Bauen in Luzern hat seinen Preis

Die hohen Gebühren der Stadt Luzern

In Kriens – hier am Kirchrainweg – muss trotz kostendeckenden Gebühren für Baubewilligungen noch weniger bezahlt werden als anderswo. (Bild: Emanuel Ammon/AURA)

Vor kurzem verglich der Preisüberwacher die Gebühren für Baubewilligungen der 30 grössten Städte. Dabei zeigte sich, dass die Stadt Luzern bis zu 20 Mal höhere Gebühren als andere Städte verlangt. Arbeiten die Luzerner Behörden so viel teurer als Kriens oder Zug?

Über 30’099 Franken kostet die Baubewilligung für ein 15-Familien-Haus in Luzern, 1’512 Franken kostet dieselbe Leistung in der günstigsten Schweizer Stadt. Damit verlangt Luzern von Bauherren 20 Mal höhere Gebühren. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Einfamilienhäusern: 7’895 Franken beträgt der Rechnungsbetrag in Luzern, zwölfmal billiger (640 Franken) ist die Leistung im günstigsten Ort (zentral+ berichtete).

«Stadt wendet Versursacherprinzip an»

Der Preisüberwacher vermutet in seinem Bericht, dass hohe Gebühren teilweise dazu dienen, die Ausgaben der öffentlichen Hand ohne Steuererhöhung zu kompensieren. Luzerns Stadtarchitekt Jürg Rehsteiner dementiert: «Die Stadt wendet lediglich das Verursacherprinzip an. Es macht ja wenig Sinn, wenn beispielsweise ein Wohnungsmieter durch Steuern den Bau eines Einfamilienhauses subventionieren muss.»

Die Gebühren wurden in Luzern zuletzt im Jahr 2011 angehoben. Doch hier habe man nur noch moderate Anpassungen von rund fünf Prozent vorgenommen. «Damit liegt der Kostendeckungsgrad der Baubewilligungen derzeit bei rund 80 bis 85 Prozent». Will heissen: Selbst mit den vergleichsweise hohen Gebühren decke die Stadt die Kosten nicht ganz. Eine weitere Erhöhung sei derzeit aber kein Thema. Und müsste durch das Stadtparlament bewilligt werden.

Deutlicher Preisanstieg in Kriens

Anders ist die Ausgangslage in Kriens. Bis vor kurzem deutlich günstiger, wurden die Gebühren im Juli massiv angehoben. Im Bau- und Zonenreglement der Gemeinde sind kostendeckende Bewilligungsgebühren ausdrücklich vorgeschrieben. «In der Rechnung 2013 wurde festgestellt, dass etwa die Hälfte der planungs- und baurechtlichen Aufgaben Allgemeinleistungen sind, die nicht über die Planungs- und Bewilligungsgebühren verrechnet werden. Die anderen 50 Prozent sind Grundleistungen und projektbezogene Leistungen im Zusammenhang mit Planungs- und Baubewilligungsverfahren», erklärt der Krienser Bauchef Matthias Senn. Die Planungs- und Baubewilligungsverfahren alleine seien damit kostendeckend.

Die Bewilligung für den Bau eines 15-Familienhauses kostet in Kriens seit letztem Sommer nun 15’000 Franken (zuvor rund 9’000 Franken); die Bewilligung für ein Einfamilienhaus 3’100 Franken. Damit ist die drittgrösste Luzerner Stadt – trotz kostendeckenden Gebühren – immer noch nur halb so teuer wie Luzern.

Zug: Keine Vollkosten

Anders ist die Situation im Kanton Zug. «Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt ein gesundes Verhältnis zwischen staatlicher Leistung und der zu erhebenden Gebühr», erklärt der Stadtzuger Bauchef André Wicki. Das führe dazu, dass die Gebühren die Kosten nicht decken. «Wir gehen bei der Abteilung Baubewilligungen von einem Kostendeckungsgrad von rund 50 Prozent aus», so Wicki. Tatsächlich kosten die Bewilligungen für ein 15-Familienhaus mit 10’000 Franken und 1’300 Franken für ein Einfamilienhaus deutlich weniger als in Luzern.

Die Gebühren für Baubewilligungen sind unterschiedlich, die verrechneten Aufwände auch. Doch wie sieht der Vergleich aus, wenn der Kostendeckungsgrad bei den drei Gemeinden auf 100 Prozent berechnet wird?

Luzern bleibt teuer

Müssten die verglichenen Städte also ihre Vollkosten weitergeben, sind die Unterschiede weiterhin gross. Die folgende Berechnung ist zwar nicht ganz genau, da sie auf Stichproben und Schätzungen beruht. In der Tendenz fällt aber auf, dass die Stadt Luzern in etwa dreimal höhere Kosten als Kriens oder Zug generieren würde.

 
1) Annahme Kostendeckungsgrad: 82,5%

2) Kostendeckungsgrad: 100%
3) Annahme Kostendeckungsgrad: 50%

Stadtarchitekt Rehsteiner wollte diese Berechnung nicht kommentieren. Hingegen verweist er darauf, dass Luzern bei den grösseren Gebäuden prozentual teurer ist als bei den kleineren. Dies sei so gewollt. «Die Gebühren sind progressiv ausgelegt. Es findet sozusagen eine Quersubventionierung von den teureren Gebäuden hin zu den günstigeren statt», sagt der Stadtarchitekt. Der Aufwand zur Prüfung eines Gesuches hänge nicht unbedingt von den Baukosten ab.

Aus Bern ist in Luzern bis dato noch keine Anfrage eingetroffen. Der Preisüberwacher teilte vor wochenfrist mit, dass er von den teuersten Städten des Vergleichs eine Erklärung verlange. Rehsteiner bestätigt zwar, dass die ausgewiesenen Gebühren soweit korrekt seien, stellt aber die verglichenen Baukosten in Frage. Denn: «Wo baut man in der Stadt Luzern schon ein Einfamilienhaus für 700’000 Franken?» Ob andere Beträge das Vergleichsresultat zugunsten Luzerns beeinflusst hätten, ist offen. Aufgrund der progressiv ausgestalteten Gebührenordnung darf dies aber bezweifelt werden.

Senkung höchstens durch Politik

Prüft Luzern aufgrund der Spitzenposition bei den Gebühren eine Anpassung der Tarife nach unten? Rehsteiner dementiert. «Da die Bewilligungen nicht kostendeckend sind, sehe ich dies vor dem Hintergrund des aktuellen Spardruckes als nicht realistisch.» Er räumt aber auch ein, dass dies ändern könnte. «Ob die Politik nach Eingang der Anfrage des Preisüberwachers etwas anderes will, ist offen.»

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