Warum die Mieten trotz Wohnungsnot nicht weiter steigen

«Hier fühle ich mich wie in einer Oase», sagt Patrick Schnorf, «denn der Kanton Zug ist ein ganz besonderes Marktgebiet.» Schnorf ist Leiter der Forschungsabteilung beim Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner und am Donnerstag ins Zuger Theater Casino geeilt, um über die Entwicklungen am Immobilienmarkt zu orientieren.

Eingeladen hat die Zuger Kantonalbank, nach eigenem Bekunden die Nummer eins bei der Immobilienfinanzierung auf dem Platz. Als Gäste lauschen an die 100 Immo-Experten der lokalen Wirtschaft. Sie wollen wissen, ob und wo sich das Bauen für sie auch in Zukunft lohnt und welche Trends Schnorf kürzlich aus Immobilieninseraten, Suchmaschinen und Marktplätzen herausgelesen hat.

Wohnungsmangel wird schlimmer

Schweizweit beginnt sich nach einer Phase starker Zuwanderung und reger Bautätigkeit bei den Mietwohnungen ein Überhang abzuzeichnen. «Die Preise geraten unter Druck», erklärt Schnorf.

«Die Zahl der beantragten Baubewilligungen befindet sich auf einem Zehnjahrestief.»

Peter Bucher, Zuger KB

In Zug ist das anders. Hier gibt es einen notorischen Wohnungsmangel, der sich laut Wüest & Partner dieses Jahr erneut akzentuieren wird. Nur in ein paar Genfer Vororten und in Zürich ist die Situation ähnlich.

Keine Besserung in Sicht

Gemäss Schnorf fehlen im Kanton 500 Wohnungen, damit ein Leerwohnungsbestand von 1,3 Prozent erreicht werden könnte. «Der ist nach unseren Erfahrungen nötig, damit der Markt spielt», sagt Schnorf.

Wer in Zug Mietwohnungen baut, kann also sicher sein, dass sie weggehen wie warme Weggli. Zumal sich dies in naher Zukunft auch nicht ändern wird. «Die Zahl der beantragten Baubewilligungen befindet sich auf einem Zehnjahrestief», sagt Peter Bucher, der Leiter Immobilien-Investoren bei der Zuger Kantonalbank.

Zum Glück gibt es den Aargau

Für Wohnungssuchende ist der laut Schnorf «ausserordentlich niedrige» Leerwohnungsbestand natürlich nicht so gut. Denn sie werden in Zug nur schwer fündig. Dennoch würden auch hier die Preise unter Druck geraten, sagt er. Will heissen: Sie explodieren trotz grosser Nachfrage nicht.

«Die Leute haben derzeit einfach genügend Wohnalternativen», so Schnorf. Der Kanton Zug mag eine Oase sein, aber er ist kein eigener Planet. Sondern er ist von Umland umgeben, wo sehr viele Mietwohnungen gebaut wurden, die noch nicht alle belegt sind – zum Beispiel im benachbarten Kanton Aargau.

Eigenheime viel teurer

Deutlich gestiegen sind in den letzten Jahren indes die Preise für Wohneigentum im Kanton Zug – besonders für Eigentumswohnungen. Das hängt damit zusammen, dass nur wenig Neues erstellt wird, eine Nachfrage nach einem Eigenheim aber weiter besteht.

Gerade bei Einfamilienhäusern bauten derzeit fast ausschliesslich private Bauherren, Investoren lassen laut Schnorf ihre Finger davon. Ein Häuschen im Grünen ist also ebenso sehr Mangelware wie eine erschwingliche Mietwohnung.

Läden haben es schwer

Den Überfluss gibt es aber auch im Kanton Zug – bei Geschäftsräumlichkeiten. Verkaufsläden haben in Folge der Digitalisierung des Handels seit einigen Jahren in vielen Branchen Schwierigkeiten, auch in der Boomregion Zug. 

«Wichtig für die Beseitigung des Wohnungsmangels sind Aufzonungen.»

Patrick Schnorf, Wüest Partner

Bei Büroräumlichkeiten besteht derzeit ein grosses Angebot. 18 Prozent sind in der Region Zug laut Wüest Partner zu haben. In den vergangenen Jahren sind mit Grossprojekten wie Alfred Müllers Quadrolith in Baar grosse Flächen auf den Markt gekommen. Auch wenn derzeit kein anderes Grossprojekt in Sicht ist, wirkt sich das aus.

Zu viele Büros, aber stabile Preise

Nicht unbedingt auf die Preise allerdings: Die bleiben stabil, «denn der Beschäftigungsaufbau im Dienstleistungssektor ist an sich gut», sagt Schnorf. Es herrscht immer noch Optimismus im Land.

Auch in anderen Gebieten, wie etwa der Umgebung des Flughafens Zürich, gebe es grosse Leerstände, ohne dass der Preis deswegen ins Rutschen käme. Das sind gute Nachrichten für die Immobilienpromotoren, wenn auch schlechte für alle jene, die ein günstiges Büro suchen und nach einem Schnäppchen Ausschau halten.

Verdichten hilft

Gefragt, was man unternehmen könne, um den extremen Wohnungsmangel im Kanton Zug aus der Welt zu schaffen, sagt Schnorf: «Das Wichtigste wurde am vergangenen Wochenende mit der Annahme des Bau- und Planungsgesetzes an die Hand genommen.» Dies ermögliche nun die Revision der Ortsplanungen und allfällige Einzonungen.

«Wichtiger aber sind Aufzonungen», sagt Schnorf, welcher der Verdichtung das Wort redet. Für die Immobilienindustrie ist es wichtig, in den Zentren Mietwohnungen bauen zu können. Erstens, weil sie dort fehlen, und zweitens, weil sie dort besonders profitabel sind. Eine grössere Verdichtung würde grössere Häuser ermöglichen und die Kunden von Wüest Partner ebenso glücklich machen wie die Wohnungssuchenden in Zug.

Zukunft ist geplant

Wo Geschäftsflächen und Wohnflächen erstellt werden, ist ohnehin nicht einfach der Initiative der Investoren überlassen. «Das ist im kantonalen Richtplan genau festgelegt», so Schnorf.

Dem Kanton Zug bringt die Zukunft ein Bevölkerungswachstum, das zu zwei Dritteln in den grossen und zentralen Gemeinden Zug, Baar und Cham stattfinden wird. Auch 80 Prozent des Beschäftigtenwachstums ist hier vorgesehen.

In der Tat fragt man sich angesichts der wenigen Baubewilligungen für Wohnungen, was denn zum Beispiel mit den immensen Flächen in der Stadt Zug ist, die dereinst überbaut werden sollen: beim Herti-Zentrum, neben den Stierenstallungen, auf dem Unterfeld oder auf der Lorzenallmend. Doch ist die Bautätigkeit dort immer noch grösstenteils Zukunftsmusik.