine erfolgreiche Stadtentwicklung.»

Gegner des Reglements zur Bodeninitiative

Damit spricht die CVP in einer Mitteilung eines der Kernargumente der Gegner an. Diese befürchten nämlich, dass sich bei einem Ja zur Initiative Firmen nicht mehr in Luzern niederlassen und Investoren nichts mehr in der Stadt bauen. Diese Sorge ist durchaus berechtigt. Denn es ist bekannt, dass viele Unternehmen und Investoren lieber ein Grundstück kaufen, als es im Baurecht zu übernehmen.

So hat die Stadt zuletzt beispielsweise die Mattenhof-Areale vor einigen Jahren an die Mobimo und die Eberli Sarnen AG verkauft, die dort eine grosse Überbauung und die Event- und Sporthalle Pilatusarena planen. Ein solcher Verkauf wäre nach einem Ja zum Reglement nicht mehr möglich.

Auf der anderen Seite zeigen Projekte wie die Überbauung Industriestrasse, dass nicht alle Investoren vor dem Baurecht zurückschrecken. Der nächste Prüfstein wird der Pilatusplatz sein: Auch dort sucht die Stadt einen Investor, der das Grundstück im Baurecht übernimmt – und bebaut.

Letztlich gilt es bei dieser Aussage zu erwähnen: Ob die Behauptung stimmt, hängt massgeblich davon ab, was man unter «erfolgreicher Stadtentwicklung» versteht. Ob das viele grüne Oasen bedeutet oder viele Arbeitsplätze, ob Hochhäuser mit Geschäftsräumen oder gemeinnützige Wohnungen – darüber gehen die Meinungen auseinander. Und entsprechend fällt die Beurteilung aus. zentralplus-Fazit:

«Grosse Projekte werden nicht mehr möglich sein.»

Gegner des Reglements zur Bodeninitiative

Das Argument zielt in die ähnliche Richtung wie das bereits vorgängig genannte – nur ist es noch etwas extremer formuliert. Es suggeriert, dass grosse Projekte nur realisiert werden, wenn die Investoren die Möglichkeit haben, Land zu kaufen. Dass dies nicht stimmt, belegen zahlreiche Gegenbeispiele. Unter anderem das 2011 eröffnete Schmuckstück des FCL, die Swissporarena, bei dem die Grundstücke im Baurecht abgegeben wurden und das mit Kosten von knapp 80 Millionen Franken unbestrittenermassen als Grossprojekt bezeichnet werden darf. zentralplus-Fazit:

«Es ist zu befürchten, dass weitere Firmen die Stadt verlassen.»

Fabian Reinhard, FDP-Präsident

Die Firmen-ziehen-weg-Keule ist in der Schweizer Politik ein wiederkehrendes Totschlag-Argument – man denke an die Abstimmungen über Mindestlöhne, über sechs Wochen Ferien oder die Unternehmssteuerreform III. Auch bei der Bodeninitiative bemühen die Bürgerlichen dieses Argument. Doch hier besteht wenigstens ein auf den ersten Blick plausibler Zusammenhang: Wenn Firmen wachsen, brauchen sie mehr Platz. Können sie diesen nicht erwerben, suchen sie womöglich woanders Alternativen.

Tatsächlich haben zuletzt mehrere Firmen angekündigt, der Stadt Luzern den Rücken zu kehren, darunter das Carsharing-Unternehmen Mobility, das Ende Jahr nach Rotkreuz zieht, die Swisscom, die 2019 rund 400 Arbeitsplätze nach Kriens verlegt, oder die SBB, die rund 170 Stellen nach Olten zügeln. Doch eben jene Wegzüge zeigen: Auch bisher ist es der Stadt nicht immer gelungen, ihre Firmen unter allen Umständen in der Stadt zu behalten. Das zeigt, dass verschiedene Faktoren bei Standortentscheiden mit reinspielen – und nicht nur die Frage, ob eine Firma ein Grundstück kaufen kann oder nicht. Gleichwohl ist offenkundig, dass manche Unternehmen lieber Grundstücke kaufen, da ihnen dies mehr Sicherheit bietet als eine Übernahme im Baurecht – was zudem angesichts der aktuell tiefen Hypothekarzinsen relativ attraktiv ist.

Aber wie immer bei diesem Argument: Es macht eine Aussage über die Zukunft und gehört entsprechend in die Kategorie der Spekulationen. Der Faktencheck kann deshalb nur beurteilen, wie wahrscheinlich das angekündigte Szenario ist. In einzelnen Fällen könnte das mit der Bodeninitiative verbundene Verkaufsverbot tatsächlich dazu führen, dass sich eine Firma gegen Luzern entscheidet. Da aber viele Faktoren für diesen Entscheid relevant sind, ist kaum damit zu rechnen, dass haufenweise Unternehmen die Flucht nach vorne antreten. zentralplus-Fazit:

 

«Nicht jeder Landkäufer ist ein Abzocker oder ein geldgieriger Oligarch.»

SVP im Stadtparlament

Zur Abwechslung mal was Einfaches: Denn das trifft definitiv zu. Die SVP zielt auf die Vorurteile gegenüber privaten Investoren ab. Dazu passt eine kürzlich gemachte Aussage von Hanna Genhart von den Jungen Grünen: «Die Stadt gehört uns allen. Wir wollen sie nicht an irgendwelche Bonzen verkaufen!» Wer sagt, dass ein privater Investor nicht auch zur Stadtentwicklung beitragen kann? Dass ein kaufkräftiger Mensch nicht auch gute Absichten hegen kann? zentralplus-Fazit:

«Eine Baurechtslösung ermöglicht oft längerfristige Erträge durch Zinsen als ein Verkauf.»

Marco Müller, Präsident der Grünen

Boden ist nicht in unendlichem Masse verfügbar. Und jeder Wirtschaftsstudent im ersten Semester weiss: Was knapp wird und begehrt ist, steigt im Wert. Die Grundstückspreise in Luzern sind tatsächlich stark gestiegen. Wer ein Haus kaufen möchte und die Preise mit denen vergleicht, welche die eigenen Eltern womöglich dereinst gezahlt haben, weiss das nur zu genau.

Während bei einem Verkauf nur einmal Millionen fliessen, können die Zinsen bei einem Baurechtsvertrag dem steigenden Preisniveau angepasst werden – die Einnahmen sprudeln also tatsächlich langfristig. Doch was unter dem Strich lukrativer ist, hängt immer auch vom Verhandlungsgeschick des Stadtrates ab – und von den konkreten Bedingungen. Ein Beispiel: Wird der Baurechtszins an die Landpreise gekoppelt, wäre er in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Sind hingegen die Hypothekarzinsen ausschlaggebend, wäre er zuletzt deutlich gesunken. Das zeigt: Die Baurechtslösung bringt zwar über Jahre hinweg «Miete» in die städtische Kasse, aber was über lange Sicht mehr Geld einbringt, ist alles andere als klar. zentralplus-Fazit:

«Mit dem Verkauf schliesst die Stadt das Risiko eines Heimfalls aus.»

Mirjam Fries, CVP-Fraktionschefin

Dieses Argument betrifft einen Punkt, der in der Debatte kaum je ausgiebig diskutiert wird: Was passiert, wenn ein Baurechtsvertrag ausläuft? Dann nämlich fallen die Grundstücke wieder zurück in die städtische Verantwortung – in der Regel mitsamt den Bauten darauf. Je nachdem muss die Stadt für den Unterhalt mächtig in die Tasche greifen – man stelle sich nur mal vor, das würde bei der Swissporarena geschehen. Da wird der Heimfall zum Reinfall.

Dazu kommt: Wenn die Stadt ihr Land nur noch im Baurecht abgibt, schliesst sie voraussichtlich immer mehr Baurechtsverträge ab. Das Risiko, dass mehrere Grundstücke gleichzeitig an die Stadt zurückgehen und die Kasse belasten, steigt. Stadträtin Manuela Jost versicherte in einem Interview mit der «Luzerner Zeitung» hingegen, dass kein Klumpenrisiko bestehe.

Das stimmt im Moment sicher. Gleichzeitig trifft es zu, dass die Stadt zumindest auf dem Papier ein steigendes Risiko eingeht, je mehr Baurechtsverträge sie abschliesst. In der Regel werden Baurechtsverträge nach Ablauf jedoch verlängert, da beide Seiten ein Interesse daran haben. So wurde letzten Winter zum Beispiel das Baurecht des FC Littau für die Räume beim Fussballfeld Ruopigenmoos bis Ende 2050 verlängert, weil die Stadt im Gegensatz zum FC die Garderoben und das Clublokal kaum selber nutzen will. 

Aber auch hier sind dies Einzelfälle. Da Baurechtsverträge ein eher jüngeres Instrument darstellen und die Verträge meist zwischen 30 und 100 Jahren laufen, bestehen diesbezüglich kaum Erfahrungen. zentralplus-Fazit:

 

«An Pensionskassen und Wohnbaugenossenschaften soll künftig kein Grundstück in Eigentum mehr abgegeben werden können. Gerade diese Bauträger sind essenziell, wenn bis 2037 der Anteil an gemeinnützigen Wohnungen auf 16 Prozent gesteigert werden soll.»

Silvio Bonzanigo, alt Co-Präsident CVP Stadt Luzern

Der alt Co-Präsident der städtischen CVP versucht, die Linken mit ihren eigenen Waffen zu schlagen. Sein Gedanke: Wenn die Stadt keine Grundstücke mehr verkaufen kann, wird es auch schwieriger, gemeinnützige Wohnungen zu erstellen. Doch genau dazu ist die Stadt verpflichtet.

Es trifft zu, dass das Verkaufsverbot natürlich auch für Wohnbaugenossenschaften gilt. Und es trifft zu, dass diese wichtig sind, um die städtischen Ziele von 16 Prozent gemeinnützigen Wohnungen in 20 Jahren zu erreichen. Insofern hat Bonzanigo Recht. Was er hingegen zwischen den Zeilen andeutet, ist schon schwieriger zu verifizieren: Nämlich die Behauptung, dass Wohnbaugenossenschaften weniger gemeinnützige Wohnungen erstellen, wenn sie keine Grundstücke kaufen können. Hier gibt es nämlich unterschiedliche Herangehensweisen. Einige Genossenschaften ziehen einen Kauf vor, weil sie so selbständiger entscheiden können und nicht eine Erhöhung der Zinsen befürchten müssen.

Für andere, insbesondere auch kleinere Wohnbaugenossenschaften ist es hingegen von Vorteil, Grundstücke im Baurecht zu erwerben. Denn sie haben kaum Chancen, den grossen Brocken Geld für einen Kauf aufzubringen und dann noch private Konkurrenten auszustechen. Insgesamt dürften Wohnbaugenossenschaften aber nach wie vor ein Interesse daran haben, gemeinnützige Wohnungen zu bauen. zentralplus-Fazit:

* Hinweis: Ein kurzer Abschnitt über die Möglichkeit des fakultativen Referendums wurde nachträglich entfernt, weil er inhaltlich nicht ganz korrekt war.

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