Hier wurde 2012 das Ja zur Initiative «Für eine lebendige Industriestrasse» gefeiert. (Bild: zvg)
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Hier wurde 2012 das Ja zur Initiative «Für eine lebendige Industriestrasse» gefeiert. (Bild: zvg)

Günstig wohnen? Es herrscht ein Wirrwarr an Kriterien

12min Lesezeit

In der Stadt Luzern gibt es 6000 gemeinnützige Wohnungen. Oft sind solche Wohnungen günstiger und entsprechend beliebt. zentralplus hat sich umgesehen: Die Kriterien für Bewerbende sind so unterschiedlich wie die Mietpreise. Wir bringen Licht ins Dunkle.

Seit der Annahme der Wohnrauminitiative 2012 ist die Stadt Luzern in der Pflicht: Bis Ende 2037 muss der Anteil an gemeinnützigen Wohnungen gemessen am Wohnungsbestand auf 16 Prozent erhöht werden. Heute beträgt dieser Anteil erst 13,5 Prozent. Vorerst gibt es also nur rund 6000 solcher Wohnungen auf Stadtgebiet und bis es mehr sind, wird es noch dauern (zentralplus berichtete).

Gebaut und bewirtschaftet werden solche Wohnungen und Siedlungen von 23 gemeinnützigen Baugenossenschaften, die sich im Netzwerk G-Net zusammengeschlossen haben. Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass gemeinnützige Wohnungen günstiger sind als andere. Grund: «Weil der Profit nicht in die Taschen von Aktionären fliesst, sondern reinvestiert wird», sagt Florian Flohr, der im Ausschuss von G-Net sitzt.

Genossenschaften wirtschaften in eigene Tasche

Zwar arbeiten auch gemeinnützige Baugenossenschaften gewinnorientiert. Der Überschuss bleibt aber in der Genossenschaft. «Eine Gewinnbeteiligung erfolgt weder an Aktionäre noch den Vorstand oder die Genossenschafter selbst», erklärt Flohr. Das ist wesentlich. Denn so gibt es genügend Geld für die Renovationen alter Wohnungen. Und es kann in neue gemeinnützige Wohnsiedlungen investiert werden. Damit sich eine Baugenossenschaft dieses Attribut geben darf, muss dies von einer staatlichen Stelle anerkannt und bestätigt werden. Das macht im Kanton Luzern das Finanzdepartement.

Das Netzwerk G-Net ist Ansprechpartner für die Stadt. Und das kommt gut an: «Die Zusammenarbeit bewährt sich und wird beidseitig geschätzt», sagt Deborah Arnold, Leiterin Stadtentwicklung ad interim. «Da die Stadt nicht selber Wohnungsbau betreibt, ist es wichtig, einen guten Partner zu haben, der tatkräftig bei der Zielerfüllung Wohnraumpolitik mitwirkt.»

Überbauung mit 36 Mietwohnungen der Allgemeinen Baugenossenschaft Luzern (ABL) an der Weinberglistrasse.
Überbauung mit 36 Mietwohnungen der Allgemeinen Baugenossenschaft Luzern (ABL) an der Weinberglistrasse. (Bild: abl.ch)

Unverbindliche Empfehlungen

G-Net hat für seine Mitglieder einen Raster mit entsprechenden Kriterien und Empfehlungen erstellt. So sollen etwa freie Wohnungen ausgeschrieben und nicht unter der Hand vergeben werden. Bei den eingehenden Bewerbungen soll primär nach folgenden Kriterien entschieden werden:

  • Genossenschafter, die aufgrund einer veränderten Familiensituation wechseln möchten, haben Vorrang.
  • Belegung der Wohnung (Verhältnis Zimmer/Anzahl Personen)

Dazu kommen weitere, situativ gewichtete Kriterien. Hier taucht denn auch ein springender Punkt auf: «Bewerbende mit geringerem Einkommen haben in der Regel Vorrang», heisst es in der Empfehlung.

«Jede Genossenschaft entscheidet selbst, wie stark das Einkommen oder die Grösse im Verhältnis zu den Personen gewichtet wird.»
Florian Flohr, Ausschuss G-Net

Verbindlich ist das allerdings nicht. «Jede Genossenschaft entscheidet selbst, wie stark das Einkommen oder die Grösse im Verhältnis zu den Personen gewichtet wird», sagt Florian Flohr und verweist darauf, dass zum Teil auch grössere und moderne Wohnungen angeboten werden, die ein entsprechendes Einkommen voraussetzen.

Alleinstehender Mann mit Vollzeitjob

Beachtet werden soll gemäss G-Net-Reglement auch der Mix von Mietenden bezüglich Alter oder Familiensituation, damit es eine gute Durchmischung gibt. Wie diese Auswahl passiert, ist ebenfalls offen und jede Genossenschaft entscheidet schlussendlich selber. «Grundsätzlich gilt jedoch bei den Wohnungsvergaben das Mehraugenprinzip», sagt Flohr. Will heissen: Es entscheiden mehrere Personen, welche Bewerbungen berücksichtigt werden.

Ein Blick auf die Webseiten der 23 G-Net-Mitglieder zeigt: Fast alle schreiben sich auf die Fahne, dass sie auf die erwähnten Empfehlungen achten. Das ist gut für Kleinverdiener und Familien – und für die anderen? Hat beispielsweise ein alleinstehender Mann mit Vollzeitjob und durschnittlichem Lohn überhaupt eine Chance auf eine gemeinnützige Wohnung? «Ja natürlich. Mit diesem Profil bekäme er allerdings kaum eine 4-Zimmer-Wohnung», meint Florian Flohr. Dies nicht unbedingt wegen des Einkommens, sondern weil er alleine ist.  

Stadt besitzt keine gemeinnützigen Wohnungen

Von den 23 Baugenossenschaften beim G-Net ist keine im Besitz der Stadt Luzern. Beteiligt ist diese jedoch an der Gemeinschaftsstiftung zur Erhaltung und Schaffung von preisgünstigem Wohnraum (GSW). Die GSW bewirtschaftet derzeit 43 gewerbliche Räume wie Ladenlokale oder Büros sowie über 361 Wohnungen. Letztere werden vorwiegend an Randständige oder Leute vergeben, die auf wirtschaftliche Sozialhilfe angewiesen sind. Kürzlich hat die Stadt Luzern mehrere Liegenschaften mit insgesamt 60 Wohnungen der GSW im Baurecht abgegeben, die jedoch bereits zuvor durch die Stiftung bewirtschaftet wurden.

Private bestimmen Bedingungen selbst

Alle anderen Baugenossenschaften sind privat und  können somit selbst bestimmen, an wen und zu welchen Bedingungen sie ihre Wohnungen vermieten. Das gilt auch für Genossenschaften beziehungsweise ihre entsprechenden Statuten. Darum gibt es – nebst der beglaubigten Gemeinnützigkeit – auch nicht wirklich verbindliche Kriterien, was das Verhältnis Wohnungsgrösse und Anzahl Mieter oder eben das maximale Einkommen angeht. Die Stadt kann diesbezüglich nicht mitreden und keine Vorgaben machen. «Allerdings gibt es bei Ausschreibungen zur Bebauung von städtischen Grundstücken im Baurecht klare Richtlinien seitens Stadt, was Mietpreise und Wohnfläche angeht», sagt Flohr. 

Das «wohnwerk» realisiert auf dem Teiggi-Areal Kriens eine gemeinnützige Siedlung mit rund 98 Wohnungen.
Das «wohnwerk» realisiert auf dem Teiggi-Areal Kriens eine gemeinnützige Siedlung mit rund 98 Wohnungen. (Bild: Lukas Murer)

Mitbestimmung durch Ausschreibungen

Das bestätigt man auch bei der Stadt. «Bisher waren die Vorgaben jeweils arealspezifisch und daher auch unterschiedlich», sagt Deborah Arnold. So müssen die Genossenschaften etwa nachweisen, dass sie Belegungsvorschriften haben oder erlassen werden.

«Betreffend Einkommen wurde bislang noch keine Vorschrift gefordert.»
Deborah Arnold, Leiterin Stadtentwicklung ad interim

Das gelte etwa für die Industriestrasse und wäre auch bei der Ausschreibung Eichwaldstrasse so vorgesehen gewesen. «Betreffend Einkommen wurde bislang noch keine Vorschrift gefordert», sagt Arnold. Anders ist das in der Stadt Zürich: Dort entbrannte diesen Sommer eine Debatte darüber, wer überhaupt Anspruch auf die günstigen Wohnungen hat.

Stadt Zürich hat viel mehr eigene Wohnungen

Allerdings gibt es einen grossen Unterschied zwischen Zürich und Luzern: Der Stadt Zürich gehören 6700 Wohnungen, die zur Kostenmiete angeboten werden. Das heisst, es wird nur so viel Miete verlangt, dass die Kosten gedeckt sind. Für diese Wohnungen legt die Stadt Zürich somit auch die Bedingungen fest. Teilweise leben dort jedoch auch Grossverdiener und das kommt nicht überall gut an: Die Bürgerlichen verlangen darum, dass bei der Wohnungsvergabe eine Einkommensobergrenze gesetzt wird, die auch regelmässig kontrolliert werden soll. Dagegen sträuben sich in Zürich ausgerechnet die Linken: Sie sehen keinen Grund, hier den Hebel anzusetzen. Eines ihrer Argumente: Mit starren Einkommensregeln würde man nur erreichen, dass Betroffene weniger arbeiten, um die Wohnung zu behalten.

Eigenkapital und Mitgliedschaft

Wie aber sieht es bei den privaten Luzerner Baugenossenschaften konkret aus mit Geldangelegenheiten? Alle machen es ein bisschen anders. Das beginnt schon mit der Höhe des Beitrags für eine Mitgliedschaft – und eine solche ist fast immer Bedingung, dass man sich überhaupt um eine Wohnung bewerben kann. Bei der abl oder dem Wohnwerk kostet die Mitgliedschaft beispielsweise 1000, bei der Wogeno schon 2000 Franken.

Wer den Wohnungszuschlag bekommt, muss meist auch eine Einlage machen und sich so in die Genossenschaft einkaufen. Dieses Geld bekommt man wieder zurück, wenn man nicht mehr dabei sein will. Auch über die Höhe dieser Einlage gibt es grosse Unterschiede je nach Genossenschaft, Grösse der Wohnung und weiteren Voraussetzungen. Das geht von ab 3000 Franken bei der SBL Wohnbaugenossenschaft über rund 4000 bei der Allgemeinen Baugenossenschaft Luzern abl und bis zu etwa 25’000 beim wohnwerk (Projekt Teiggi) oder der Wohnbaugenossenschaft Wogeno.

«Wir hoffen, dass diejenigen mit mehr Geld jenen mit weniger weiterhelfen.»
Benno Zgraggen, Mediensprecher wohnwerk

Kann jemand dieses Geld nicht zahlen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Beim wohnwerk soll zum Beispiel ein Prozentsatz aller Mieten in einen Solidaritätsfonds gehen. Und man setzt auch sonst auf Nachbarschaftshilfe: «Wir hoffen, dass diejenigen mit mehr Geld jenen mit weniger weiterhelfen; zum Beispiel mit einem zinslosen Darlehen», sagt Benno Zgraggen, Mediensprecher wohnwerk.  

Auch die SBL Wohnbaugenossenschaft Luzern ist flexibel, was das Eigenkapital betrifft. «Die Mitgliedschaft und somit die Einzahlung von Genossenschaftskapital ist nicht Pflicht. Wir vermieten Wohnungen auch an Interessierte, die nicht Genossenschafter werden wollen», schreibt Peter Kaufmann von der SBL.

Mal mehr, mal weniger günstige Mietpreise

So unterschiedlich wie Statuten und Bedingungen der gemeinnützigen Baugenossenschaften vom G-Net sind, so ungleich sind auch die Mietpreise. Ein Blick auf die jeweiligen Webseiten zeigt aktuelle Beispiele: So vermietet etwa die Allgemeine Baugenossenschaft Luzern abl eine 3,5-Zimmer-Wohnung (80 m2) an der Hirtenhofstrasse für 1091 Franken netto. Die Wogeno Luzern vergibt eine 3-Zimmer-Wohnung (57 m2) für 1435 Franken an der Unterlachenstrasse und die Oekumenische Wohnbaugenossenschaft Luzern OeWL bietet am Abendweg ein 2-Zimmer-Studio (42 m2) für 1858 Franken an.

Zum Vergleich: Der durchschnittliche Preis für eine 4-Zimmer-Wohnung in der Stadt Luzern liegt gemäss «Luzern Statistik» bei 1450 Franken (2010–2014, aktualisiert 2016). Je nach Lage weicht dieser Durchschnitt jedoch beträchtlich gegen oben ab. In der Altstadt liegt der Durchschnitt beispielsweise bei 1800 Franken. Wer sich die aktuellen Wohnungsinserate ansieht, reibt sich jedoch die Augen: Ausgeschriebene Mietwohnungen ab 3 Zimmern kosten in der Stadt Luzern fast immer viel mehr als die von Luzern Statistik veröffentlichten Zahlen.

Positiver Ausblick trotz Rückschlag

Damit die Ziele punkto günstiges Wohnen erreicht werden können, muss sich noch einiges tun im Bereich gemeinnütziger Wohnungsbau. Trotzdem zeigt man sich bei der Stadt zuversichtlich. «Die Bilanz ist positiv, auch wenn es aktuell nicht so schnell vorwärtsgeht, wie es sich der Stadtrat gewünscht hat», sagt Arnold. Einen Rückschlag gab es soeben bei der Vergabe des Areals Eichwaldstrasse, auf dem bis 2021 insgesamt 54 gemeinnützige Wohnungen entstehen sollten. Den Zuschlag dafür erhielt die SBL Wohnbaugenossenschaft, doch das Parlament will jetzt eine Neuausschreibung (zentralplus berichtete). «Die Lehren daraus sind für die Zukunft bei der Abgabe weiterer Grundstücke wichtig», sagt Deborah Arnold.

Ein Feld zurück: Die geplante gemeinnützige Wohnsiedlung bei der Eichwaldstrasse wird nochmals neu verhandelt.
Ein Feld zurück: Die geplante gemeinnützige Wohnsiedlung bei der Eichwaldstrasse wird nochmals neu verhandelt.

 

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