Drei Hochhäuser und mehr günstige Wohnungen geplant

Damit das neue Grossprojekt Unterfeld Süd in Baar im zweiten Anlauf gelingt, versuchen die Verantwortlichen, die früheren Einwände der Bevölkerung ins Projekt einzubeziehen. Nun liegen Pläne zur Teilrevision der Bauordnung auf. Das Projekt beinhaltet einen Park – und eine Beschränkung von Parkplätzen.

Redaktion

Valeria Wieser

Dass die Baarer Stimmberechtigten 2017 Nein sagen würden zum Bebauungsplan Unterfeld, hätte im Voraus kaum jemand gedacht. Entsprechend geriet die Gemeinde nach der Schlappe zünftig ins Schwitzen.

Denn es hätte sowohl des «Ja» von Zug als auch von Baar bedurft, um die Mega-Überbauung im Gebiet der Stadtgrenze realisieren zu können. Nun gehen die Gemeinden beim Bauprojekt separate Wege.

Weil Baar nicht erneut in einer Sackgasse landen wollte, gedachte man mit einem vierstufigen kooperativen Planungsprozess den Argumenten der Unterfeld-Gegner gerecht zu werden. Die da wären: Das Projekt sei zu gross, es werde zu dicht gebaut, man befürchte Verkehrsprobleme.

Überarbeitete Bauordnung statt Bebauungsplan

Im Jahr 2017 scheiterte der Bebauungsplan an der Urne. Anstelle der Erarbeitung eines neuen Bebauungsplans entschied sich die Gemeinde deshalb, eine Anpassung der Bauordnung vorzunehmen. Im Zuge dessen muss auch der Zonenplan angepasst werden.

Die bestehenden Reservebauzonen (Siehe im Bild blau gestreift RB AD sowie pink gestreift WA5) sollen zu einer «Bauzone mit speziellen Vorschriften Unterfeld Süd» umgezont werden.

Ein solcher Zonentyp habe im Vergleich zu einer konventionellen Mischzone den Vorteil, dass in der Bauordnung besondere Regelungen getroffen werden könnten. Auf den konkreten Fall gemünzt: «Die Zone hat zum Zweck, städtebaulich koordinierte, besonders gut gestaltete und nachhaltige Überbauungen mit hoher Freiraumqualität sicherzustellen und drei Hochhäuser zu ermöglichen.»

Drei Hochhäuser: 60, 50 und 40 Meter hoch

Wie erwähnt musste auch die Bauordnung angepasst werden. Drei Hochhäuser unterschiedlicher Grösse sollen entstehen. Das höchste im Süden mit maximal 60 Metern, im Norden das mit 40 Metern tiefste und in der Mitte eines von maximal 50 Metern. Mit den Hochhäusern soll ein «haushälterischer» Umgang mit dem zentral gelegenen Bauland ermöglicht werden. Für die restlichen Gebäude beträgt die maximale Höhe 23,5 Meter.

Die Grundmasse für die Gebäude mit einer maximalen Höhe von 23,5 Metern wird von jener der Hochhäuser unterschieden. Dies gemäss Planungsbericht mit gutem Grund: Die Gemeinde sichert sich ab, falls die Bevölkerung «wider Erwarten» den Bau von Hochhäusern zurückweisen würde. So könnte man allein mit dem Bau von Gebäuden mit einer Sockelhöhe von 23,5 Metern rund 60'000 Quadratmeter anrechenbare Geschossfläche realisieren, also das Maximum der zulässigen anrechenbaren Geschossfläche.

Neu soll ein Viertel der Wohnungen preisgünstig werden

Von diesen 60'000 Quadratmetern sollen maximal 38'000 Quadratmeter als Wohnfläche dienen, davon knapp ein Viertel als preisgünstige Wohnungen (10'000–12'000 Quadratmeter). Im ursprünglichen Plan waren dafür bloss 6000 Quadratmeter vorgesehen. Die aktuellen Zahlen entsprächen dem kantonalen Wohnbaufördergesetz.

Die Kinder, die im Unterfeld Süd, und damit auf Baarer Gemeindegebiet leben werden, sollen nach Zug in die Schule geschickt werden. Über den Investitionsbeitrag an die Stadt Zug soll die Stimmbevölkerung befinden.

Der Quartierfreiraum soll eine Fläche von mindestens 2700 Quadratmetern aufweisen. Höchstens 565 Parkplätze dürfen im Rahmen der Bebauungsplanungen entstehen. Sinken die Nutzflächen, wird auch das Angebot an Parkplätzen reduziert.

Weniger wuchtig als ursprünglich geplant

«Einer der grossen Vorbehalte der Bevölkerung war, dass im Gebiet auch Gewerbe einziehen wird, das wiederum Verkehr mit sich bringt», sagt der zuständige Gemeinderat Jost Arnold. «Wir haben dieses Anliegen aufgenommen.»

Indem gleich wie beim abgelehnten Bebauungsplan nur beschränkt Parkplätze zur Verfügung gestellt werden, sollen die Quartierbewohner dazu motiviert werden, den öV oder das Velo zu benutzen. «Mit der nahe gelegenen S-Bahnstation und dem kantonalen Radweg bietet sich das an», so der Baarer Bauchef.

Auch in anderen Bereichen habe man die Bedenken der Bevölkerung aufgenommen. «Das Projekt kommt nun weniger wuchtig daher und ist auf das Gebiet Baar angepasst.»

Abstimmung im kommenden Halbjahr

Mit den neu vorgeschlagenen Formulierungen will die Gemeinde auch die Vorbehalte des Kantons in Sachen Hochhäuser ausräumen. Denn diese würden Auflagen mit sich bringen. «Für Hochhäuser braucht es einen ordentlichen Bebauungsplan, der wiederum einen Wettbewerb verlangt und vom Kanton vorgeprüft werden muss», so der Baarer Bauchef.

Doch seien die Hochhäuser ein wichtiges Element der Überbauung: «Die geplanten Hochhäuser sind uns wichtig, allein deshalb, weil sich damit sowohl eine genügend grosse Freifläche als auch die angestrebte bauliche Verdichtung erreichen lässt.»

Dies erfolgt aber erst in einem nächsten Schritt. Voraussichtlich kommenden Mai stimmt die Baarer Bevölkerung erst einmal über die Teilrevision der Bauordnung und des Zonenplans ab.