Früher wurden «Zwischennutzungen» vor allem mit illegalen Hausbesetzungen in Verbindung gebracht. (Bild: Symbolbild, Emanuel Ammon/AURA)
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Früher wurden «Zwischennutzungen» vor allem mit illegalen Hausbesetzungen in Verbindung gebracht. (Bild: Symbolbild, Emanuel Ammon/AURA)

Von der «Hausbesetzung» zum profitablen Geschäft

5min Lesezeit

Der Begriff «Zwischennutzung» ist in aller Munde – sei es das «Neubad», oder auch der «Tatort Bernstrasse». Aber nicht nur Kreativwirtschaft und Kulturszene nutzen diese Möglichkeiten. Das Konzept geniesst durch seine wirtschaftlichen Vorteile einen immer besseren Ruf. Die Profite, welche die Besitzer daraus ziehen, unterscheiden sich jedoch enorm.

«Neue Zwischennutzung am Kreuzstutz», heisst es und schon wird die Neuigkeit begeistert im Netz herumgereicht. Ein Interesse der kulturaffinen und kreativen Szene ist bei diesem Thema voraussehbar. Doch auch Baugenossenschaften und KMUs entdecken den Begriff immer mehr für sich. Das wäre vor einigen Jahren wohl kaum möglich gewesen.

Eigentlich nichts Neues

Die Wahrnehmung habe sich stark geändert, erklärt Jesus Turiño, Leiter Soziales und Genossenschaftskultur bei der abl: «Noch vor 10 bis 15 Jahren wurden Zwischennutzungen mehrheitlich mit ‹Hausbesetzung› gleichgestellt. Die Öffentlichkeit nimmt das heute viel differenzierter wahr.» Zwischennutzungen an sich waren jedoch in Luzern auch in der Vergangenheit nichts Unbekanntes. «So finden sich in Luzern kulturelle Nutzungen in ehemaligen Scheunen oder alten Bahnhofsgebäuden. Zwischennutzungen sind auch in Luzern sicher nichts Neues», sagt die Luzerner Stadtbaumeisterin Friederike Pfromm.

«Der Imagegewinn ist nicht zu unterschätzen.»
Jesus Turiño, Experte für soziokulturelle Projekte

Kulturelle Zwischennutzungen fanden in privaten Liegenschaften, wie der Frigorex in der Tribschenstadt, oder finden aktuell in städtischen Liegenschaften, beispielsweise an der Industriestrasse oder im ehemaligen Hallenbad an der Bireggstrasse, statt. Doch die öffentliche Wahrnehmung hat sich gewandelt.

Es wird profitiert

«Eine neue Entwicklung ist beispielsweise, dass KMUs sich in ihrer Aufbauphase oft in Zwischennutzungen einmieten. Sie können so die Kosten minimieren und auch die Raumbedürfnisse ihrem Wachstum anpassen. Es findet ein Wechsel von kultureller Zwischennutzung zu Nutzungen von profitorientierten KMUs statt», erklärt Turiño.

Auch sehe die Immobilienbranche in «Zwischennutzern» inzwischen gleichberechtigte Geschäftspartner, mit denen «seriös» verhandelt werden kann. «Da weniger Vorurteile bestehen, sind die Besitzer inzwischen eher bereit, ihre Liegenschaften auch für unkonventionelle Zwischennutzungen zur Verfügung zu stellen», so Turiño.

Politische Entwicklung

Zu einer breiteren Auseinandersetzung mit dem Thema in der Luzerner Bevölkerung führte auch die JUSO-Initiative «Zwischennutzung statt Baulücke» im Dezember 2013. Der Stadtrat empfahl, die Initiative abzulehnen, da das Vorgehen, das die Initiative forderte, mehr Regulierungen gebracht hätte. Die geforderte Meldepflicht für leer stehende Gebäude und Räume lehnte der Stadtrat ab, weil deren Einführung und deren Durchsetzung einen grossen Aufwand zur Folge gehabt hätte. Die Initiative wurde mit 63,83 Prozent Nein-Stimmen abgelehnt.

 

Jede Zwischennutzung müsse individuell betrachtet werden, erklärt der Experte: «Von einem Pop-up Laden oder Restaurant, einer Kleingalerie in einer Wohnung, welche weniger als einen Monat zwischengenutzt werden bis zu Gewerbegebäuden und -Arealen, die über zehn Jahre hinweg zwischengenutzt werden, ist alles möglich.» Auch bei den Mieten gibt es enorme Unterschiede, von den Zwischennutzungen mit Gebrauchsleihverträgen, über Jahresmieten von 200 Franken pro Quadratmeter bis hin zu reduzierten Monatsmieten.

Baugenossenschaften werben mit Zwischennutzungen

Die Baugenossenschaft Wohnwerk Luzern wirbt auf der Website mit der Zwischennutzung «Teiggi» in Kriens, die abl mit gleich mehreren Zwischennutzungen – jedoch nicht nur in der Kreativwirtschaft. Hier geht es auch um günstigeres, dafür befristetes Wohnen.

«Aus finanzieller Sicht handelt es sich um die Restverwertung einer abgeschriebenen Investition.»
Friederike Pfromm, Stadtbaumeisterin der Stadt Luzern

Wie auch in der neu ausgeschriebenen Zwischennutzung an der Sagenmattstrasse 7. Der Nettomietzins liegt im Bereich von 120 Franken pro Quadratmeter im Jahr. Es seien bereits mehrere Interessenten vorhanden, verrät Thomas Koch, Leiter Immobilien der abl. Und auch in der Neustadt wird ein halbes Quartier an der Bundesstrasse beziehungsweise Himmelrichstrasse «zwischengenutzt». Aktuell sind von den rund 180 Wohnungen der ersten Abbruchetappe noch knapp zwanzig Wohnungen von langjährigen und 160 Wohnungen von Mietern mit befristeten Mietverhältnissen bewohnt. Diese befristeten Mietverträge bewegen sich zwischen 850 Franken und 1'200 Franken im Monat für Drei- bis Vierzimmerwohnungen.

Vorteile für Besitzer

Ob Wohnhäuser, Industriebrachen, Militärbauten, Bürohäuser oder Gewerbeeinheiten – leerstehende Gebäude bieten immer Potenzial für befristete Nutzungen. Zwischennutzungen bringen dabei auch für den Eigentümer einige Vorteile mit sich. Sie kommen weiterhin zur Erwirtschaftung von Erträgen und durch die Belebung des Raums kann Vandalismus vorgebeugt werden. «Neben einem Vermeiden von Leerstand mit allen negativen Begleiterscheinungen, wie die Gefahr von Besetzung, Bauschäden, Ghettoisierung, weniger Mieteinnahmen, werden zwischengenutzte Räume und auch das Umfeld von den Mietern ‹im Schuss› gehalten», erklärt Turiño.

«Eine Zwischennutzung kann als Verwertungslücke im Lebenszyklus einer Immobilie bezeichnet werden. Aus finanzieller Sicht handelt es sich um die Restverwertung einer abgeschriebenen Investition», erklärt Friederike Pfromm. «Nicht zu unterschätzen ist auch der Imagegewinn, der mit einer Vermietung von Zwischennutzungen einher geht», ergänzt Turiño.

«Ich habe den Eindruck, dass Zwischennutzungen im Grossen und Ganzen heute als sinnvolle Ergänzung in der Bewirtschaftung einer Immobilie gesehen werden», so die Stadtbaumeisterin.

Zum Neubad

«Das Neubad ist eine Ausnahme», erklärt Turiño. In der Regel würden vor allem Industriegebäude oder Lagerhallen umgenutzt. Das Neubad hingegen von einem ganz anderen Zweck einer Zwischennutzung zugeführt. «Obwohl das Neubad genau aus diesen Gründen einen grossen Charme versprüht, ist aus ökonomischen, ökologischen, baulichen und sicherheitstechnischen Aspekten eine solche Zwischennutzung eine fast nicht finanzierbare Gratwanderung.» Denn die Kosten, um in diesem Fall ein Hallenbad in ein Kultur- oder Tagungszentrum «umzubauen», steigen im Vergleich zu einer flexibler gestalteten Industriehalle überproportional, so Turiño.

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