Schlafzimmer eines «Business Apartments» in Zug (Bild: Screenshot zentral+)
Wirtschaft Wohnen

Schlafzimmer eines «Business Apartments» in Zug (Bild: Screenshot zentral+)

8min Lesezeit

Mit «Business Apartments» würden Immobilienhaie grosses Geld machen und die Mietpreise anheizen, sagen die einen. Das sei ein knallhartes Geschäft und die Margen tief, kontern die anderen. zentral+ kennt Fluch und Segen der möblierten Wohnungen auf Zeit.

Zuger kennen sie schon lange. Nun spricht man auch in Luzern zunehmend davon: Die sogenannten «Business Apartments» – möblierte Wohnungen, auf Wunsch mit Serviceleistungen, in welchen international tätige Geschäftsleute ein befristetes Zuhause finden. Anbieter solcher Wohnungen gibt es mittlerweile viele. Mit ihren meist englischen Namen entsprechen sie der Internationalität ihrer Kundschaft: AE Business Home, Service Station, oder Swiss Boardinghouse sind nur einige davon.

Hotelkomfort in den eigenen vier Wänden

Ihr Angebot richtet sich an Geschäftsleute. Wer sich die Preise solcher Mietobjekte anschaut, merkt denn auch sofort, dass nicht «gewöhnliche» Mitarbeiter in diese Wohnungen einziehen, sondern Kaderleute und Manager. Unter den Topangeboten in Zug ist ein 1-Zimmer Studio mit einer Grösse von 44m2 zum monatlichen Mietpreis von 4'400 Franken. Die Anzeige lautet «Serviced City Apartments mit Hotelservice». Der Vorteil, so lautet es in der Anzeige, sei es, das Gefühl der eigenen vier Wände zu haben und gleichzeitig vom Service eines Hotels profitieren zu können. Das Angebot ist von «City Apartments», einem Ast des Hotel-Unternehmens «Parkhotel Zug».

In Luzern sind die Angebote weniger zahlreich, und im Vergleich mit Zug auch günstiger. Eine 2.5-Zimmerwohnung von 52m2, in der siebten Etage an der Alpenstrasse in Luzern, kostet 2'950 Franken. Ein vergleichbares Objekt in Zug, eine 2.5-Zimmerwohnung von 65m2 an der Bundesstrasse, kostet 3'950 Franken. Also tausend Franken mehr.

Wohin entwickelt sich dieser Immobiliensektor? Und wer gewinnt und verliert in diesem Geschäft? zentral+ hat bei den verschiedenen Akteuren nachgefragt. Es zeigt sich erstens, dass aufgrund fehlender offizieller Zahlen eine gut abgestützte Aussage über diese Nische schwierig ist. Und zweitens, dass sich die Befragten über die Auswirkungen dieses Businessmodells nicht immer ganz einig sind.

Die Zahlen hinken hinterher

Auch die Immobilienbeobachter scheinen den aktuellen Entwicklungen hinterher zu hinken. Offizielle Zahlen über Angebot und Nachfrage in Bezug auf Business Apartments gibt es keine. Das bestätigen die Immobilienabteilung der Zuger Kantonalbank, die Beratungsfirma Wüest&Partner, der Hauseigentümerverband Schweiz, das Immobilien-Portal Homegate, der Mieterverband sowie weitere angefragte Beobachter des Schweizer Immobilienmarkts.

Ein Haus, mehrere Preise

Wir haben uns die die Liegenschaften einmal genauer angesehen, in welchen sich sowohl «Business Apartments» als auch gewöhnliche Mietwohnungen befinden. Es ist erstaunlich, wie unterschiedlich die Preise für Wohnungen von vergleichbarer Grösse und ähnlichem Standard sind. 

Liegenschaft: Alpenstrasse 5, Luzern

  • «Business Apartment»: 2.5 Zimmer, 7. Etage, 2'950 Franken/Monat
  • Gewöhnliche Mietwohnung: 2.5 Zimmer, 7. Etage, 1'900 Franken/Monat

Liegenschaft: Bundesstrasse 6, Zug

  • «Business Apartment»: 2.5 Zimmer, 3. Etage, Preis: 3'950 Franken/Monat
  • Gewöhnliche Mietwohnung: 2.5 Zimmer, 3. Etage, Preis: 2'250 Franken/Monat (Stand 2010) 

Quelle: Comparis.ch 

Dennoch, die Aussagen der verschiedenen Experten stimmen in einem Punkt überein: Angebot und Nachfrage haben sowohl im Kanton Zug, aber auch in Luzern in den letzten Jahren stetig zugenommen. Robert Weinert von der Beratungsfirma Wüest&Partner in Zürich sagt: «Wir können aus unseren Beobachtungen ableiten, dass Business Apartments zu einem stabilen Segment im Immobilienmarkt geworden sind. Dies wird sich auch nicht so schnell wieder ändern, weil die Internationalisierung der Wirtschaft immer noch weiter zunimmt.»

Dass solche Apartments immer mehr eine Rolle spielen, bestätigt auch Markus Risi, Leiter Immobilienmarkt bei der Zuger Kantonalbank: «Als ein Beispiel wurden in Zug diverse Altliegenschaften abgebrochen und es wurden neue Mehrfamilienhäuser mit Business Apartments aufgestellt. Eine Wohnung um die 90m2 Wohnfläche mit Service kostet rund 7'000 Franken pro Monat.»

Keine Goldgräberstimmung in Luzern

Gibt es also immer mehr Business Apartments? Und verschwinden immer mehr günstige Wohnungen? Die Unternehmen, die solche Wohnungen vermieten, nehmen Stellung zu diesen Fragen. Philippe Aenishaenslin, Geschäftsführer des in Zug und Luzern grössten Anbieters von Business Apartments «AE Business Homes», sagt, dass das Umfeld in den letzten zwei bis drei Jahren schwieriger geworden sei. «Vorher herrschte in diesem Bereich fast schon Goldgräberstimmung. Überall schossen Anbieter von Business Apartments aus dem Boden.» Mittlerweile seien sowohl das Angebot als auch die Nachfrage wieder eher rückläufig.

Der Markt werde sich konsolidieren, erwartet Aenishaenslin. Seine Firma ist in Zug seit 2004 und in Luzern seit 2007 tätig. Sie seien zwar kontinuierlich gewachsen, aber gerade in Luzern habe es keinen Grund gegeben, steil in das Geschäft einzusteigen, sagt er gegenüber zentral+. 2009 habe man das Angebot sogar reduziert.

Weil aber internationale Firmen nächstes Jahr neu nach Rotkreuz kommen werden, erwartet er für Luzern ein Wachstum von fünf bis sechs Prozent. Grundsätzlich könne man aber sagen, dass internationale Firmen nicht mehr in dem Ausmass in die Schweiz kommen, wie vor einigen Jahren. Und im Vergleich sei Zug viel schneller gewachsen als Luzern.

Das führt er vor allem auf die fehlende Infrastruktur in Luzern zurück: «Die Infrastruktur für internationale Firmen ist nicht optimal. Vor allem fehlen die Büroräumlichkeiten, die grosse Firmen anmieten können um ihre Dienstleistung von einem zentralen Ort aus zu steuern.»

Markt in Luzern eher rückläufig

Auf der anderen Seite sind aber auch einige Anbieter abgesprungen, weil ihr Geschäft nicht rentierte. «Wenn man nur zehn Wohnungen zur Vermietung besitzt und eine davon über einen Monat oder länger leer steht, so ist der Verlust etwa sechs bis sieben Mal so hoch wie der Gewinn durch die Marge bei der Vermietung», sagt Aenishaenslin.

Ausserdem dürfe man nicht vergessen, dass die Kosten für Renovation und Erneuerung von Inventar nicht vergleichbar seien mit anderen Mietwohnungen. «In diese Wohnungen muss man sehr viel Geld investieren, damit die Kunden zufrieden sind und sich eine gute Laufkundschaft etabliert», sagt Aenishaenslin.

Auch Yolanda Lütolf-Willimann von der Zuger Firma Service Station spricht nicht nur von goldigen Zeiten: «Seit ein paar Jahren müssen die internationalen Firmen zunehmend sparen, das merken natürlich auch die Anbieter von möblierten Wohnungen.» Die Firma Service Station habe nun keine Wohnungen mehr in Luzern. Das geschäft sei mangels Rentabilität eingestellt worden, sagt Lütolf.

Verdrängung von günstigem Wohnraum?

Und welchen Einfluss haben die möblierten «Business Apartments» auf den gewöhnlichen Wohnungsmarkt? Dass diese Wohnungen den Immobilienmarkt weiter anheizen und günstigen Wohnraum verdrängen können, wird auch auf Unternehmerseite nicht bestritten. Yolanda Lütolf-Willimann von Service Station sagt dazu: «Es gibt nur einige wenige Anbieter, welche Wohnungen in günstigeren und nicht zentralen Lagen kaufen, renovieren und danach zu einem Preis wie an einer Zentrumslage als Business Apartments vermieten. Wir haben aber einen ethischen Grundsatz, der uns verbietet, günstigen Wohnraum in preiswerten Quartieren zu zerstören. Vor allem, weil für uns ein Business Apartment definitiv in das Zentrum einer Stadt gehört und nicht in ein Aussenquartier.»

Für Urs Raschle, Kantonsrat der CVP ist klar: «Es ist ein Segen und ein Fluch mit diesen Apartments. Für die Unternehmer hier mit internationaler Tätigkeit ist es natürlich gut, dass dieses Angebot besteht. Es ist aber auch mitverantwortlich für die Entwicklung der Mieten in Zug. Bei renovierten Häusern werden die Mieten teilweise um das Drei- bis Vierfache erhöht.»

Die Politik ist gefragt

Aufgrund des kleineren Angebots in Luzern, müsste somit der Einfluss von Business Apartments auf die allgemeinen Mietpreise geringer ausfallen als in Zug. Beat Wicki vom Mieterverband Luzern sagt: «Ich denke, dass der normale Wohnungsmarkt für den Durchschnittsbürger von dieser Entwicklung kaum betroffen ist.»

Dennoch fügt er hinzu: «Der Markt bestimmt die Mietpreise bei Wohnungswechseln. Je attraktiver ein Standort ist und somit die Nachfrage nach Wohnraum, desto mehr werden die Mietpreise steigen. In ein paar Jahren werden wir eine ähnliche Situation wie in Zürich oder Zug haben, wenn die Politik nicht gewillt ist, mit Massnahmen in den Wohnungsmarkt einzugreifen.»

Nicht nur im Hinblick auf die Mieten ist das Modell problematisch. Es täten sich auch neue rechtliche Fragen auf, sagt Urs Raschle. Man wisse gar nicht so genau, wer solche Apartments anbietet und gerade in Bezug auf die Beherbergungstaxe sei dies problematisch.

Die Diskussion werde aber in der Politik jetzt geführt, gesetzliche Anpassungen seien im Gespräch. Neben politischen Gesprächen wäre es auch sinnvoll, man hätte eine bessere Datenlage zu diesem Segment. Auch bei den Beobachtern des Immobilienmarkts müsste sich diesbezüglich etwas tun in nächster Zeit.

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