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Der Baurechtszins dürfte zum Knackpunkt werden
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An der Industriestrasse entstehen in den nächsten Jahren gemeinnützige Wohnungen. (Bild: Gabriel Ammon/AURA)

Initiative Industriestrasse Der Baurechtszins dürfte zum Knackpunkt werden

5 min Lesezeit 1 Kommentar 19.06.2013, 13:00 Uhr

Im letzten September haben die Luzernerinnen und Luzerner mit 61 Prozent der Industriestrassen-Initiative zugestimmt. Jetzt reden die Beteiligten über die Umsetzung. Es gibt Leute, die zweifeln, ob die Politik das Volk verstanden hat.

«Ich bin mir nicht sicher, ob die bürgerlichen Parteien im Stadtparlament, insbesondere FDP und SVP, das Volk verstanden haben, als dieses im letzten Jahr für die Industriestrasse gemeinnützigen, zahlbaren Wohn- und Gewerberaum verlangt hat», sagt Harry van der Meijs, Architekt und Projektentwickler bei der IG Industriestrasse.

Dieses Verständnis wird vermutlich zum Prüfstein für den Erfolg des angestrebten Prozesses um das Wohnbauprojekt an der Industriestrasse. Das Vorhaben ist anspruchsvoll. Denn als der Stadtrat realisierte, dass über die Umsetzung der Initiative «Ja zu einer lebendigen Industriestrasse», die mit 61 Prozent angenomen wurde, sehr unterschiedliche Vorstellungen existierten, entschied er sich für ein partizipatives Vorgehen. In das sind alle relevanten Akteure einbezogen worden. Dazu gehören die Vertreter des Initiativkomitees, die Stadtverwaltung, die politischen Parteien und gemeinnützige Baugenossenschaften.

Hochschule eingeschaltet

Ende April fand ein erster Runder Tisch mit Arbeiten in Kleingruppen statt. Jetzt entwickelt die Hochschule für Soziale Arbeit Luzern auf Grund der gemachten Aussagen unterschiedliche Szenarien mit Lösungsansätzen und Kompromissvorschlägen. Noch vor den Sommerferien sollen diese Szenarien mit den beteiligten Gruppen diskutiert und weiterentwickelt werden. Daraus werden sich die Anforderungen an die künftige Trägerschaft und an das Bauprojekt ergeben.

Soweit die schöne Theorie zum Ablauf. Ob sie Wirklichkeit wird, hängt – wie bereits angetönt – ganz zentral von der Anerkennung der Zielsetzung ab, die heisst, dass gemeinnützige Baugenossenschaften an der Industriestrasse zahlbaren Wohnraum schaffen müssen. Denn genau dazu haben die Stimmbürger im September vergangenen Jahres ja gesagt.

Einzelne der am partizipativen Prozess beteiligten Personen aus dem Umfeld der IG Industriestrasse haben da ihre Zweifel. Nicht so sehr an der Kompromissbereitschaft der städtischen Baudirektion, sondern wegen Vorstellungen der Immobilienleute und dem parteipolitischen Druck von rechts im Stadtparlament.

Ein zu hoher Baurechtszins?

Philipp Ambühl ist Pressesprecher der IG Industriestrasse. Die Erarbeitung der Basiskompromisse an der ersten Sitzung habe er gut erlebt. «Man gibt und man bekommt etwas. Das lief gut.» Aber er befürchtet, die Stadt werde diese Kompromisse verändern und so das partizipative Verfahren unterlaufen. Er denkt dabei vor allem an die Höhe des Baurechtszinses, den die Genossenschaften schliesslich zahlen müssen und der ganz entscheidend ihren Spielraum beim Bauprojekt bestimmen wird.

Ambühl rechnet vor: «Wir gehen für eine einfache Vierzimmerwohnung – 100 Quadratmeter, kleiner Balkon, ohne Geschirrspüler, Gemeinschaftswaschküche – von einem Monatszins von 1500 Franken aus. Damit erreichen wir den untersten Mittelstand mit einem Einkommen von etwa 5000 Franken.» Solche Wohnungen kann ein gemeinnütziger Bauträger aber nur hinstellen, wenn der Baurechtszins relativ bescheiden bleibt. Und hier zweifelt Philipp Ambühl. Er kann es nicht beweisen, er hat aber gehört, dass die Stadt einen Baurechtszins wolle, der auf den 17 Millionen Franken berechnet worden sei, welche die Bau- und Immobilienfirma Allreal der Stadt für das Grundstück bezahlt hätte. «Das kann nicht aufgehen», sagt Ambühl. «So kämen die Baugenossenschaften in eine Zwangslage, welche die Erstellung von bezahlbarem Wohnraum unmöglich macht.»

Zahlen zur Höhe dieses Baurechtszinses sind offiziell keine bekannt. Um eine Grössenordnung zu kennen: Die Allgemeine Baugenossenschaft Luzern (ABL) zahlt der Stadt für das von ihr überbaute Grundstück in der Tribschenstadt mit 5345 Quadratmetern einen jährlichen Baurechtszins von rund 289‘000 Franken. Das Grundstück an der Industriestrasse misst etwa 9000 Quadratmeter.

Zins mit der Bauträgerschaft aushandeln?

Friederike Pfromm, Chefin Immobilien auf der städtischen Baudirektion, sagt zu den Befürchtungen wegen einem zu hohen Zins: «Wenn wir günstigen Wohnraum wollen, können wir den Baurechtszins nicht nach den Regeln des freien Marktes ansetzen. Die Volksinitiative gibt uns den Auftrag, bezahlbaren Wohnraum zu erstellen.» Die Höhe des Zinses sei noch nicht definiert. «Das entspräche auch nicht dem partizipativen Prozessablauf. Gut möglich, dass wir den Baurechtszins erst mit der Bauträgerschaft aushandeln.»

Die ABL gehört zu jenen Baugenossenschaften, die neben der Eisenbahner Baugenossenschaft, der Liberalen Baugenossenschaft Sternmatt-Tribschen und der neu gegründeten Gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft Industriestrasse als Bauträger in Frage kommen. ABL-Geschäftsleiter Bruno Koch geht davon aus, dass ein Baurechtszins für beide Seiten fair sein müsse. «Wenn wir ein Baurecht übernehmen, tragen wir Sorge zum Land und wollen etwas Gutes bauen.» Dabei liege es auf der Hand, dass die Stadt ihre Möglichkeiten ausschöpfen wolle. Schliesslich müsse der Zinsansatz auch vom Stadtparlament genehmigt werden.

Etappierung ist Kernfrage

Was die Leute von der IG Industriestrasse und der Wohnbaugenossenschaft Industriestrasse genau so beschäftigt wie die Höhe des von der Stadt verlangten Baurechtszinses, ist die Frage einer Etappierung des Bauvorhabens. Für Architekt Harry van der Meijs, Präsident des Vereins Wohnwerk, der jetzt in die Baugenossenschaft Wohnwerk Luzern übergeht, bedeutet die Etappierung die Kernfrage. «Es muss nicht alles sofort gebaut werden, damit die hier lebenden und arbeitenden Menschen in einer ersten Phase bleiben können. So kann sich das Quartier verändern.» Heute gibt es auf dem rund 9000 Quadratmeter grossen Grundstück Industriestrasse etwa 5000 Quadratmeter Nutzfläche.

Die Etappierung sei ein Diskussionspunkt im partizipativen Prozess, erklärt Friederike Pfromm, die Leiterin Immobilien der Stadt Luzern. «Ein gewisser Spielraum ist da, doch der Zahl von Varianten sind Grenzen gesetzt.»

Auch Bruno Koch von der ABL kann sich eine Etappierung vorstellen, hält aber auch fest, dass die Leute, die fast für nichts an der Industriestrasse wohnen, sich irgendeinmal mit den neuen Verhältnissen anfreunden müssten.

Ein langer Weg bis zum Wohnen

Wie gehts jetzt weiter? Am 27. Juni kommt der Bericht des Stadtrates über die Umsetzung der Industriestrassen-Initiative ins Stadtparlament. Es geht um Verfahrens- und Terminfragen. Inhaltliches kann dort nicht beschlossen werden. Noch zuvor findet ein sogenannter Echoraum mit den Baugenossenschaften statt. Auf den 9. Juli dann lädt die Stadt zum zweiten Workshop ein, an dem die von der Hochschule entwickelten Szenarien besprochen werden sollen und schliesslich ein Ergebnis daraus in den politischen Prozess überführt werden soll. Ein konkretes Bauprojekt dürfte kaum vor Ende 2014 vorliegen.

Philipp Ambühl erinnert zum Schluss an die im Begleittext zur Abstimmung formulierten Ziele, neben dem gemeinnützigen Wohnungsbau und der Abgabe des Landes im Baurecht: Erhalt von kulturellen Freiräumen, günstigem Wohnraum und Platz für das Kleingewerbe. «Die Beachtung dieser Ziele ist uns wichtig.»

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1 Kommentare
  1. Marlon Heinrich, 25.06.2013, 18:57 Uhr

    Philipp Ambühl hat recht, wenn er darauf hinweist, dass tiefe Mieten an der Industriestrasse an einen „bescheidenen“ Baurechtszins gekoppelt sind. Doch ein tiefer Baurechtszins alleine, meine ich, schafft auch an der Industriestrasse nicht genügend bezahlbaren Wohnraum. Um dies zu erreichen braucht es – unter anderem und wie in anderen Städten auch – mit grosser Sicherheit Mietzinszuschüsse (oder anders gesagt, subventionierte Mietzinse) von kommunaler Seite. Denn – auch das hat sich in anderen Städten gezeigt – Wohnbaugenossenschaften können das Problem von zu wenig bezahlbarem Wohnraum in Städten kaum alleine lösen.

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